房地产行业周报：境内融资加速收紧 海外发债持续发力

请参阅本报告尾部免责声明 ReportType 行业研究报告 房地产行业周报 T_Ran kI nfo 报告日期： 2017-02-23 关注股份 评级 目标价 现价 华润置地（1109） 无 无 22.00 中国海外发展（0688） 无 无 24.45禹州地产（1628） 无 无 2.74 旭辉控股（0884） 无 无 2.58 绿城服务（2869） 无 无 2.60 行业表现 T_YieldI nfo 数据来源：彭博、安信国际 王梦恺 行业分析师 +21 3508 2533 wangmk@essence.com.cn 安信国际房地产组合个股表现* * 组合共有84个房地产股份，包括国内房地产股份、香港房地产股份及REIT 资料来源：彭博 、安信国际 一周表现比较一个月表现比较股份名稱代碼市值股價股價變動%平均成交股份名稱代碼市值股價股價變動%平均成交百万元港元1周1個月百萬港元百万元港元1周1個月百萬港元最佳表现最佳表现绿地香港3376,034 2.1614.322.013.0 碧桂园2007123,052 5.626.729.7153.3 大悦城地产20717,220 1.1611.021.022.7 毅德国际13963,091 0.776.926.20.6 融创中国191831,434 7.7810.618.888.4 旭辉控股集团88417,942 2.585.624.327.9 新城发展控股103012,108 2.0810.321.618.1 恒盛地产控股8456,935 0.859.923.63.2 恒盛地产控股8456,935 0.859.923.63.2 绿地香港3376,034 2.1614.322.013.0 新世界发展1797,608 9.787.713.8169.1 新城发展控股103012,108 2.0810.321.618.1 毅德国际13963,091 0.776.926.20.6 大悦城地产20717,220 1.1611.021.022.7 雅居乐集团338319,311 4.836.919.429.4 雅居乐集团338319,311 4.836.919.429.4 碧桂园2007123,052 5.626.729.7153.3 融创中国191831,434 7.7810.618.888.4 九龙仓集团4191,024 62.75.69.8267.1 阳光10026087,909 3.451.218.50.6 最差表现最差表现彩生活17784,841 4.9-4.3-6.65.6 嘉年华国际99615,528 0.920.0-8.07.8 绿城服务集团有限公司28697,222 2.6-3.70.08.9 彩生活17784,841 4.9-4.3-6.65.6 中电光谷7986,320 0.8-3.7-3.71.1 亿达中国36395,142 1.990.0-6.10.1 上实城市开发5639,815 2.05-2.94.111.5 中渝置地12245,927 2.34-2.1-4.61.9 中国宏泰发展61664,946 3.04-2.6-4.40.7 中国宏泰发展61664,946 3.04-2.6-4.40.7 融信中国33017,722 5.75-2.6-1.710.2 中电光谷7986,320 0.8-3.7-3.71.1 首创置业286810,446 3.46-2.512.032.0 融信中国33017,722 5.75-2.6-1.710.2 中渝置地12245,927 2.34-2.1-4.61.9 国瑞置业232911,316 2.523.2-1.57.8 天山发展(控股)有限公司21183,309 3.31-2.12.50.3 阳光房地产基金4357,541 4.64-1.1-1.17.9 保利置业集团11912,522 3.44-2.09.644.1 合富辉煌7331,430 2.14-0.5-0.51.2 境内融资加速收紧 海外发债持续发力 融资收紧预计伴随整个下行周期，资金面压力的影响力将显著提升。在此前的报告中，我们就始终强调房企融资全面收紧的趋势，之后年末经济工作的表态以及本周两项政策的出台均不断印证我们的判断。在此，再度重申我们的年度策略： 本轮上行周期的主要推动力在于货币持续宽松+“资产荒”的背景下，大量低成本社会资金涌入房地产市场，在居民端显示为银行以低按揭利率引导资产配置向按揭贷款倾斜，在企业端显示为房企融资（尤其是公司债）持续活跃。因而，在下行周期，我们认为减缓货币流入房地产市场将是调控政策的主要方向。在居民端显示为个人信贷获取难度和信贷获取成本的提升，也就是限购限贷政策的继续深化以及按揭利率拐点的出现；在企业端体现为房企融资全面收紧。在地产投资超预期下滑或行业资金面整体出现危机前，预计资金监管将伴随整个下行周期，房企资金面压力的重要性也将显著提升。一方面，下行周期房价是否会出现调整主要视企业资金紧张程度而定，另一方面，房企补库存周期的资本支出需求以及下半年开始出现的债务到期压力将使得房企间因其资金水平和融资能力出现明显分化。 房企将重启海外发债。受融资监管加强影响，10月开始房企融资规模降幅明显。同策研究院数据显示，40个典型房企10月融资规模240亿元，环比下降77%，之后融资规模基本保持在350-400亿元之间。观察发现，融资缩水后两个月，境内非市场化融资（境内银行贷款、委托贷款、信托贷款）成为了主流的融资方式，11月份的占比更是接近58%。推测这主要是由于年底时大部分公司债券和中票的发行额度基本用光所致。12月份开始，房企海外公司债、优先票据以及中期票据持续发力，海外直接融资呈现出回归主流的趋势。12月及1月海外直接融资规模分别达到130亿元和148亿元，占总债权融资规模比例分别达到31%、37%。我们认为随着国内融资门槛不断提高，海外市场化融资方式的价值日益凸显，利好港股上市房企。考虑到近期人民币汇率趋稳，预计海外发债规模将加速提升。 投资策略：年初以来，受1月市场成交及房企销售超预期推动，内房版块估值上涨接近两成。考虑到2月销售大概率再超预期以及3月年报季迎来业绩释放，版块或仍有阶段性投资机会。然而，我们对目前信贷放量以及三四线城市成交走高持续性存疑，认为行业下行速度慢于预期，但是深度不变，全年成交降幅仍看15%-20%。建议于销售增速低点买入拥有优质存量资源以及优秀融资能力的内房企，行业龙头如：中国海外发展（0688.HK）、华润置地（1109.HK）；中小型房企如：禹洲地产（1628.HK）、旭辉控股集团（0884.HK）。同时也建议关注高防御属性的物业管理版块，首推绿城服务（2869.HK）。 2017年2月23日 房地产行业周报 安信国际 请参阅本报告尾部免责声明 第2页 1. 本周专题 事件：境内融资加速收紧 海外发债持续发力 1）中基协正式发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》。文件规定，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案。房价上涨过快热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，并将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。此外，中基协明确此次监管针对的五种融资渠道，防止“明股实债”规避监管，他们分别是：委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权以及中国证券投资基金业协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。 2）证监会发布了《发行监管问答-关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》，规范上市公司再融资。《监管问答》明确的主要内容包括三方面：一是上市公司申请非公开发行股票的，拟发行的股份数量不得超过本次发行前总股本的20%。二是上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的，本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月。前次募集资金包括首发、增发、配股、非公开发行股票。但对于发行可转债、优先股和创业板小额快速再融资的，不受此期限限制。三是上市公司申请再融资时，除金融类企业外，原则上最近一期末不得存在持有金额较大、期限较长的交易性金融资产和可供出售的金融资产、借予他人款项、委托理财等财务性投资的情形。 点评： 房企融资收紧预计伴随整个下行周期，资金面压力的影响力将显著提升。在此前的报告中，我们就始终强调房企融资全面收紧的趋势，之后年末经济工作的表态以及本周两项政策的出台均不断印证我们的判断。在此，再度重申我们的年度策略： 本轮上行周期的主要推动力在于货币持续宽松+“资产荒”的背景下，大量低成本社会资金涌入房地产市场，在居民端显示为银行以低按揭利率引导资产配置向按揭贷款倾斜，在企业端显示为房企融资（尤其是公司债）持续活跃。因而，在下行周期，我们认为减缓货币流入房地产市场将是调控政策的主要方向。在居民端显示为个人信贷获取难度和信贷获取成本的提升，也就是限购限贷政策的继续深化以及按揭利率拐点的出现；在企业端体现为房企融资的全面收紧。在房地产投资超预期下滑或行业资金面整体出现危机前，预计资金监管将伴随整个下行周期，房企资金面压力的重要性也将显著提升。一方面，下行周期房价是否会出现调整主要视企业资金紧张程度而定，另一方面，房企补库存周期的资本支出需求以及下半年开始出现的债务到期压力将使得房企间因其资金水平和融资能力出现明显分化。 房企将重启海外发债。受融资监管加强影响，10月开始房企融资规模降幅明显。同策研究院数据显示，40个典型房企10月融资规模240亿元，环比下降77%，之后 2017年2月23日 房地产行业周报 安信国际 请参阅本报告尾部免责声明 第3页 融资规模便基本保持在350-400亿元之间。观察发现，融资缩水后两个月，境内非市场化融资（境内银行贷款、委托贷款、信托贷款）重新成为了主流的融资方式，11月份的占比更是接近58%。推测这主要是由于年底时大部分公司债券和中票的发行额度基本用光所致。12月份开始，房企海外公司债、优先票据以及中期票据持续发力，海外直接融资呈现出回归主流的趋势。12月及1月海外直接融资规模分别达到130亿元和148