日本上世纪经历了70与90年代两轮房地产危机，90年代危机的烈度远超70年代。70年代危机中，名义房屋价格指数在1974-1975年区间跌幅为5.4%，实际房屋价格跌幅28.8%；90年代危机中，名义房屋价格在1991-2009区间跌幅为46.5%，实际房屋价格跌幅为44.8%。名义土地价格70年代跌幅为4.0%，90年代跌幅为52.9%。90年代房地产调整幅度、调整时间远超70年代。
70年代日本政府的货币、财政、地产端逆周期调节奏效，货币宽松未显著催生泡沫。80年代，应对升值萧条执行长期宽松的货币政策，银行护卫船团机制助长地产泡沫与风险。90年代危机爆发后，日本政府救市政策举棋不定，地产政策放松过慢，导致市场长时间深度回调。
90年代危机的本质是资产价格跌幅过大、持续时间过久，引发资产负债表的全面衰退；内核是人口结构的全面恶化，长期宽松的货币政策催生较大泡沫；经济转型缓慢，外部环境压力较大。
那些穿越房地产牛熊的日本房企，市场向核心城市靠拢，核心房企市占率极高。经营方向上，缩减开发业务，发展持有类物业经营与服务业态经营。以三井不动产、三菱地所、住友不动产为例，它们在90年代以前相对侧重于住宅开发，90年代危机爆发后，管理层不约而同大幅调整经营方针，缩减开发业务的同时大力发展持有类物业的经营与服务业态的经营。多元地产业务的协同发展是房企穿越周期的关键。开发业务聚焦核心城市核心区域，将有效增强销售韧性。穿越周期的头部房企，在中长周期里能够实现稳中有升的营收与利润。
