十四五回顾与十五五展望：展望商业地产市场

核心观点：相比于需求的预期性回落，供应过剩是当前中国一线城市办公楼市场的更大症结所在。在市场规划调整和行业去杠杆的共同推动下，涉办公用地供应在十三五后已经开始退减，办公楼供应的传导已初现端倪：办公供应平衡有望在十四五期间得到明显改善。

关键数据：

• 中国办公楼市场上经历空置率走高和租金下行，截至2024年，全国办公楼平均空置率升至23.5%的历史新高，当年亦录得历史最大跌幅6.9%。
• 十三五和十四五期间新增供应高企（均3300万平方米）是不断推升空置率的主要原因。
• 十四五期间一线城市涉办公用地供应大幅回落，北京、上海、深圳的年均供地规模分别相当于十二五期间的19%、34%和32%。
• 2024年，全国办公楼新开工面积月均158万平方米，不足2020年的三成。
• 预计十四五期间，北京优质办公楼年均新增供应31万平方米，较此前五年下降60%。
• 预计上海主城商务功能集聚区的办公楼新增供应将在2028年后开始回落。

研究结论：

• 供应侧调控是重塑办公楼市场平衡最具要性和有效性的举措。
• 十四五期间一线城市的小型办公楼供应高峰可以认为是十二五土地供应高峰的波及，而十四五期间的土地供应大幅减少将导致供应趋于转折。
• 存量更新将在十四五进入加速期，推动楼宇存量出清，助力传统商务区向综合活力区域的升级转型，提升楼宇运营表现，并为投资者创造新的城市更新投资机会。