从财务指标看近年房地产企业特征及发展趋势 文/贾月华 本文通过样本企业数据分析,发现房地产企业财务指标具有以下特征或趋势:毛利率持续下降,盈利能力下降,2023年归属于母公司所有者的净利润为负,为亏损状态,甚至部分企业存在巨额亏损;净资产波动下降,部分企业面临资不抵债风险,短期债务比例增加,部分企业过度依赖短期债务;2023年房企加快去化速度,加强存货管理,经营性现金流保持净流入状态,因偿还债务及再融资存在难度,筹资性现金净流出规模不断增加,最终表现为现金及现金等价物持续减少,现金流紧张;房企付息能力及短期偿债能力均不断下降,财务风险增加。当前房企财务数据滞后,9月地产新政的效果尚不能体现,预计在新政的后续显效下,房企财务表现会有边际改善,但房地产市场止跌企稳任重道远,预计行业整体财务表现好转仍需一定时日。 正文 经过近些年市场出清及结构调整,房地产市场已从增量时代进入存量时代,相应的房企的财务指标也较上轮周期呈现出不同的特征。 为了确保样本企业的财务数据可获得性、透明度和可比性,样本企业为2023年全年克尔瑞销售排行榜前200名、有境内存续债,且能够获得2021~2023年财务数据的企业。在这一过程中特别关注到港股企业,由于这些企业可能没有直接在境内发债,故采取了替代方案,即选择其境内主体发债企业作为样本,这样可以更好地反映企业的财务状况和市场表现。通过这一方法最终获得69家企业的样本数据。 财务指标方面,主要是选取盈利指标、营运指标、债务资本结构指标、现金流类指标和偿债指标,通过分析这些企业的财务数据,可以深入了解当前市场的发展趋势,评估企业的经营效率和盈利能力。 (一)盈利指标 作为反映企业经营方面的交付结转的规模指标,营业收入在一定程度上反映了其交付结转能力。样本企业营业收入平均值从2021年的1,335.62亿元下降到2022年的 1,310.30亿元,再上升到2023年的1,361.26亿元,整体上营业收入呈现波动增长趋势,其中2022年可能由于市场环境下行导致收入下降,2023年可能由于房企有效运营 策略,保交付措施显现,导致收入回升。通过2024年前三季度数据进行加权预测,全年仍将同比有所下降。 毛利率指标排除了资产减值成本对衡量企业经营效率的影响,其高低反映了企业的盈利能力。2021~2023年及2024年前三季度,样本房企毛利率持续下降,其中2023年平均值为16.28%,表明房企盈利能力承压,主要因素可能为销售价格下降。此外,2023年样本房企中,毛利率最大值为58.42%,最小值为1.85%,表明不同企业的盈利能力差异显著,或与样本企业经营模式及业务结构差异有关。 归属于母公司所有者的净利润是反映企业损益方面的规模指标。随着房地产企业合营联营经营模式的普遍化,归属于母公司所有者的净利润更能反应房地产企业自身的盈利能力。样本企业平均值方面,2022年微利,2023年为负,仍为亏损状态,且最小值为 -2,052.84亿元,表明有企业存在巨额亏损。 表1样本企业典型财务指标情况(单位:亿元、%、倍) 分类 指标 平均值 2023年 2021年 2022年 2023年 2024.091 最大值 最小值 盈利指标 营业收入 1,335.62 1,310.30 1,361.26 1,004.15 12,608.41 47.32 毛利率 21.89 17.49 16.28 14.82 58.42 1.85 归属于母公司所有者的净利润 -24.14 5.01 -23.36 6.05 334.83 -2,052.84 营运指标 存货周转天数 1,209.20 1,514.90 1,303.53 - 5,240.17 131.86 债务资本结构指标 净资产 801.33 809.70 770.93 1,048.49 4,599.02 -5,825.80 少数股东权益占比 42.21 35.12 39.68 41.70 134.87 -52.68 短期有息债务/总有息债务 34.10 36.19 37.42 33.42 93.10 2.30 债务资本比率 54.00 55.34 53.772 53.13 119.58 26.24 现金流类指标 经营性净现金流 6.47 7.98 7.30 -6.40 50.54 -46.81 筹资性净现金流 -19.52 -28.11 -46.55 37.83 554.17 -499.62 现金及现金等价物净增加额 -60.46 -21.69 -31.51 -65.59 94.42 -374.82 偿债指标 EBITDA利息保障倍数 0.54 -0.19 -5.29 - 6.03 -314.17 销售商品、提供劳务收到的现金/短期有息债务 4.23 3.29 3.24 1.87 23.44 0.05 期末现金及现金等价物/短期有息债务 1.52 1.29 1.20 1.16 8.16 0.00 资料来源:样本企业年报、样本企业三季度报表、大公国际整理 (二)营运指标 存货周转天数是反映企业运营能力的重要指标。房地产企业存货主要由未开发土地 12021~2023年年度数据样本企业是69家,考虑到其中18家企业未披露三季度数据,故2024年3季度样本企业为 51家。 2剔除恒大地产的特异值。 和已开发未预售项目两部分组成,存货周转天数可以反映房地产企业对存货的管理水平以及对项目的去化能力,进而反映企业的变现能力。2021~2023年,样本房企存货周转天数先升后降,其中2022年可能由于市场需求下降以及存货积压导致周转效率降低, 2023年可能由于企业加强存货管理,侧重并加快去化,导致周转效率提升。此外,样本 房企存货周转天数最大值为5,240.17天,最小值为131.86天,平均值为1,303.53天,管理效率差异很大,或与样本企业经营模式及业务结构差异有关。 (三)债务资本结构指标 净资产是反映企业资产负债结构方面的规模指标,净资产是权益资本,它由两大部分组成,一部分是企业设立当初投入的资本及溢价,另一部分是企业在经营过程中创造的价值。2021~2023年,样本房企平均净资产波动下降,主要原因可能是利润下降以及资产减值所致。2024年9月末,在同样本情况下,净资产数据较2023年末仍处于继续下降趋势。2023年,样本房企中净资产最小值为-5,825.80亿元,表明一些企业已面临资不抵债的风险,净资产的减少将影响企业的偿债能力和投资者信心。 少数股东权益占比为少数股东权益/所有者权益,是衡量企业资本结构的指标。长期以来,为分摊资金压力与风险,房地产企业之间合作开发普遍,但随着行业的下行,通过非并表合作项目进行表外融资、加杠杆形成的表外负债加剧房地产企业的资金压力。该指标越高,反映企业受合作开发项目的影响越大。2021~2023年,该指标平均值是波动下降的,表明房企之间合作开发现象减少,表外负债在压缩。 短期有息债务/总有息债务为衡量企业债务期限结构的指标。债务期限结构不合理会造成企业集中偿付压力过大,而期限结构不合理往往表现为短期有息债务占比过高。样本房企短期有息债务占比指标从2021年的34.10%上升到2022年的36.19%,再上升到2023年的37.42%,短期债务比例不断增加,将进一步增加企业的偿债压力和再融资风险。其中2023年该指标最大值为93.10%,最小值为2.30%,表明债务结构在样本企业之间差异很大,部分企业可能过度依赖短期债务。2024年9月末,该指标有所下降。 房地产企业负债科目中的预收款项/合同负债是指商品房预售实际取得的售房款,本质上并不是企业的负债。因此,相较于资产负债率指标,债务资本比率更能体现房地产企业的债务规模和杠杆情况。2021~2023年及2024年前三季度,该指标平均值波动不大,而2023年最大值和最小值之间相差较多,表明样本企业之间债务资本结构差异显著。 (四)现金流类指标 经营性净现金流反映企业的经营效率和现金流状况。2021~2023年有所波动,但均保持净流入状态,表明房企在加快去化、回流资金。房地产企业一般是在年底集中进行现金回流,故2024年前三季度数据缺乏代表性。 筹资性净现金流反映企业的融资能力。2021~2023年均为净流出,且净流出规模不断增加,一方面表明房企在偿还债务,另一方面也表明房企的再融资能力下降。同样的, 2024年前三季度数据缺乏代表性。 现金及现金等价物净增加额反映企业的现金流量状况。2021~2023年及2024年前三季度,样本企业平均值均为负,表明房企现金及现金等价物持续减少,整个行业现金流为紧张状态,将进一步影响企业的流动性和偿债能力。 (五)偿债指标 EBITDA利息保障倍数是反映企业的偿还利息能力的指标。样本数据表明,该指标平均值从2021年的0.54倍下降到2022年的-0.19倍,再下降到2023年的-5.29倍,付息能力持续下降,利息保障不足,财务风险增加。 销售商品、提供劳务收到的现金/短期有息债务指标重点分析现金流量规模、稳定性及其对到期债务的覆盖能力。2021~2023年该指标平均值持续下降,表明房企的短期偿债能力在下降,同时,样本房企中短期偿债能力差异也比较显著。 期末现金及现金等价物余额/短期有息债务指标从可用现金方面判断企业短期偿债能力。2021~2023年及2024年9月末该指标平均值持续下降,表明短期偿债能力不断下降。 综上所述,盈利方面,多数房企营业收入虽呈波动增长趋势,但毛利率持续下降,盈利能力下降,2023年归属于母公司所有者的净利润为负,为亏损状态,甚至部分企业存在巨额亏损。营运方面,2021~2023年,房企存货周转天数先升后降,说明2023年房企在加快去化速度,加强存货管理。债务资本结构方面,净资产波动下降,部分企业面临资不抵债风险,合作开发现象减少,短期债务比例增加,部分企业过度依赖短期债务。现金流方面,房企加快去化、回流资金,经营性现金流保持净流入状态,因偿还债务以及再融资存在难度,筹资性现金净流出规模不断增加,最终表现为现金及现金等价物持续减少,现金流紧张。偿债方面,付息能力及短期偿债能力均不断下降,财务风险增加。当前房企的财务数据相较实际情况有所滞后,9月地产新政的效果尚不能体现,预计在新政的后续显效下,房企财务表现会有边际调整,但房地产市场止跌企稳任重道远,预计行业整体财务表现好转仍需一定时日。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料,本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证,也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正,但文中的观点、结论和建议仅供参考,不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果,本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有,未经书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发,需注明出处为大公国际,且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。