湖南投资：2024年年度报告

2024年年度报告 2025-009 2025年4月 2024年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人皮钊、主管会计工作负责人彭莎及会计机构负责人（会计主管人员）彭莎声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”“十一、公司未来发展的展望”描述了公司经营中可能面临的风险，敬请投资者关注相关内容，注意投资风险！ 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以499,215,811股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.50元（含税），不送红股，不以资本公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义....................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标................................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................................10第四节公司治理................................................................................................................................................26第五节环境和社会责任..................................................................................................................................41第六节重要事项................................................................................................................................................42第七节股份变动及股东情况.........................................................................................................................54第八节优先股相关情况..................................................................................................................................58第九节债券相关情况.......................................................................................................................................59第十节财务报告................................................................................................................................................60 备查文件目录 一、载有董事长签名的年度报告全文及摘要原件； 二、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表； 三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 四、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 五、以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性□是否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值□是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况□适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 适用□不适用单位：元 九、非经常性损益项目及金额 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明□适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）高速公路建设运营行业 2024年，湖南全力推进高速公路建设，沅辰、白南、衡永、永零、永新、茶常、益常扩容、醴娄扩容8条668公里高速公路建成通车，为原计划通车数量的2倍、通车里程的2.5倍，创近十年之最，总里程突破8000公里。在实现“量”的突破的同时，湖南高速路网建设还着力推进“智慧化”升级。通过科技赋能，公司构建智能预警平台，有效提升了道路安全通行效率。针对高速公路沿线物流园区搬迁导致的货车流量阶段性减少，公司及时调整经营策略，采取针对性措施，成功缓解了局部区域运力波动的影响。2024年公司高速公路建设运营板块保持了稳健的发展态势。 （二）资产管理和物业服务行业 2024年长沙甲级写字楼市场活跃度有所放缓，全年净吸纳量降至3.7万㎡，同比下降62.1%，而新增供应量13.5万㎡，远高于全年净吸纳量，使得整体空置率上升。在这样的市场背景下，公司通过精细化租赁策略和提升服务质量，湖南投资大厦报告期内平均空置率为10.87%，优于市场平均水平，彰显了公司在资产管理和物业服务领域的专业运营能力和市场竞争力。 （三）酒店投资经营行业 2024年，湖南酒店行业进入结构性调整阶段，长沙市酒店业平均营业收入与客房出租率出现短期波动，但政策引导和行业升级的双重效应已开始显现。湖南省文旅厅和长沙市分别出台《关于推动湖南高品质旅游住宿业发展的若干措施》和《2025年度入境旅游促进工作方案》，提出通过数字化运营、服务质量标准化和品牌优化三大策略重塑行业生态。公司已启动政策响应机制，强化合作网络和智能管理系统，以适应入境旅游市场的增长需求。 （四）城市综合体投资开发行业 2024年，长沙市内五区商品住宅供应总量为471万㎡，同比下降33.1%；成交总量为420万㎡，同比下降38.6%。长沙房地产市场供应和销售面积的明显下降，反映出市场进 入深度调整期。在此背景下，公司住宅项目的去化速度也有所放缓，面临一定的销售压力；公司积极调整开发策略，注重产品创新和服务升级，以应对市场变化，确保城市综合体投资开发板块的稳健发展。 二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）主要业务 公司目前主营业务为高速公路建设运营、资产管理和物业服务、酒店投资经营、城市综合体投资开发。 （二）经营模式 公司各主营业务板块均为自主经营。 （三）主营业务情况说明及行业地位 报告期内，公司拥有的绕南高速100%收费经营权，是公司经营收入主要来源之一。绕南高速是全省、全国高速公路网的重要组成部分，是省会长沙城市道路主骨架路网，内连城区交通主干道，外接通达全国的十条高速公路，承担着长沙主城区联系、辐射全省和全国的重要交通功能，在分流过境车辆、缓解市区交通压力等方面发挥着重要的作用。 资产管理和物业服务板块是公司经营收入来源之一。公司旗下现拥有广欣发展、君逸物业两家物业公司，依托自主开发的房地产项目和自持的商业地产，积极拓展相关业务。 公司创立的“君逸”品牌开展酒店投资经营，是公司经营收入来源之一。旗下君逸康年大酒店、君逸山水大酒店两家四星级酒店均地处市内核心地段。经过多年的经营，两家酒店形成了较为成熟的管理模式和体系，积淀了一定基础的客户消费群体。为扩大“君逸”系酒店品牌影响力，公司2023年成立了湖南君逸财富大酒店有限公司。2024年，湖南君逸财富大酒店装修施工方案已顺利完成，目前正按计划推进装修施工，确保酒店板块实现稳定可持续发展。 公司城市综合体项目以自主开发、销售为主，业务主要集中在住宅地产开发、商业地产运作等领域，是公司经营收入的主要来源之一。旗下现拥有浏阳河建设、广荣地产、广润地产、广麓地产、现代置业、中意房产等房地产公司，先后成功运作了五合垸土地、梦泽园、江岸景苑、汇富中心等项目，目前重点运营的项目有浏阳财富新城、广荣福第、广润福园等。 （四）公司的竞争优势与劣势 绕南高速凭借其高效、安全、经济、舒适、全天候通行、环保和智能化管理等优势，特别是智能监测、快速预警、联合调度、实时交通信息发布等智能交通系统的广泛应用，有效提升了管理效率和安全性，成为现代交通的重要组成部分，推动了省会城市长沙的经济发展。当然，随着路段车流量已接近饱和，亟须强化养护、救援等保障服务能力以应对通行压力，进一步提升道路整体通行效率。君逸康年大酒店与君逸山水大酒店通过深耕“君逸品牌”，拥有一大批固定的消费群体，但仍需持续优化服务品质并灵活响应市场动态需求，实现入住率的进一步提升。公司旗下物业公司当前依托内部资源拓展业务，但外部市场业务开拓力度有待加强。公司旗下房地产公司在项目开发、建设和营销领域积累了丰富经验，未来需在加速现有库存去化的同时审慎评估市场机遇，稳步推进新项目开发以实现可持续发展。 （五）主要业绩驱动因素 1、高速公路建设运营 2024年，绕南公司积极参与路网运行监测预警与应急指挥调度试点，通过“强基础、创示范、优机制”，不断提升监测能力、应急效率、服务水平，打造具有路段特色的高速公路数字化运营管理体系，绕南高速智能预警平台建设走在全省前列，获评中国交通运输协会“交通行业数字化转型典型案例”、湖南省交通运输厅“揭榜挂帅”重点科技项目，为公司在高速公路建设和运营领域的持续稳健发展打下了坚实基础。 2、资产管理和物业服务 2024年，公司依托精准招商策略与全周期客户服务，实现了湖南投资大厦