上海“沪七条”新政反馈：外环外有板块热度翻番，二手房市场春天到来

云洞察-市场前 A58安居音研究院 市场前瞻，上海“沪七条”新政反馈：外环外有板块热度戳 番，二手房市场春天到来 9月26自，中英政治局会议明确提出要“促进房地产市场正跌回稳”的自标。紧随其后，上海迅速响应，于9月29日宣布了一系列房地产新政， 上海市住房城乡建设管理委员会等六个部门联合发布了《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知”，这份通知包含了七项关键政策调整，涉及住房限购、信贫优化和税收调整等方面，被简称为“泸七条”，并定于2024年10月1日开始实施 “沪七条”发布后的第一周恰逢国庆假期，上海的新房和二手房市场均出现了明显 的热度上升，我们借助58要居客的云洞察数据，对楼市的热度升进行深入揭秘 新政后新房热度显著提升16.7% 根居58安居客云洞察数据，上海新房找房热度在沪七条政策发布的9月29日出现了显著提升，提升幅度达到17%。这种热度维持了两天，直到10月1日国庆节当天出现了骤降，之后在国庆长假期间又缓侵上升。整体来着，从9月29日新政发布到10 月7自国庆长假结束，找房热度的自均水平比9月1自至9月28自提升了16.7%， 这一数据显示了政策对于房地产市场热度的积被影响，无具是在政策友布的短期内，市 场反应强烈，尽管在国庆长假期间有所波动，但整体热度仍然保持了增长态势。 上海新房找房热度指数变化 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱：luqilin@58.com 云洞察-市场前瞻A58安居音研究院 上海“沪七条”新政前后新房热座指数对比 备注：新政前指9月1日-9月28日，新政后指9月29日-10月7日 资料来源：安居客研究院【云淘】产品放想库 >外环外总体降低，但低价刚需板块热度增幅超100% 此次政策对非户籍单身人士在外环外购房的社保年限由3年放松至1年，可以说购房条件非常宽松了，上车购房已经相对容易了，那么新政后外环外新房的表现是否超越 了外环内呢？答案令人追憾，外环外找房热度的提升并没有超过外环内，云洞察据显 示，外环外新房热度增幅不但没有超越外环内，还比新政前跌了4%：而外环内热度则 在新政后提升了17%。 外环外热度出现跌幅源于板块分化较为严重，但个别板块，如车墩、安亭、陈家镇板块的热度涨幅超100%，西渡、洞泾、亨林、徐行的热度幅在20%以上，而在呈 现热度下探的板块中，不芝我们熟悉的五大新城，临港新城即使在本地新政覆盖之列，不仅可以一年社保的外地单身就可以购房，在区域内工作的职住分离的群体还可以多购一套，但临港新城的热度依旧较新政前回落26%。 出现上述情况的主要原因主要为以下几点： 在上海的房地产市场中，外环线以外的区域覆盖了众多板块，其中一些较为偏远的板块，如车墩、安亭、西渡、亨林和徐行等，由于房价相对适中，大约在2-4万元/平 米之间，成为了新上海人购房的热门选择。这些板块的热度增幅显著，有的甚至实现了 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com;N 云洞察-市场前瞻 N58安居容研究院 翻倍增长，这往往由个别项目的推出所带动。在户型选择上，100平米左右的三居室固其满足了刚需家庭的需求，而成为了市场上的热门选择。 临港新城未在此次发力，主要是由于其前期已有多项利好政策支持，且板块内存量多，新房上市量大，对于市场购买力已有所透支。 另一方面，票明区的陈家镇和崇明新城等板块的热度提升，则是由一些高端别墅项 自所带动。近期的一系列利好政策，如二套住房首付比例的下调和存量房贷利率的降低，剩激了区域内对改吾型住宅的需求。此外，一些非票明区的客户也利用国庆长假期间前往宗明若房选房，这一行为也为当地楼市的热度增添了一把火。 表：外环外板块新政前后热度变化 新政自均热度新政自均热度 板块 变化 板块 变化 车墩 20/% 金汇 5% 安享 12.3% 松江新城 -5% 陈家镇 115% -6% 西渡 %6E 朱泾 -7% 洞泾 2/% 金山新城 8% 23% 南翔 8% 徐行 22% 松江老城 8% 崇明新城 18% 朱家角 -10% 佘山 16% 上海南站 -10% 15% 月浦 -11% 堡镇 14% 罗店 -11% 罗径 14% 川沙 13% 唐镇 12% 新桥 13% 11% 徐径 -14% 泗泾 10% -14% 华漕 9% 马陆 -15% 江桥 9% 华享 -15% 白鹤 8% 淞南 -15% 九亭 7% 杨行 -16% 康桥 7% 庄行 -16% 临港蓝湾 7% 外高桥 -17% 吴泾 %L 新场 -20% 嘉定新城 7% 祝桥 -22% 嘉定镇 6% 临港新城 -26% 3 ■云洞察-市场前瞻 58安居容研究院 枫泾 6% 城桥镇 -32% 长兴岛 5% 江川路 -33% 柘林 5% 浦江 33% 率城 4% 重固 -37% 马桥 3% 奉贤新城 -55% 赵巷 -1% 淞宝 55% 金山中部 -2% 顾村 %69- 华新镇 -2% 海湾 -100% 周康 %- 航头 -100% 表：新政后热度提升100%的项目排名 区域板块环线樱盘新政目均热度 北蔡 中外环 大华斐勒公园 1025% 松江 车墩 外环外 金地新乐里 499% 杨浦 五角场 中外环 越秀杨浦人明 308% 淮海中路 内环 翠湖天地六期 268% 完定嘉定 亮安定新城 江桥 外环外外环外外环外 南山坪漫大华梧相秘虹桥和苦 258%254%250% 临湛监湾 外环外 人名快园 248% 松江 河泾 外环外 中建人技嘉核纤 223% 陈家蚀 外环外 尔滩海上明月 195% 松汀 润泽 外环外 保利西郊和 154% 变化 山 松汀 外环外内环内 国段海有余山 杨洁满东 鞍山 临湛新 外环内外环外 中海海上和集上实听海 三林外环外云湖事号·云心146% 110% 119% 117% 112% 东外滩 内环内 保利外罐序 Bund45/Bund88 112% 闵行金虹桥外环内66非早109%虹口内环内越秀·外毡107%东外滩内环内北京城建长海项目104% 杨浦周家嘴路内环内金阳外滩东岸102%浦东外环外102%徐汇龙华内还内中海领邸·玖序玖章100%嘉定嘉定新城外环外金地嘉峰汇100% 资料来源：安居客研究院【云河察】产品数据库 异地客找房比例提升5%，刚需户型热度提升居前 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：luqilin@58.com4 ■云洞察-市场前瞻A58安居容研究院 新政发布后，一个显著的趋势是外地购房者的找房比例显著上升，从36%增加到了41%。这一变化表明，对于外地户籍购房者的社保要求从多年降低至仅需1年的政 策调整，对于吸引外地购房者群体产生了显著的积极影响。从区域分布来看，苏州、北 京和杭州的购房者在异地找房的比重中占据了前三位。 云洞察数据进一步揭示，新政实施后，90至120平米的户型搜索热度激增了50%。同时，70至90平米，甚至50平米以下的户型搜索热度增幅也蹄身前三。这些数据表 明，政策层面对外地购房者的门槛大幅降低，使得购房者更倾向于通过最低总价入手， 以获得上海的房产。这种趋势不仅反映了购房者对于上海这座城市的向往，也体现了上海作为国际大都市的独特魅力和吸引力， 图：新政前（9月1日-9月28日）找房客来源结构 关注本超糖盘的用户未源造物1异拍用户所在城市TOP10 R2R~212.00% 2.00% 1.50% 0.50% 图：新政后（9月29日-10月7日）找房客来源结构 美注零地模盘的用声来源错构量形用自所在M市TOP10 4105~-92.50% 200% .50% 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：luqilin@58.com5 ■云洞察-市场前瞻 A58安居容研究院 客户型热度增幅 热度对比新改前 贵料来源：安居客研究院【云淘蔡】产品效智库 实实在在的购房成本的大幅下降，促使二手房热度和销量直线上 扬 在最新的泸七涤政策中，针对二手房市场，政府采取了董大的税收调整措施，其中出售房屋的增值税免征年限从5年缩短至2年，并且取消了普通住宅与非普通住宅的区 分标准。这一改变意味若，无论出告的是普通住宅还是非普通住宅，只要持有时间超过 2年，卖家就无需缴纳增值税。此前，卖家在出告不满5年的房产时需要全额缴纳增值税，而满5年后，普通住宅可以免征增值税，非普通住宅则需缴纳差额增值税。 此外，卖家在出售房产时还需缴纳个人所得税。对于普通住宅，税率为成交金额的 1%，而非普通住宅的税率则为2%，以一套持有期满2年但不满5年、价值300万元 的非普通住宅为例，根居新政策，买家可以节省高达35方元的购房成本。这一显著的成本节约，无疑为二手房市场注入了活力，推动了找房热度的急剧上升。 我们以周为节点，对比了新房和二手房的线上找房热度，发现，新房市场尽管在新 政出台后热度指数从70.3上扬到75.1，但后一周则出现回调：反观二手房市场，其热 度则从61.2上扬至63.2，后持续爬坡至65.3，持久力更足。 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱:luqilin@58.com ■云洞察-市场前瞻 A58安居客研究院 从两者的观望指数看，二手房观望指数呈现明显降低，当前为55.24，较新政前降 低11.82。 新房、二手房近期周度热度对比 新房找房热店二手找房热度 8073.5 70 71.871.5 69.870.3 75.1 63.2 73.5 65.3 6561.6 61.1 60.3 60.661.6 55 50 4/094/10/10 新房、二手房周度观望指数对比 二于规理数 8168.6868.3565.6068.6367.0664.88 55.24 24,8323/9624.,1827/6527.0927.60 2 资料来源：安居客研究院【云淘索】产品教超库 在“沪七条”新政的推动下，上海二手房市场迎来了显著的活跃迹象。10月13日， 全市二手房网签量达到了1334套，创下了自去年9月以来的单日新高，这一成交量的激增，与新政的实施有若直接的关联。 值得注意的是，上一次单日成交量破千套已是105天前的事，国庆长假后的成交放量，一方面得益于929新政的刺激，限购门槛和首付比例的放松，增强了购房者的入市意愿；另一方面，上海部分二手房的租金回报率已经超过了银行定存利率，开始显现出 较好的投资价值。 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱：luqilin@58.com；7 ■云洞察-市场前瞻 A58安居客研究院 总体来看，新政的实施不仅降低了购房者的入市门槛，也提升了二手房的投资吸引力。这些因素共同作用，推动了二手房市场的成交量和热度，为上海房地产市场注入了新的活力。新政的积极效应正在遂步显现，为市场带来了更多的信心和期待。 新房、二手房日度网签量对比 新房成交会数会)二手房成交会数(会) 1600 1400 41.51 20t 资料来源：网/房地产 合作洽谈联系方式：微信：19101732989：邮箱：lugilin@58.com