光大嘉宝机构调研纪要

光大嘉宝机构调研报告 调研日期:2024-11-27 光大嘉宝股份有限公司是一家以不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务为核心主业的A股上市企业。公司成立于1992年,由原国内最大的电光源生产企业——上海嘉宝照明电器公司改制而成。2017年4月,公司实际控制人由“上海市嘉定区国有资产监督管理委员会”变更为“中国光大集团股份公司”。多年来,公司致力于房地产行业精耕细作,开发面积年超100万平方米。公司具有房地产开发企业一级资质,拥有良好的口碑和较强的竞争力。公司开发的项目多次获得荣誉奖项。未来,公司将以不动产资产管理、不动产投资业务和房地产开发业务为核心主业,积极发展资产证券化业务,努力成为中国领先的不动产跨境投资和资产管理平台。 2024-11-28 财务部业务副总监程诚,董事会办公室业务副总监王珏 2024-11-272024-11-27 特定对象调研嘉定新城大厦会议室 东北证券证券公司- 问题一:今年公司实现亏损,部分原因源于投资亏损,这块能否介绍下具体的原因? 答:截至2024年9月底,除中关村项目及新光大项目外,公司投资的不动产项目大部分已进入正常运营阶段。中关村项目部分区域目前 正在进行更新改造,整体运营收入较少,无法覆盖融资成本及日常运营费用;新光大项目二期办公楼处于去化期,三期尚未完工,未产生运营收入,导致公司投资亏损。 问题二:能否介绍下公司目前的并表项目情况,后续公司是否有计划提升他们的运营效率,比如光大安石中心和光大安石虹桥中心? 答:公司目前并表的四个项目均已开业,并稳定运营中,具体出租率、运营收入等情况可参见公司定期报告。对于“大融城”等在管消费基础设施项目,公司将结合对社会消费趋势的深入研判,通过引导品牌布局、优化租赁组合等举措,不断持续改善关键经营指标,并进一步丰富 “大融城”消费基础设施品牌矩阵,以满足和服务好各类民生消费需求。对于写字楼及产业园区项目,公司将发挥好旗下WELLBEING写字楼资产管理服务体系优势,通过为入驻企业提供品质过硬、生态友好并关注入驻员工福祉的办公空间与社群服务等举措,努力以差异化服务能力巩固存量客户、锁定主力客户、吸引增量客户。 问题三:目前商管类项目主要分布在上海和重庆,未来是否有计划布局其他城市? 答:公司以不动产资产管理为核心主业,致力于打造国内领先的跨境不动产资产管理平台。截至2024年第三季度末,公司及下属企业通 过基金投资或受托管理等形式在中国内地管理共计20个大融城系列消费基础设施项目,主要分布于北京、上海、重庆、西安等九座重点城市。未来,公司将继续完善不动产“大资管”体系,努力在存量时代保持行业领先地位。在区域布局及项目选择方面,公司将坚持市场导向、加强投研能力,重点关注一线城市、国家中心城市及以粤港澳大湾区为代表的消费热点区域城市,并通过包括但不限于小股操盘、受托 管理、品牌输出、开发代建、项目监管、专业咨询在内的灵活合作方式最大限度挖掘和把握潜在市场需求,争取实现不动产资产管理规模的巩固提升。 问题四:能否介绍下公司目前可售货值规模及分布,以及盛创三期未来的开发节奏? 答:目前公司传统住宅已无在开发项目,仅剩少量已完工尾盘在售;光大安石中心尚有部分办公楼在售;朝天门大融汇尚有少量公寓在售 。在建办公楼为盛创三期,预计将于2025年底竣工。。 问题五:目前公司整个业务逐渐是将地产部分剥离,公司未来的核心业务结构预计如何调整?重点方向是什么? 答:公司将继续坚持主动管理和价值创造的核心理念,聚焦不动产资产管理主业,发挥公司专业优势,在商业、写字楼、物流资产管理、城市更新及公募REITs等细分领域培育核心竞争力,努力将公司打造成为国内领先的跨境不动产资产管理平台。 下一步,公司将聚焦主责主业,继续以小股操盘、受托管理、品牌输出等轻资产模式为主拓展业务,加强企业战略合作,在有效控制风险的前提下,巩固和扩大管理规模;同时,公司还将积极发挥在把握金融机构诉求、理解长三角区域城市发展理念等方面的优势,继续培育“安石建管”“嘉宝地产”品牌,拓展代建代管业务,不断培育新的利润增长点。 问题六:能否介绍下公司目前的有息债务结构情况?债券、银行贷款、非标等几类融资工具的成本及规模分别是多少? 答:公司有息债务情况参见公司2024年度中报、三季报。其中各类中票、公司债、CMBN等公开市场发行债务余额及利率参见公司相关 公告。截至2024年9月,公司股东借款余额约15亿元。剩余部分为银行借款。问题七:公司目前银行授信未使用规模有多少,主要合作的银行有哪些? 答:公司银行授信均为单个项目授信,主要合作的银行包含四大行、股份制银行及外资银行等。 问题八:公司最大的优势之一就是股东对咱们的支持一直很强,这块具体的支持措施能否介绍一下,比如股东借款、担保之类的? 答:公司间接控股股东光大控股主要通过以下方式对公司进行支持:一是作为LP参与公司不动产资管项目投资;二是协调光大集团内外部资源,通过联动发挥协同作用(例发行中票/ABS/REITs、银行融资、物业租赁、代建代管业务、品牌影响力等);三是通过其全资子公司 向公司提供财务资助。 问题九:公司后续抵押再融资空间是否还有再提高的空间,未来拓展筹资渠道方面有没有什么具体计划? 答:公司将着力深化与各类金融机构合作,保持融资渠道畅通,根据公司需求灵活运用非金融企业融资工具及公司债券等融资产品,保障流动性安全。具体发行计划请以公司公告为准。