哪些活跃房企债估值稳定

核心观点

地产债整体违约风险下降，主要得益于地产债供给结构变化和政策支持。当前地产债以央国企为主，且政策层面强调防范房企债务违约风险。地产债供给持续缩量，以3年及以内品种为主，久期风险可控，收益率水平较高，仍为较高票息资产洼地。

关键数据

• 2024年以来，新增展期或违约房企数量骤降，尚无新增违约或展期房企。
• 尚未违约/展期且仍有境内存量债的民企和公众企业仅剩16家。
• 2021-2024年，地产债发行额每年降幅大多在12%-14%，2024年发行3195亿元，仅为2020年的61%。
• 2018-2024年，民企地产债累计出清5416亿元，央国企地产债净融资累计为2705亿元。
• 截至2025年3月21日，存量地产债为10924亿元，剩余期限1年以内、1-2年和2-3年余额占比分别为39%、31%和22%。

研究结论

• 重点关注存量债规模较大且流动性较好的房企，从中挖掘估值相对稳定的主体。
• 选取标准：存量债超过50亿元，2024年以来月均换手率超过7%。
• 活跃房企中，央国企存量债超过140亿元，月均换手率在12%-14%左右。
• 活跃房企估值波动性规律：
  • 第一梯队央企在大型调整阶段抗跌，中小型调整阶段不占优。
  • 保利置业、广州城建、大悦城等在调整阶段表现出一定抗跌性，流动性修复较快。
  • 建发房地产和金融街在调整阶段表现出抗跌性，但流动性萎缩明显。