人行道 ， 而不是墙壁

人行道， F&D住段房塞经TK济学 而不是墙 壁 将宏观经济学与房地产经济学更好地联系起来有好处 PrakashLoungani 162024年12月 住房经济学段塞TKF&D 插图作者：CristianaCouceiro2024年12月17 F&D住房经济学 M 宏观经济，根据定义，侧重 于整体格局。它忽视了企业在业务层面或行业层面的较小微观发展。2007年，加州大学洛杉矶分校经济学教授埃德温·莱默尔指出，这种忽视带来的高成本，认为不关注住房市场就试图理解商业周期是没有意义的。正如他在一篇著名的论文《住房即是商业周期》中所论证的那样，住房市场对于理解经济为何经历繁荣与衰退至关重要。他指出，自二战以来，美国几乎所有经济衰退都先于住房市场的问题出现。因此，宏观经济研究应当构建通往住房经济学的道路，而不是将其孤立起来。 对获得适当住房感到一定程度或非常担忧。企业界也对此表示关注，因为他们认为这迫使他们支付更高的工资并预算更高的劳动力成本。这个问题不仅影响富裕国家，对于最贫困的人群来说尤其严重。例如，根据经合组织的数据 ，在哥伦比亚，最低收入quintile的租户中有82%将其收入的超过40%支付给私人房东。 毕竟，住房对宏观经济的影响无处不在。城市是世界上最具生产力的地方之一，充满创造力和创新思想，推动着经济扩张。然而，在许多城市，即使是相对高薪的专业人士，住宿费用也极为昂贵，更不用说那些收入较低的essential工作人员了，他们承担着确保城市安全、清洁和正常运转的责任。许多这些工作人员——警察、教师、护士、快递员——仍需亲自上班 。他们无法利用远程工作的趋势来寻找更为负担得起的生活和养育家庭的地方。 在经合组织的主要发达国家中，过去十年间房价以接近40%的实际增幅上涨，美国的住房成本上涨了约50%。近年来，住房需求异常强劲 ，这主要是由于人口和收入的增长。与此同时 ，住房供应未能跟上需求的增长，部分原因是土地使用规定（如禁止单一用途住宅区建设多户住宅）限制了特定地块上可以建造多少住房单元。这种现象可能导致代际不平等加剧：60 %的18至29岁人群表示自己面临住房负担问题 。 昂贵的住房费用和高昂的租金可能会促使人们承担过多的债务。家庭借贷可以在短期内推动经济增长，但长期来看会带来严重的成本：消费者减少支出以偿还债务，经济放缓，失业率上升，正如国际货币基金组织所展示的那样。例如，在中国，房地产市场的下滑对消费产生了显著影响。从更高的层面来看，突然的经济冲击——如房价崩溃——可能会引发信贷违约的连锁反应，从而动摇金融系统。 182024年12月 如果宏观经济与房地产经济之间存在连接的走道，我们或许能够更好地预见全球金融危机期间的发展情况。 如果宏观经济与房地产经济之间有相应的走道机制（walkways），我们在2008-09年的全球金融危机期间或许能更好地预见到相关发展。我们也可能更深入地理解近期的政策难题，正如本期封面文章所展示的。 今年，宏观经济学家面临两大核心挑战。首先是如何理解2021-22年通胀激增的原因及其可能持续的时间。其次是设法实现“软着陆”，即通过减缓经济增长来抑制通胀，而不至于导致经济衰退。如果宏观经济学家对房地产市场的发展有更深入的了解，他们在解决这两个关键政策问题上会做得更好。 美国持续较高的通胀率反映了需求和供应因素的复杂且不断变化的组合。然而，一个意外之处在于住房市场的表现，这促使著名宏观经济专家们努力理解房价和租金如何反映在生活成本指标中。确实，住房贷款成本的增加加剧了消费者对经济状况的悲观情绪，并导致经济学家们绞尽脑汁试图解释与消费者价格指数之间的差距。 住房F&D经济学 中央银行面临的一个挑战是如何判断他们为了抑制通货膨胀而制定的加息政策将如何影响房地产市场以及整体经济。这绝非易事。利率对房地产市场的影响渠道复杂且会随时间变化— —正如Leamer几乎二十年前所指出的那样，他遗憾地发现几乎没有宏观经济学教科书能够将房地产置于核心地位，就像它应该的位置一样 。 一种影响利率对住房影响的渠道是固定利率抵押贷款的普及程度，这在不同国家差异较大，例如在南非这一比例接近于零，而在墨西哥和美国则超过95%。其他影响货币政策效力的因素包括homeowners的债务水平、供应限制的程度、房价上涨幅度以及可能存在的高估情况 ，这些因素往往难以准确测量。 正如这一切还不够复杂，这些渠道的力量会随着时间变化。例如，在许多国家，固定利率抵押贷款的比例最近有所增加。再融资的可用性也因经济而异，并且随时间变化。对住房及其市场的深入国家特定理解对于调整货币政策至关重要。 食物、衣物和住所被认为是人类的基本需求。确实，1948年的《世界人权宣言》及其他国际条约已经认可了适当住房的权利。消除饥饿是联合国可持续发展目标中的一个重要目标（SDG2旨在终结饥饿）。当食品价格上涨时，世界粮食计划署等联合国机构会迅速采取行动，甚至国际货币基金组织也会推出新的贷款计划以帮助人们和国家应对食品价格冲击的影响。然而，住宿却成了“贫亲”，住房几乎未被列入可持续发展目标中。尽管住房负担能力已成为一个普遍存在的问题，影响了许多，如果不是所有 ，世界主要经济体中的许多人，因此住房问题在许多国家和地区选举中成为了一个重大议题 。F&D ：是约翰·霍普金斯大学应用经济学硕士课程的主任。 2024年12月19