强大的替代土地储备能力是关键的竞争优势

德意志银行评分购买亚洲香港属性公司亨德森土地开发公司。公司路透社彭博交易所代号0012.HK 12 HK恒指0012ADR股票代号HLDCY US4251663039日期2017年3月22日结果售价2017年3月21日（港元）47.50目标价-12月（港元）56.2052周范围（港元）50.40-40.35恒生指数24,502替代能力强土地储备是关键的竞争优势重申购买以通过耕地转换实现资产净值的可能性更高由于同行中农业土地储备最多，并且政府通过新城镇发展和土地用途转换加快了住房供应的步伐，在补充土地储备方面，HLD在同行中具有竞争优势通过这种替代手段，随着内地开发商在政府土地招标中的竞争加剧，这一点变得越来越重要。这些替代手段可确保更好的盈利能力，并转化为更高的实现资产净值的可能性。此外，这一年我们在通过城市重建获得项目方面也看到了良好的进展。重申买入。2016财年基本利润同比增长29％至141.69亿港元，得益于出售收益的推动HLP公布2016财年收入同比增长8％至255.68亿港元，这得益于开发销售预订量同比增长13％。租金收入同比小幅下降1％至55.59亿港元（2015财年为55.89亿港元），但包括联营公司的贡献，租金收入同比增长1％（香港：+ 2.1％，中国-2.8％；中国投资组合为受人民币贬值的影响，而人民币的租金同比增长3.4％）。在来自黄金中心的39.30亿港元出售收益的推动下，基本利润同比增长29％至141.69亿港元（扣除出售收益后为101.89亿港元，基本与我们的预期相符）。公司宣布派发末期股息每股1.13港元（同比增长5.6％），使2016年全年股息达到每股1.55港元（从2015财年的每股1.45港元同比增长7％）。收购城市重建项目取得有意义的进展HLD在2016财年收购城市重建项目方面取得了有意义的进展。特别是五个项目达到了100％的股份状态CFA Jason Ching研究分析师（+852）2203 6205关键变更目标价51.00至56.20↑10.2%销售（FYE）20565至21181↑3.0%运算教授32.3至37.1↑14.8%保证金（FYE）净利9,894.7至↑11.1%（FYE）10,993.4资料来源：德意志银行价格/相对价格70605040303/159/153/169/16亨德森土地开发公司。恒生指数（重新定基）表现（％）1m 3m 12m绝对6.5 16.4 -2.0（一年前高于80％但低于100％）。另外，规模二通过收购附近的场地进一步扩大了项目。 HLD共有17个在建的市区重建项目，总建筑面积约180万平方英尺。最重要的是，目前有22个城市重建项目（总建筑面积200万平方英尺）正在进行所有权合并（拥有80％或以上的股权），等待获得完全所有权以进行重建。目标价较我们修订的每股资产净值估计折让75％折让25％我们的目标价格是基于我们的每股资产净值估计值74.9港元/小时（67.9港元）折让25％，意味着2017年预期市盈率为19倍。我们的目标折让小于历史平均水平43％，鉴于其投资物业组合的稳固经常性收入基础以及其持有的中华煤气的股份（约占我们净资产值的80％），我们认为这是适当的。 。主要风险：经济放缓，加息和政策。恒生指数2.2 12.3 18.5预测和比率年底12月31日2015A2016年2017年2018年2019年销售额（港币百万元）23,641.025,568.021,181.219,970.022,135.0已报告的NPAT（HKDm）21,473.020,321.010,993.410,976.110,500.2DB EPS FD（港元）3.075.593.023.022.89市盈率（x）17.18.015.715.716.5DPS（净额）（港元）1.451.551.601.651.70收益率（净值）（％）2.83.53.43.53.6资料来源：德意志银行估计，公司数据德意志银行/香港发行于：21/03/2017 17:09:37 GMT德意志银行与研究报告中所涵盖的公司开展业务并寻求开展业务。因此，投资者应意识到该公司可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性。投资者应将此报告视为做出投资决定的唯一因素。披露和分析证明位于附录1中。MCI（P）057/04/2016。资料来源：德意志银行市场研究 2017年3月22日物业亨德森土地开发公司。公司页面PAGE2德意志银行/香港运行数字购买价格表现增长与盈利偿付能力型号更新：2017年3月21日亚洲 香港属性路透社：0012.HK彭博社：12香港价钱（17 Mar 21）HKD 47.50目标价HKD 56.20 52周范围HKD 40.35-50.40 市值（百万）港币百万元172,777美元百万元22,250亨德森土地开发有限公司通过其子公司开发，投资和管理房地产。该公司还提供项目管理，建设和财务服务。此外，亨德森土地开发公司还经营百货商店，酒店和基础设施业务。70605040303月15日6月15日9月15日12月15日3月16日6月16日9月16日16年12月 亨德森土地开发公司。公司恒生指数（重新定基）444036322814151617E18E19EEBITDA保证金EBIT保证金151050-5-10-15-2014151617E18E108642019E销售增长（LHS）净资产收益率（RHS）2040153010205100014151617E 18E19E净债务/权益（LHS）净利息保障（RHS）CFA Jason Ching+852 22036205亨德森土地开发公司。公司公司简介保证金趋势财政年度末12月31日2014201520162017年2018年2019年财务摘要DB EPS（港元）3.123.075.593.023.022.89每股收益（港币）5.625.915.593.023.022.89DPS（港元）1.101.451.551.601.651.70BVPS（港元）79.476.072.574.075.384.2加权平均份额（米）2,9833,6333,6373,6373,6373,637平均市值143,663190,695162,248172,777172,777172,777企业价值（港币百万元）103,230146,26299,805102,57195,74289,528评估指标市盈率（DB）（x）15.517.18.015.715.7市盈率（已报告）（x）8.68.98.015.715.7P / BV（x）0.680.630.570.640.63FCF收率（％）0.82.77.89.111.6股息收益率（％）2.32.83.53.43.5EV /销售额（x）4.46.23.94.84.8EV / EBITDA（x）15.216.911.613.012.0EV / EBIT（x）15.617.211.613.012.0损益表销售额23,37123,64125,56821,18119,970毛利7,3019,6759,0648,3418,491息税折旧摊销前利润6,7738,6638,6087,8627,989折旧176139000摊销00000息税前利润6,5978,5248,6087,8627,989净利息收入（支出）-495-649-555-475-216员工/会员6,8388,3007,7806,6686,255杰出/非凡5,5387,3107,01300其他税前收入/（费用）00000除税前溢利18,47823,48522,84614,05514,028所得税费用1,5331,4642,2552,3192,315少数族裔188548270743737其他税后收入/（费用）00000净利16,75721,47320,32110,99310,976DB调整（包括稀释）-7,460-10,317000DB净利润9,29711,15620,32110,99310,976现金流量（港币百万元）经营现金流量5,4895,60013,47216,88020,118净资本支出-4,383-408-815-1,198-117自由现金流1,1065,19212,65715,68220,001募集资金/（回购）0003310已付股息-2,297-3,391-5,773-6,191-6,370借款净收益/（十月）-3,6844,7744,3121,992-1,808其他投资/筹资现金流量1,191-5,145519-3,977-5,524净现金流量-3,6841,43011,7147,8376,299营运资金变动00000资产负债表现金及其他流动资产10,30311,77922,96632,49038,789有形固定资产119,705130,289133,269132,303132,420商誉/无形资产917527377775711合伙人/投资82,51187,57295,88497,09498,713其他资产103,544106,102103,002103,000106,155总资产316,980336,269355,498365,662376,789计息债务47,31449,89650,64053,24053,960其他负债26,44930,10435,55737,24542,309负债总额73,76380,00086,19790,48596,269股东权益238,150251,247263,534269,038274,013少数族裔5,0675,0225,7676,1386,507股东权益合计243,217256,269269,301275,177280,520净债务37,01138,11727,67420,75015,171关键公司指标销售增长 （％）纳米1.28.2-17.2-5.7DB EPS增长（％）呐-1.582.0-45.9-0.2EBITDA利润率（％）29.036.633.737.140.0息税前利润率（％）28.236.133.737.140.0支付比例（％）19.624.527.752.954.7净资产收益率（％）7.38.87.94.14.0资本支出/销售额（％）22.43.13.25.70.6资本支出/折旧（x）29.75.2纳米纳米纳米净债务/权益（％）15.214.910.37.55.4净利息保障（x）13.313.115.516.637.0资料来源：公司数据，德意志银行估计 2017年3月22日物业亨德森土地开发公司。公司德意志银行/香港页面PAGE3投资论文外表我们重申对恒基兆业的买入评级，目标价为56.2港元（原为51.00港元）。凭借同业中最大的农业土地储备，以及政府通过新市镇开发和土地用途转换加快住房供应的步伐加快，在通过此类替代手段补充土地储备方面，HLD在同业中具有竞争优势，而随着土地集约化的进行，这一点变得越来越重要内地开发商在政府土地招标中的竞争。这些替代手段可确保更好的盈利能力，并转化为更高的资产净值实现率。此外，这一年我们在通过城市重建获得项目方面也看到了良好的进展。估价我们通过部分总和估值来计算估计的资产净值。对于开发物业，我们采用DCF估算方式，即通过估算物业销售产生的现金流入量减去未偿还成本（包括未偿还的土地成本，建筑成本，相关所得税和中国项目的土地增值税）来计算。我们仅考虑现有的土地储备，在DCF分析中不假设任何最终价值。对于投资物业，我们采用收入资本化方法，将投资物业的估计租金收入除以估计的上限费用。我们估计的租金和最高税率在各种类型的房屋及其位置之间有所不同。在得出公司的资产净值时，我们采用上述业务部门的估计总价值，并加上公司的净现金头寸或减去其净债务头寸。我们的目标价是基于较我们预测的每股资产净值74.9港元（先前为67.9港元）折让25％得出的，对应2017年预期市盈率为19倍。我们的目标折让小于历史平均水平43％，鉴于其投资物业组合的稳固经常性收入基础以及其持有的中华煤气的股份（约占我们