中国租赁住房市场经历了从计划经济时代单一福利分配到社会主义市场经济体系下多元化、市场化运作的转变，并形成了保障性租赁住房与市场化租赁住房双轨并行的政策框架。2015年以来，国家密集出台利好政策，特别是将保障性租赁住房纳入基础设施公募REITs试点行业政策，推动行业完成商业闭环。
市场分类与政策综述
租赁住房根据政策维度分为保障性和市场化两类，根据产品线维度分为青年公寓、租赁式社区、高端公寓和宿舍型公寓。政策方面，2015年至2021年是政策密集释放期，2021年成为行业政策元年，各地方政府也制定了“一城一策”的租赁住房政策。
市场参与者与规模
主流投资机构包括外资私募股权基金、开发商、银行及REITs企业等七大类。主流运营商按产品线、项目布局和经营模式分类，其中青年公寓市场规模最大，高端公寓规模最小。60个租赁住房运营商管理规模合计1,042,852间（套），规模化程度有待提高。
重点城市市场分析
16个重点城市机构化集中式租赁住房供给合计83.75万间，一线城市供给占比约55%。各产品线呈现地域分布特点，高端公寓集中在一线城市和新一线城市，青年公寓集中在上海、深圳等人口净流入城市。2024年上半年，重点16城出租率稳定在92%，一线城市租金水平高于其他城市。
未来趋势与展望
未来市场趋势包括配售型保障房影响加大、品牌化程度提升、非租金收入增长、存量盘活机遇与挑战、多元化REITs市场发展。
投资与退出
租赁住房项目主要分为重资产运营和轻资产管理输出模式，投资建设成本周期较长。2019年至2023年，中国内地租赁住房项目大宗交易活跃，2023年交易宗数同比上升近60%。公募REITs市场发展迅速，保障性租赁住房板块展现较强抗风险能力。长租公寓/服务式公寓资本化率一线城市为4.6%-5.5%，主要二线城市相对一线城市80-110bps的资本化率价差。
收益法评估核心参数
收益法是租赁住房资产评估的主要方法，核心参数包括租金收入、服务费收入、运营成本、税费和折现率。租赁住房用地性质多样，剩余土地使用年限对估值及资本化率影响显著。
结论
租赁住房市场发展潜力巨大，公募REITs常态化发行、城镇化水平提升、流动人口增长等因素将推动市场发展，成为投资领域的热点。
