郑州房地产市场研究报告（2025年1-2月刊）

【2025年1-2月刊】 市场研究部 行业动态|中央政治局会议|扩大国内需求，重申稳住楼市股市 2025年2月28，中共中央政治局召开会议，会议强调，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好，高质量完成“十四五”规划目标任务，为实现“十五五”良好开局打牢基础 •此次会议重申“稳住楼市”，向市场传递出政府稳定房地产市场的坚定决心，预计后续在金融、土地、税收等方面会继续完善相关政策，推动房地产市场持续回稳向好。•此外，政府强调稳住楼市，会促使金融机构对房地产行业的态度更加积极，此前受困于融资难的房企，尤其是头部优质房企，融资渠道将进一步拓宽，融资成本可能会有所降低。 行业动态|城市规划|重点城市规划批复完毕，郑州开发控制面积居前 全国超大特大城市的国土空间总体规划已全部由国务院批复，北上广深占位全球城市，重庆、天津巩固全国中心城市，郑州定位中部地区重要的中心城市，城镇开发边界控制面积2075平方千米，排名全国城市第六、大区级中心城市第三位 行业动态|经济|2024年国民经济和社会发展统计公报正式公布 2024年国内GDP总额134.9万亿元，同比增长5.0%，三产占比稳步提升，经济运行总体平稳；人口总量较上年减少，但整体保持14亿，城镇化率持续提升；16-59岁青壮年为主力，但少子化、老龄化趋势进一步上升 行业动态|经济|2024年国民经济和社会发展统计公报正式公布 全年全国居民人均可支配收入41314元，人均消费支出28227元，同比均上涨5.1%；消费动能上涨不足，生活必需品为主要开支；银行储蓄上涨，增速虽同比收缩但高于社销，反映客户当前储蓄意愿强于消费 行业动态|郑州|政府工作报告印发，2025年地区生产总值增长预期6% 2025年2月8日郑州市第十六届人民代表大会第三次会议开幕，郑州政府工作报告印发：2024年地区生产总值超1.45万亿元、增长5.7%，增速位居9个国家中心城市前列；2025年地区生产总值增长6%左右；固定资产投资增长8%，规模以上工业增加值增长10%以上，进出口稳中提质，单位生产总值能耗完成“十四五”考核目标 2025年重点工作方向 一、突出扩大内需（全力保持经济稳定增长）： ①持续提高投资效益：抓好已谋划3320个项目建设；固定资产投资完成5300亿元②加大程放消费潜力：加力扩围实施“两新”政策；带动消费300亿元以上③促进市场主体高质量发展：新增市场主体10万户以上④大力开展招商引资：全市招商引资新签约项目总额8400亿元以上；新开工项目投资额6100亿元以上 二、强化创新驱动（以科技创新塑造发展新优势）： ①持续完善科创布局：融入全省“三足鼎立”科创大格局②持续打造创新平台矩阵：新建省级以上创新平台超100家；成立郑州产业技术研究院③持续强化创新主体培育：新增高企1000家以上；入库国家科技型中小企业超7000家④持续发力人才引育：引育创新创业团队50个；支持优秀青年人才项目60个以上 三、聚焦转型升级（加快培育发展新质生产力）： ①深化产业建圈强链：新增千亿级企业1家、百亿级企业2家以上；新培育“链主"企业30家以上；新增省级产业集群5个以上；全市新签约亿元以上工业项目270个以上；签约额2600亿元以上 ②壮大主导产业集彩：创建智能终端国家先进制造业集群；产业规模突破9000亿元③全面布局未来产业：形成“4+N”未来产业空间格局；产业规模达到2000亿元④提质发展现代服务业：新增上市企业10家以上；直接融资超1000亿元⑤大力发展数字经济：数字经济规模增长10%以上⑥拓展产业发展空间：建设专业园区100个以上；建成小微企业园40个以上、新入园企业2000家以上。 四、紧盯重点发力（持续深化改革扩大开放） 五、统筹城乡融合（推进新型城镇化和乡村全面振兴） 六、坚定文化自信厚植文旅融合发展新优势（厚植文旅融合发展新优势） 七、坚持绿色发展（全面推进美丽郑州建设） 八、增进民生福祉（持续提升群众幸福获得感） 九、筑牢安全防线（加快打造平安郑州） 十、突出干字当头（全面提升政府治理能力现代化水平） 郑州住宅市场|新房|累计量价同比回升，金水/惠济两区较为活跃 郑州市区1-2月累计住宅供应51万方，同比+129%，成交55万㎡，同比+16%，均价14901元/㎡，同比+1%；金水区、惠济区供销集中，活跃度较高；2月供应14万方，环比-62%，成交19万方，环比-49%，均价14880元/㎡，环比持平 郑州住宅市场|新房|招商赶超第一，万科/美盛/保利紧跟其后规模维持 2025年1-2月份招商业绩第一（林屿境、春江观澜、时代项目多个热销盘支撑），其次万科/美盛/保利；项目排名中，招商林屿境/金投豫发豫园/越秀天悦江湾/保利缦城和颂/中建元熙府成交亮眼 郑州住宅市场|二手房|以价换量趋势延续，价格持续触底 郑州市区二手房1-2月累计成交71万方，累计同比-21%，占整体比值仍处高位，均价10492元/㎡，同比-6%；以价换量趋势延续；2月受春节假期备案中断影响，供销量表现偏低 郑州楼市|春节|成交同比腰斩，客户+营销偏弱为主要因素 大郑州春节期间新房认购总成交139套，较2024年同期相比减少约5成；一方面节前客户吸收殆尽，节后客户量不足，叠加房企营销动作偏弱，仅少量项目新增1-2%优惠+低首付锁客，各区域依托热销项目支撑 典型房企/项目营销动态（优惠力度较小，个别项目仅让利1-2%优惠） 郑州楼市|访交|恢复性回升，认购转化率偏低，新客仍需节后持续转化 2月市场恢复性回升，来访38667组，环比+67%；成交1852套，环比+44%；转化率4.79%，环比-0.8%；同比2024年同期，节后市场复苏力度偏弱，转化率低于去年平均水平线（去年平均成交转化率6.4%） 2024/2025年节后成交走势对比分析 •2024年：节后第一周环比春节回升仅56%，但首周低利率刺激、叠加案场营销发力，典型项目高佣+降价抢收等多重加持下，带动3月成交快速回升，节后周均提升明显； •2025年：节后第一周环比春节回升88%，优于24年，主要为低基数影响增幅明显，节后两周均增幅表现一般。 郑州楼市|营销|价格政策趋于稳定，房企降价空间触底，促销平淡 价格政策趋于稳定，市场在售项目多数降价空间触底，叠加年前房票集中认购，目前仍处签约回款周期，企业促销积极性偏低，市场价格低位企稳 郑州楼市|项目|刚需及刚改类项目恢复明显，高改类项目表现平淡 金水区成交断层第一，管城区、经开区节后受热点项目热销，整体成交热度延续；项目表现中，刚需刚改（郑轨、中建）、主城学区刚改类项目（越秀、豫发）复苏明显；改善类客户受低容、新户型、高得房率产品引导影响，成交积极性减弱 郑州楼市|项目|供应结构性矛盾加强，改善集中供应，多新盘将入市 市场供应结构性矛盾加强，刚需供应不足，改善集中超供应；预计25年入市新盘约30个左右，刚改改善类占比约26个，住宅体量占比总体新盘达87%，供应集中 龙湖中原颂，中原区首个第四代住宅项目，129/143㎡四室，得房率115%,2月15日展厅开放，预计毛坯20000-23000元/㎡，3月7日6#楼已经取证 华润润府二期,2月22日展厅开放，并启动0元入会，户型139/149/179/199㎡主打“四代住宅、高得房率（95%-110%）、预计4-5月份首开 正弘序，高新区首个第四代住宅项目，地铁入户+POD商业，静音住宅体系，136-210㎡四室，得房率100-110%,3月8日展厅开放启动0元入会，预计6月份首开 土地动态|供销|核心区土拍溢价显著，2宗溢价地块提升土拍热度 2025年1-2月大郑州累计供应7宗住宅地，合计建面41.1万方；成交5宗住宅地，合计建面34.9万方；其中市区供销地均位于三环内，重点成交地块中，中海以87%溢价摘得司法警官学院老校区地块，通派地产以24%溢价摘得龙湖中原颂二期 土地动态|预计供应|郑州市自然资源和规划局召开年度土地供应计划座谈会 2025年2月18日，郑州市自然资源和规划局邀请各大知名活跃房企，召开年度土地供应计划座谈会，发布“郑州市2025年度国有建设用地供应计划” 今年全市计划供应国有建设用地土地65082亩，其中市内八区供应28459亩。住宅用地方面，市内八区将推出71宗招拍挂地块，总面积为3999.95亩。 推出71宗住宅宗地中容积率≤2.5的地块总面积1965.93亩，占比49.15%。 推出71宗住宅宗地中储备地共计39块、面积为2440.78亩，面积占比61.02%；城中村改造地共计32块、面积为1559.17亩，面积占比38.89%。 土地动态|预计供应|未来优质供地趋势不减，推动楼盘持续高质 2025年2月18日郑州土地供应计划座谈会召开，公布市内八区计划推出71宗招拍挂地块中，其中三环内36宗、三环-四环28宗、四环外7宗，分板块来看，碧沙岗及航海路板块供应数量最高，中原区供应13宗土地均在碧沙岗板块内 土地动态|预计供应|土地明细 土地动态|预计供应|土地明细 管城区12宗，其中容积率均在2以下低密地块3宗；郑东新区4宗，均位于北龙湖区域；高新区13宗、其中11宗容积率在3以下；经开区4宗，2宗为金沙湖高尔夫后期地，1宗位于蝶湖书院北侧、1宗位于中建元熙府北侧 2025年1-2月市场总结 宏观政策动态：中央政治局召开，重申稳住楼市向市场传递出政府稳定房地产市场的坚定决心，预计后续在金融、土地、税收等方面会继续完善相关政策，推动房地产市场持续回稳向好； 郑州市场表现：25年郑州春节成交同比腰斩，节后访交环比弱复苏，去年多轮降价促销影响，市场在售项目多数降价空间触底，叠加年前房票集中认购，企业促销积极性偏低，市场价格低位企稳；其次客户方面，转化效率偏低，部分项目成交依赖节前老客转化，新访客户购房紧迫性不强，来访虽恢复好于成交，但多为新客第一轮扫描式看房，仍需后续持续转化；其次项目方面，市场供应结构性矛盾加强，刚需供应不足，改善集中超供应，各类项目分化持续加大； 土地市场表现：延续量低质优特征。市区地块均集中三环内，位置优越，核心区土拍溢价显著。中海以87%溢价竞得金水区3环内司法警官学院地块（郑州近5年最高溢价率，参拍企业8家，楼面价13713元/㎡，楼面价持平北龙湖地价水平），通派地产24%溢价摘得龙湖中原颂二期，核心优质低容地块仍受房企追捧；未来伴随城市新规导向下，优质地块持续入市，预计土拍市场将进一步回暖； 郑州市场预判：当前郑州市场呈现“低量价稳、刚需修复、改善承压”特征，土拍热度与二手房活跃度成为关键变量。房企需强化产品迭代与精准营销，应对结构性分化与竞争加剧趋势。当前节后回暖趋势不强，在于营销端尚未发力，政策端仍有机会。此外各区域热销盘减少，大郑州实际监控楼盘205个，热销项目仅49个，出货项目合计95个，建议各项目积极把握上半年窗口期，捕捉竞争空隙，尽早出政策，落袋为安。 重要声明 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“泰辰顾问-市场研究部”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改，否则本公司将保留随时追究其法律责任的权利。