中国租赁住房市场：投资潜力与价值洞察

投住资房潜力市与价场值洞察 前言PREFACE 作为房地产领域的重要组成部分，中国租赁住房市场从最初计划经济时代的单一福利分配到如今社会主义市场经济体系下多元化、市场化运作的转变，深刻映射了中国房地产发展模式的变革轨迹与社会变迁的脉络。 自2015年政府倡导“建立多种渠道、发展租赁市场”以来，至2021年，一系列促进行业发展、推进资产证券化以及实时减税降负等利好政策密集出台，特别是将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点行业政策的推出，有力地推动了住房租赁行业完成商业闭环。自此，我国租赁住房市场步入新的阶段，形成了保障性租赁住房与市场化租赁住房双轨并行的政策框架。伴随着各类专业化机构及租赁住房运营商的踊跃参与，市场产品结构进一步细分，形成了包括青年公寓、租赁式社区、高端公寓和宿舍型公寓等多元化产品形态。 公募REITs的推出及已上市保租房公募REITs项目在二级市场的优异表现推动投资市场对于租赁住房的关注度持续上升。自2020年至2023年期间，中国租赁住房市场的大宗交易活动呈现出蓬勃发展的态势，交易量与交易额均实现了快速增长。据统计，租赁住房投资额占总大宗交易额的比例，在这四年间实现了跨越式的提升，由2020年的2%迅速攀升至2023年的9%，彰显了市 场对租赁住房投资价值的高度认可与信心。根据戴德梁行2024年最新的调研结果，长租公寓/服务式公寓已成为北京和上海投资人最关注的资产类型之一。 展望未来，租赁住房有望吸引更多投资市场的目光与资本注入，成为投资领域的热点。2024年7月，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，将底层资产由保障性租赁住房扩容至租赁住房。预计随着市场化租赁住房常态化发行的推进、城镇化水平的提升、流动人口的增长以及结合租赁住房所拥有的稳定、穿越周期特征，展现出广阔的发展空间与潜力，值得投资者深入探索与布局。 本文聚焦全国范围内租赁住房发展迅速或潜力巨大的16个重点城市，结合政策及产品端情况，深入剖析这些城市的市场存量规模、供需动态等关键指标，旨在全面展示当前租赁住房市场发展现状。同时，租赁住房作为当前最受关注的资产类别之一，如何估值与定价也是当前投资者的关注焦点。本文结合资产特性、市场运营情况深度探讨收益法中的核心估值参数，帮助投资者更清晰地评判。 2戴德梁行 2戴德梁行 目录CONTENTS 第一章中国租赁住房市场的分类 05专业化运营租赁住房分类 08整体市场政策综述 09重点16城市的保租房政策细则―纳保政策 10有关租赁住房资产的整体情况及差异的Q&A 第二章中国租赁住房市场情况分析 12主流投资机构梳理 13主流运营商梳理 17重点16城市场存量及供应 21重点16城需求驱动力分析 23未来市场趋势及展望 第三章中国租赁住房的投资及退出 25租赁住房三大商业运营模式 27中国租赁住房大宗交易情况 29资产证券化/公募REITs市场情况 31中国租赁住房资产资本化率CapRate情况 第四章租赁住房收益法评估核心参数分析 35收入分析 37成本分析 40折现率分析 41思与考资：本租化赁率住（房Ca用p地R性ate质）多差样异带来的剩余土地使用年限 中国租赁住房市场投资潜力与价值洞察3 中国租赁住房市场投资潜力与价值洞察 01 中住国房租市赁场的分类 4戴德梁行 专租业赁化住运房营分类 国际租赁住房分类 在全球，住房租赁行业发展已久。由于国情不同，各国发展租赁住房的历程和重点也不尽相同，由此各国的租赁住房形成了适应各自国情的、系统性的产品分类标准。下图展现了美国、德国、日本等国家的租赁住房分类标准，这些国家租赁住房行业发展时间较长，分类标准系统性较强。 图1：典型国家租赁住房分类标准 国家 分类方法 主要参数 分类标准 划分类型 美国 市场需求导向 租户类型及需求特征地理位置 租金水平建筑特征 档次/级别 豪华型（A+/A)中高端型(A-/B+)中低端型(B/B-) 低端型(C+/C/C-/D)补贴型(无级别） 德国 保障功能导向 户型面积租金水平 档次/保障人群 高于9中欧高元端/：平米/月7-9欧元高/端平：米/月 5-7欧中元中端/端平：米/月 低于5欧低元/：平米/月 日本 市场需求导向 户型面积地理位置建筑楼龄 居住类型 单身型紧凑型家庭型舒适性宿舍型 中国租赁住房市场投资潜力与价值洞察5 中国租赁住房市场分类 政策维度划分 在国家相关政策的支持下，我国的住房租赁市场经过多年发展，已正式迈入机构化运营的新阶段。2021年，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国发办[2021]22号）发布后，我国机构化管理租赁住房就有了“保障性”和“市场化”之分，即保障性租赁住房和市场化租赁住房。二者均面向市场运营，区别在于政策对保障性租赁住房的租金水平和租金涨幅有明确要求，相应的也给予税收、民水民电等方面的优惠支持。 图2：专业化运营租赁住房政策维度分类 今年，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资[2024]1014号）中，将可用于发行公募REITs的租赁住房项目类型扩大为四类：保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目、市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。这四类租赁住房项目中，公共租赁住房保障属性更强，对承租人的收入水平等有明确的要求。其他三类项目均为市场化运营，对承租人无收入等方面的资格审查要求。 专业化运营租赁住房 保障性租赁住房 纳保 非纳保 人才房（公寓） 集中式长租房 产品线维度划分 我国机构化管理的租赁住房项目出现至今也有十余年的时间了。在市场需求的推动下，机构化管理租赁住房产品逐渐形成清晰的产品线分类，并形成了相对统一的行业共识。在此基础上，综合考虑租户需求、地理位置、 图3：租赁住房产品分类5P模型 地理位置 Place 租金水平、产品装修配置、具象体验五个维度对产品的影响，形成“租赁住房产品分类5P模型”（图3）。该模型对产品线进行明确的分类，定义了我国租赁住房产品的四条产品线⸺青年公寓、租赁式社区、高端公寓和宿舍型公寓。 6戴德梁行 Price 租金水平 资料来源：ICCRA People 租户需求 具象体验 PhysicalEvidence Product 产品装修 配置 这四类产品线面向不同的主力客群，提供具有不同的产品、服务等，在运营方面也具有其各自的特征（详见下图）。其中，青年公寓和租赁式社区两条产品线是面向新市民、青年人的主力供给产品，在主力客群上有一定重合度。但两条产品线所服务的客群，在年龄结构、家庭结构等方面的比重不同，且建筑规模、建筑形式、公建配套、商业配套等方面也具有较明显的差异，因此划分为两条产品线。 图4：专业化运营租赁住房产品线分类 产品线客源特征主力户型平均套均面积 青年公寓 租赁式社区 宿舍型公寓 高端公寓 资料来源：ICCRA 单身、情侣/夫妻 单身、多情成侣员家/庭夫妻、 企业 商务人士 开间 39.55㎡ 31.89㎡ 一居室 4-6人间 23.32㎡ 65.63㎡ 大开间、一居室 在四条产品线下，根据运营商提供的产品档次和服务标准等方面的差异，还可以将产品进一步细分，如图5所示。 我国住房租赁行业起步时间并不长，市场需求还在不断释放。需求的多样性必然会推动供给的多元化，我们相信，租赁住房产品线还会出现更多细分类型。5P模型也会根据市场的变化，适时更新产品线定义。 图5：租赁住房产品细分及市场占比 67.0% 24.0% 4.7% 4.3% 96.3% 59.9% 43.1% 3.7% 100.0% 69.8%30.2% 青紧年凑公型寓青舒年适公型寓 青年公寓 租赁青式年社型区租赁家式庭社型区 租赁式社区 宿公舍寓型 宿公舍寓型 服公务寓式生活公方寓式型 高端公寓 资料来源：ICCRA 中国租赁住房市场投资潜力与价值洞察7 整体市场政策综述 2015年1月，住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4号）提出，“建立多种渠道、发展租赁市场”。自此，住房租赁行业蓬勃发展的大幕在政策支持下徐徐展开。 图6：2021年⸺住房租赁行业“政策元年” 2015年至2020年，国家从房源筹集、金融支持、市场监管等方面陆续出台对住房租赁行业的支持政策。2021年，促进行业发展、资产证券化、减税降负等利好政策集中释放，特别是将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点行业，有力的推动了住房租赁行业完成商业闭环。因此，业内也将2021年称为“住房租赁行业的政策元年”。 [2021]958号文） 保租房金融减税 企款事）业单位拥有使用权土地（不补缴土地价 《房国的务意院见办》公（厅国关办于发加[2快0发21展]2保1号障）性租赁住明等确。对象标准：符合条件的新市民、青年人引“导谁多投方资参、与谁所：有多”主。体投资、多渠道供给，完善土地支持政策：集体经营性建设用地、 （地铁上盖）。 置低、效产商业园办配公套等用存地量面房积屋提、升轨至道交15通%枢、纽闲 配执理抵行押民贷用款水等策电：气。中价央格财、政集补体贴土、地降使低用税权费可、办 资料来源：公开信息整理 《设点工施作领的域通不知改动革产》（委投发资改信投托资于基进金（一步RE做IT好s）基试础 《善财住政房部租赁税有务关总税局收住政房策城的乡公建告设》部（关财于政完部 税务总局住房城乡建设部公告2021年第 24号）： 租值赁税企。业向个人出租住房减按1.5%缴纳增 4%征收房产税。 在等房向产个税人方、面规也模做化了租新赁的企规业定出，租企住事房，业单减位按 在此之后，国家层面关于住房租赁行业相关政策侧重金融支持以及市场监管。2024年，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）将市场化租赁住房纳入公募REITs底层资产，再次加速推动住房租赁行业发展。 在国家政策指导下，各地方政府秉承“一城一策”的原则，陆续制定适应地方发展的租赁住房行业政策，从供需两端鼓励住房租赁行业发展，加强金融支持和市场监管。 8戴德梁行 在行业立法方面，2020年9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见。北京率先推动住房租赁行业地方立法，于2022年9月1日起正式实施《北京市住房租赁条例》。随后，《上海市住房租赁条例》于2023年2月1日起实施；《武汉市住房租赁条例》于2024年9月1日起正式实施。 2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国发办[2021]22号）（以下简称“意见”），明确了保障性租赁住房基础制度及相关支持政策。随后，各地方围绕《意见》指导的常规政策，从房源筹集、产品建设、租金定价、租金限制四个方面相继出台了有关保障性租赁住房纳保政策细则。 房源筹集 产品建设 租金定价 租金涨幅 图7：重点16城保租房纳保政策细则 深圳 广州 上海 北京 •除常规政策外，城中 村整租住运房营等。存量房屋依法 •不得宿小舍于型租4赁平住方房米人；均使用面积 常规政策 建配套设用用地地、、集企体事经业营单性位 1.新建：利用产业园区 新依法供取应国得有的建自设有用土地建和 2.改建：主要是利用闲置和利住 设。 3.存量盘活：将符合条 存量房屋改造建设。 件性租的赁存住量房住使房用作和为管保理障。 5平方米。 •人居公住寓，型人租均赁使住用房面原积则不上得适小用于1-2 杭州 50平方米。 户型不得少于80%，一般不超过 •宿舍型保障性租赁住房建筑面积标20-45平方米，且该类 重庆 武汉 南京 成都 筑面积原则上应当控制在70平方 •供应面的向保本障单性位租、赁本住系房统，职