住房市场崩溃了吗 ？

F&D 回到基础 住房市场崩溃了吗？ 许多人渴望拥有自己的房子，但这变得越来越负担不起 HitesAhir 表明房价并未得到经济基本面的支持 。Shiller认为，房屋价格泡沫的形成是由叙事和社會信念推动的，这些叙事和信念往往通过口口相传被放大，从而形成一种强大的集体预期，即房价将持续上涨。 住房需求对抵押贷款信贷的可用性和成本高度敏感。放贷标准的放宽可以显著提升房价，正如2008-2009年全球金融危机前夕的情况所示。即使没有放贷标准的变化，信贷可用性方面的影响也可能放大。随着房价上涨，作为抵押品提供的房产价值也随之增加，这可能导致银行提供更多信贷， 很少有经济问题是 住房市场备受争议。许多人，尤其是年轻人，对住房负担能力的担忧日益加剧，随着homeownership成为遥不可及的目标，购房aspiration似乎越来越难以实现。住房市场是否出了问题？ 托马斯·卡莱尔，19世纪的哲学家，曾严厉批评经济学家将“需求和供给”视为解答所有问题的万能药方。但这一概念必须成为解释房屋价格似乎不断上涨现象的起点：收入和人口增长推动了对住房的需求，除非供应能够跟上，否则房屋价格将持续上涨。 考虑加拿大的情况。自2016年以来，经过通胀调整后的房价以每年约5%的速度上涨，这主要是由于收入和人口的稳步增长，包括强劲的移民。但是，住房供应却滞后。加拿大抵押贷款和住房公司估计，该国面临350万套住房的短缺。 人口约为4100万。供应和需求的相似不匹配也在抬高其他地方的房价。 需求放大 当然，经济学家认识到住房与其他人们购买的商品不同。住房是一项重大的长期购买和投资——对大多数人来说，这是他们最大的一笔投资——并且通常通过借款来融资。这有两个重要的后果。首先，它使住房需求对对未来房价预期和社会关于未来房价的叙事敏感。通常情况下，害怕错失良机的心态可能导致人们在某个关于明天房价会更高的话语占据主导地位时以高价购买住房。获得诺贝尔经济学奖的经济学家 罗伯特·席勒因发现由对未来价格的不切实际预期推动的住房市场泡沫而闻名。2003年，席勒指出，美国房价与居民收入和租金相比明显偏离。 进一步推高房地产市场。舒勒指出，认为房价总是上涨的错误观念导致了风险借贷和投资行为。这些做法与将高风险贷款打包成证券出售相结合，在市场不稳定的真实情况暴露时加剧了其影响。 供应约束 需求的放大在很大程度上解释了房价的飙升，但供应限制同样扮演着至关重要的角色。建造一座房屋需要融资 DALECrosby-CLOSE 、许可和审批，随后是一段漫长的建设期。即使在最佳情况下，住房供应也需要一段时间才能赶上住房需求。 例如，加拿大每年必须建造500,0 00套房屋来保存 82024年12月 回到基础知识F&D 尽管这些全球趋势对一些wealthier的房地产所有者有利，它们往往使得当地居民更难负担住房成本，从而进入房地产市场。因此，政策制定者开始限制外国房地产买家，并监管短期租赁给游客。2018年，新西兰通过了一项法律，禁止外国人购买某些住宅物业。五年后，加拿大也实行了类似的禁令，并对违反规定者处以严厉罚款。 为了管理信贷供应，监管机构采用微观审慎政策，如抵押资产的风险加权 ，要求银行针对风险较高的抵押贷款保留一定的资本。近年来，这些政策越来越多地与宏观审慎政策相结合，以确保整个金融系统的安全性。常用的宏观审慎政策包括设定债务服务与收入比率的上限，防止家庭承担与其收入不匹配过大的抵押贷款；以及设定贷款价值比的上限，限制抵押贷款规模相对于房产价值的比例，从而实际上要求有一定的初始首付。 保持快速增长以应对不断增长的需求 ，正如国际货币基金组织的评估所指出的。然而，在过去的二十年里，该地区每年仅建造了约15万至25万套房屋。为了增加住房供应，当局正在缩短审批时间，释放闲置的政府用地用于建设住宅，并解决建筑工人短缺的问题。不过，这些措施要产生效果还需要一定的时间。此外，还有一系列其他法规和区域规划需要调整。 供应要求显著增加了供给滞后。经济学家EdwardGlaeser和JosephGyourko指出，土地使用限制限制了密度 ，抑制了住房供应并推高了房价。因此，在像纽约这样高度监管的城市中 ，房屋价格远高于建设成本。相比之下，如休斯顿这样的城市由于监管宽松和土地供应充足，拥有许多负担得起的住房。 市场管理 简而言之，尽管经济学家并未放弃需求与供给作为解释房地产市场的一种框架，但他们认识到由于价格预期、信贷可用性和资本流动等因素导致的需求放大，结合严格的供应限制，可能会导致需求与供给之间出现显著失衡。因此，为了使房地产市场更好地运作而采取的政策措施也必须是多方面的。 中央银行通过提高政策利率来管理住房市场，导致抵押贷款利率上升和住房贷款变得更加昂贵。但由于政策利率上调会影响整个经济的其他部门，而不仅仅是住房市场，因此货币政策被认为是一种粗犷的工具来管理住房市场。当局可能需要考虑其他方法。 为了管理来自外国买家的增加住房需求，政府可以出台额外政策，许多外国买家使用现金而非抵押贷款进行购房，从而规避当地银行业监管机构的规定。在这种情况下，对非居民购房者征收额外税费可以减少资金充裕的外国买家的需求，这些买家不受当地放贷规则的约束。例如，在新加坡，当局在2013年将外国人的从价税税率翻倍至60%，以缓解该市的住房压力 。 全球力量 住房市场日益受到跨境力量的影响。外国买家的资金流入正在许多国家提升住房需求。这些资金流入由多个因素驱动：新兴市场财富的增加；2008年至2021年历史性的低利率，促使投资者通过将储蓄投资于房地产来寻求收益；以及资本流向安全避风港房地产市场。例如，研究人员已表明，伦敦高端房地产市场的价格往往随着地缘政治风险的增加而上升。 “高房价在很大程度上可以用一个简单的事实来解释，那就是待售房屋太少。” 然而，最终供需的基本原则仍然适用 。高房价主要可以由一个简单的事实来解释：市场上可售房屋数量太少。在这种情况下，仅仅通过需求导向的政策（如债务收入比、贷款价值比或利率变化）来帮助人们购房是行不通的。解决问题的方法必须来自供给导向的政策。最重要的是，我们必须建 造更多的房屋。F&D Hitesahir是国际货币基金组织研究部的高级研究官员。 2024年12月9