革故谋新：打造广州特殊资产管理新模式——国有不动产篇

――国有不动产篇 革打故造谋广新州：特殊资产管理新模式 国有不动产篇 打造广州特革殊故资谋产新管：理新模式 指导单位 中共广州市委金融委员会办公室 支持单位 广州交易集团有限公司（大湾区特殊资产赋能服务平台）广州产权交易所有限公司 参编人员 邬金广州产权交易所有限公司行政资产交易部副总监 王露大湾区特殊资产赋能服务平台经理黄唯大湾区特殊资产赋能服务平台经理吴晓杰大湾区特殊资产赋能服务平台经理曾丽仲量联行华南区研究部总监 苏彦仲量联行华南区研究部经理 许佳苗仲量联行华南区研究部助理经理张栋磊仲量联行华南区研究部高级分析师刘堂兴仲量联行华南区研究部高级分析师谢润霖仲量联行华南区研究部分析师 引言 2023年中央经济工作会议强调要持续防范化解重点领域风险，并要求经济大省为稳定全国经济作出更大贡献。自2023年起，广州市率先开启建设特殊资产统一市场先行区的探索。2024年广州市政府工作报告，在国内首次提出“探索建立特殊资产管理新模式”，推动特殊资产管理行业发展提速。2024年6月，广州市出台《广州市推动特殊资产管理行业发展若干措施》（即“特资十条”），明确建立特殊资产管理新模式的总体要求，并提出多项具体措施，意在吸引行业机构和专业人才在穗加速集聚，构建特殊资产生态圈，提升广州在全国特殊资产配置体系中的地位和作用。 “特资十条”是地方政府中首份推动特殊资产管理行业发展的专门政策，更是落实中央有关防范化解风险要求的有力举措。广州率先提出“探索建立特殊资产管理新模式”，逐步完善以大湾区特殊资产赋能服务平台为核心的特殊资产“四梁八柱”体系建设，助力提升特殊资产处置效率，在全国打响了特殊资产管理的广州品牌。这不仅为广州新旧动能转化、发展壮大新质生产力提供了制度保障，也有助于防范化解风险，维护金融安全，推动广州乃至大湾区产业升级和高质量发展。 特殊资产泛指因经济周期、政策管控、信用违约、流动性折价、运营管理折价等特殊原因导致价值低估或需快速处置变现的资产，包括金融不良资产、罚没资产、涉诉资产、企业改制或破产清算过程中的变现资产、一般工商企业经营所产生的低效无效资产及经营困难或发展存在瓶颈的企业资产、特别机遇变卖资产、其他急需处置的资产等。由于处置时间紧迫性、资产完整度、信息不对称等因素，特殊资产通常具有价格低于账面价值的特点，其投资逻辑可归纳为三个维度：资产流动性折价恢复、跨周期资产价值提升及主动型资产管理增值。 在打造特殊资产管理新模式的过程中，国有企业可以充分发挥引领带动作用。国有企业是中国特色社会主义经济的“顶梁柱”，在稳定经济增长、保障民生就业、推动技术创新等多方面做出了重要贡献，发挥着调控资源、维护社会安全、实现经济发展战略的重要作用。为增强国企活力，提高国企核心竞争力，国企持续进行改革深化提升行动。在改革过程中，国企面临“两资”问题，即在国企运营中无法有效利用或者无法产生预期经济效益的低效和无效资产，阻碍国有资产保值增值，影响国企资源配置效率和整体运营效益。其中，闲置、低效的国有不动产资源占比较大，既 包括国企非主业的闲置或收益率较低的经营性不动产，也包括国企长期亏损、未能带来效益的投资项目。因此，盘活存量资产、提升特殊资产处置效率、构建现代化的国企不动产管理体系，对于解决“两资”问题、深化国企改革至关重要。 对于非地产主业国企而言，其不动产问题的形成有多重原因，既有国企“办社会”、产权不清晰等历史因素，也有建筑老化、建筑设计不利于改造、不动产类型分散、定位不清等因素，还有物业管理能力欠缺、运营效率低、考核机制不合理等挑战。多方因素交织，制约国企不动产的市场表现。因此，国企有必要重构不动产管理体系，打造全面科学的管理新范式，以确保国企不动产管理业务有序运作，助力国企实现资产的保值增值和收益最大化，甚至反哺主业。 对此，本书专门针对存在低效无效问题的国有不动产，提出国企不动产管理体系的新范式，即针对国企经营性不动产，以预警防范“两资”问题出现为基础，通过及时抓住经营性不动产盘活利用的黄金窗口期，实现早识别、早介入、早提升。 本书建立了“两资”预警防范机制，通过不动产经营活动产生的现金流量、利润总额等关键财务指标，以及物业出租率等关键运营指标，及时识别经营效率下降、存在形成“两资”问题风险的国企经营性不动产。 本书还明确了不动产盘活提升标准流程。在及时发现不动产经营效率下降的问题后，首先，应通过针对性的项目尽调与市场尽调，作出不动产盘活利用潜力与方向的诊断评估。其次，结合政府在不动产端、消费端的政策导向，以及人口、消费等宏观因素变化对产生的新型不动产载体需求，提出解决方案，即存在形成“两资”问题风险的国企经营性不动产，如何在原业态基础上提高软硬件品质，或改变产品业态，迎合市场新需求。最后，以科学的、详尽的可行性研究报告研判如何激活不动产价值，实现国有存量不动产的盘活，并及时发现和解决“两资”问题。 通过构建国企不动产管理体系的新范式，国企有望以品牌化、市场化和合规化作为战略目标，设立战略、投融资、工程管理、运营、产品等多元业务条线，持续升级经营性不动产的管理与服务能力。我们相信，国企不动产管理体系的新范式，必将能助力国企实现盘活存量不动产，加快高质量发展步伐。 1 目录 第国企不一动产章管理对国资国企改革的战略意义3 第市场新二形势章下国企不动产管理面临的挑战5 第摸家底三：建章立“两资”预警防范机制和不动产盘活提升标准流程8 第探风向四：把章握不动产升级方向的政策东风与市场契机17 第建路径五：制章定国企不动产盘活实施行动方案24 第构模式六：新章范式下的国企不动产管理体系35 附广州国录有不动产盘活中心介绍43 2 第国企一章不动产管理 对国资国企改革的战略意义 当前，为提高国有企业核心竞争力，国企正进行改革深化提升行动，处置低效、无效资产是改革 的重要任务。深化国企不动产管理，推进低效和无效资产处置、存量资产盘活，关系着国企资源 效率，对于国资国企改革具有战略意义。 国第一企节不动产管理的内涵 国企不动产管理是指对国企不动产（如土地、建筑物等）进行系统的管理和运营，以实现资产的保值、增值和收益最大化。国企不动产管理包括以下几个方面： 第一，不动产基础信息管理。记录和维护不动产的基本信息，如位置、面积、用途、产权状况等。这些信息是进行有效管理和决策的基础。通过建立和维护详细的资产档案，国企可以随时了解不动产的现状，进行合理的规划和利用。 第二，招商租赁或出售。通过租赁或者出售不动产来获取收益，包括寻找合适的租户或买家、签订租赁并管理租赁关系、签订销售合同。有效的招商租赁可以为国企带来稳定的现金流，提升资产的利用率和收益率；出售可以帮助国企剥离表现不佳的不动产，减轻财务负担。 第三，财务管理和预警监测。管理不动产的财务状况，包括收入、支出、税务等。通过科学的财务管理，国企可以有效控制成本，优化财务结构，提高经济效益。例如，合理安排租金收取和支出计划，确保现金流的稳定和健康。此外，监测国企存量物业在运营过程中可能出现的显示或预示其 经营状况恶化乃至面临形成“两资”问题的预警信号，快速识别经营恶化、有形成“两资”问题风险的国企存量物业，从而针对性调整策略，有效补救和盘活资产。 第四，物业管理。物业管理涉及对不动产的日常维护和管理，确保其正常使用和保值增值，具体包括设施维护、清洁、安全管理等。良好的物业管理可以延长国企不动产的使用寿命，增加国企不动产的吸引力和竞争力，提高其市场价值，并为使用者提供良好的环境和服务。 第五，市场定位重检和改造。定期检查和调整国企不动产的市场定位，确认其是否符合当前的市场需求和趋势。如果发现市场定位与现实情况不符，国企应当迅速采取措施，进行相应的原地改造和升级。此外，国企还应积极承接市场的新需求，灵活调整不动产的用途，实现功能再造。 3国企不动产管理对国资国企改革的战略意义 国第二资节国企改革的时代背景 国有资本与国有企业作为中国国民经济的支柱，在推动世界一流企业建设的过程中扮演着举足轻重的角色。然而，在国企发展历程中，不可避免地积累了一些在国企运营中无法有效利用或者无法产生预期经济效益的低效和无效资产（简称“两资”），其中不动产资产占比较大，影响国有资产保值增值。为了持续增强国有企业竞争力，中共二十 届三中全会提出通过对国有企业战略性重组与专业化整合，深化国资国企改革的战略部署，推动国资国企高质量发展。在当前国资国企改革深入推进的背景下，处置“两资”、盘活存量资产，构建现代化的国企不动产管理体系显得尤为重要。这不仅是提升国企资源配置效率的内在要求，更是实现国企社会经济价值最大化的关键举措。 国第三企节不动产管理的重要性 国企不动产管理契合国资国企改革的时代背景和要求，在提升国企效益和优化资源配置等诸多方面具有重要作用和意义。随着市场竞争的日益激烈，国企面临着来自国内外的多重挑战。构建现代化的国企不动产管理体系对于国企而言，既是对外部改革环境的积极响应，也是满足自身发展的迫切需求。在这一形势下，国企不动产管理显得尤为关键。 第一，优化资源配置。通过系统化的不动产管理，国企可以更有效地整合和利用现有资源，避免资源浪费。这包括对闲置或低效利用的不动产进行重新规划和利用，使其发挥更大的经济效益。例如，将闲置的办公楼改造成共享办公空间或其他商业用途，从而提高资产的使用效率和收益。 第二，提升国企效益。通过租赁、出售或改造不动产，企业可以获得稳定的收入来源，降低运营成本，帮助国企实现资产的保值增值。例如，通过租赁闲置的办公楼或厂房，国企可以获得租金收入，同时减少维护和管理成本。 第三，提升内部管理水平。通过建立完善的不动产管理制度和流程，国企可以更加规范、高效地进行不动产管理，减少管理漏洞，降低风险隐患，增强风险防控能力。这不仅是国有企业实现不动产管理可持续发展的必然要求，也是其在激烈市场竞争中立于不败之地的关键所在。 第四，促进国企产业升级。通过盘活闲置或低效的不动产资源，国企可以将更多资源投入到核心业务和新兴产业。这有助于国企在市场竞争中保持领先地位，并推动其产业结构优化和升级。 第五，增强国企市场竞争力。有效的不动产管理可以提升企业的市场竞争力，使其在激烈的市场环境中保持优势。通过优化不动产布局和功能，企业可以更好地满足市场需求，提高客户满意度和市场占有率。 第六，支持城市发展。国企不动产管理不仅有助于国企自身的发展，还可以通过参与城市更新和基础设施建设，支持城市的可持续发展。例如，通过参与旧城改造项目，国企可以对拥有的老旧物业进行改造，从而改善城市面貌，提升居民生活质量，同时实现国企资产的增值。 国企不动产管理对国资国企改革的战略意义4 第市二场章新形势下 国企不动产管理面临的挑战 国有企业在中国经济中发挥支柱作用，在长期的发展过程中积累、承接了大量不动产，其中不乏 低效、无效资产，这也是当前国企改革行动的改革重点之一。缺乏效益的国企不动产在市场上表 现为区位、楼龄、业态组合、项目面积等诸多方面的问题。国企不动产存在的这些问题，既有历史 方面的原因，也有不动产本身和管理运营方面的原因，给国企不动产管理带来了挑战。 国第一企节不动产存在的问题 非地产主业国企主业经营利用之外的不动产，指的是不具备房地产开发一级资质或者二级资质的国企在其主要业务活动之外持有和使用的不动产资产，包括土地及开发建成的物业等，这些不动产不直接用于国企的核心业务运营，通常不属于国企的主要经营范围，但仍然是国企资产的一部分。 部分国企由于缺乏专业的不动产管理能力，其主业经营利用之外的不动产常陷入低效使用甚至长期闲置的状态。部分物业即使经过原址改造和更新，也可能因为区位与业态定位错配、物业市场变化或者经营管理不善等原因，面临进一步调整经营策略或二次改造的需求。 据各地发改委、规划局和住建局统计，全国各主要城市普遍面临大量低效或者闲置利用资产的问题。国企名下集中了大量此类不动产，存在管理团队有限、招商竞争力弱、租客组