中国房地产：十月销售强劲复苏

►十月销售强劲复苏 ►房价下跌趋势略有缓和 ►政策顺风碰上地缘政治不确定性 中国房地产 十月销售强劲复苏 中国房地产|2024年11月4日 龙兆丰,CFA (852)39118019 lungsiufung@ccbintl.com 陈逸诗 (852)39118015 elenachen@ccbintl.com 10月销售强劲复苏。根据克而瑞数据，主要开发商的合同销售在 2024年10月实现强劲复苏，受惠于此前在9月和10月出台的 一系列支持政策。环比比较，“银十”合同销售平均增长了82%，总计增长73%，远超“金九”的结果。同比比较，10月销售回归正增长，平均和总计均增长了7%，而9月则分别下降了41%和43%。由于十月的强劲复苏，2024年1-10月的合同销售下降幅度缩小至平均41%和总计35%，相比9月的46%和38%有所改善。按开发商类型划分，国有企业（SOE）和民营企业（POE）开发商在10月分别实现了期待已久的复苏，增长了11%和5%，而9月则分别下降了37%和46%。高质量的国有企业，如保利地产、中国海外、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发国际、越秀地产 观察政策效果。如果这些关键绩效指标的实际表现不如预期，我们预计政府会推出进一步的支持政策。然而，地缘政治不确定性正在左右市场的下行，这对经济复苏产生了重大影响，可能限制通过降息或其他措施放松政策的空间。在这种紧张的环境中，我们更倾向于选择如中国海外发展（688HK，优于大市）、绿城 （3900HK，优于大市）和龙湖（960HK，优于大市）等优质公司，因为我们在其基本面上看到的边际改善。 主要风险包括市场复苏的可持续性、与美国大选相关的地缘政治风险，以及人民币贬值。 和华发股份的整体复苏表现强劲，环比增长91%，同比增长28%， 反映了整体市场的恢复和市场份额的增长。考虑到（1）逐步出台的支持政策（如首付降低、降息），（2）由于政府致力于稳定房地产市场而改善的市场情绪，（3）股市反弹带来的积极财富效应，以及（4）11月至2月的低基数，我们预计房地产销售的复苏将延续至至少2025年第一季度。 复苏趋势遍及一线、二线和三线城市。根据中国指数研究院的数据，2024年10月53个主要城市的销售量显着改善。即使排除9 中国房地产行业指标 股价 (港元)** 中海 688HK O 14.9 21.0 6.4 5.5 龙湖 960HK O 12.6 17.5 7.8 3.8 绿城 3900HK O 10.3 12.0 3.6 4.2 股票建银国际公司代号证券评级* 目标价 (港元) 2024F 2024F 市盈率 (倍) 股息率 (%) 月最后一周受到9月24日推出的支持政策的强劲推动，以及10月第一周的国庆假期，10月的平均周销售量仍按月上升79%。尽管普遍认为销售复苏仅限于一线城市的，但实际上，一线、二线和三线城市在10月的销售量分别增长了118%、67%和82%。此外，杭州的外围地区（如萧山、余杭、富阳、临安）和南京的外围地区（如溧水、高淳）的销售量反弹甚至比核心区域更为明显。 房价下跌趋势略有缓解。根据中国指数研究院的数据，100个城市的二手房价格在2024年10月环比下降0.60%，降至每平方米 人民币14,360元，较9月的0.70%降幅略有收窄。二手房价格连续第30个月下滑。从同比来看，10月二手房价格下降了7.27%，较9月的7.13%降幅有所加深。按城市等级划分，一级城市的二手房价格环比降幅从9月的0.81%显着改善至0.17%。而二级和三级城市的降幅略微扩大，分别为0.70%和0.69%，不同城市的趋势各异。新房方面，一级和二级城市的房价环比小幅上涨，分别为0.69%和0.17%，因为开发商推出更多高品质项目以吸引改善型需求。三级城市的房价保持稳定，仅环比下降0.02%。市场情绪的改善对一手和二手市场的销售量影响最大，尽管房价没有明显变化，这可能是因为需求和供应（包括库存项目和二手房源）都受到支持政策的提振。 政策顺风碰上地缘政治不确定性。虽然资本市场已经注意到基本面的改善，但不少投资者对市场复苏的可持续性和政府的支持立场仍持谨慎态度。在我们看来，政府已经展示了稳定房地产市场 的决心，并通过明确的关键绩效指标（如一手和二手交易等）来 *建银国际证券评级::O=优于大市,N中性,U=弱于大市 **2024年10月31日收市价 资料来源:彭博,建银国际证券公司预测 本报告由建银国际证券有限公司撰写。分析师证明及其他重要声明请见报告最后一页。1 中国房地产|2024年11月4日 中国房地产-主要开发商合同销售：2024年9月同比增长7%（9月：下降42%） Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Contractedsales Salestarget Runrate Sep-23 Oct-23 Nov-23 Dec-23 Jan-24 Feb-24 Mar-24 Apr-24 May-24 Jun-24 Jul-24 Aug-24 Sep-24 Sep-24 9M24 9M24 2024 9M24 Developer YoY% YoY% YoY% YoY% YoY% YoY% YoY% YoY% YoY% YoY% YoY% YoY% YoY% MoM% YoY% RMBb RMBb % PolyA (6) (23) (16) (60) (31) (54) (46) (21) (14) 5 (18) (29) (41) (4) (28) 242 380 64 COLI 23 (20) (5) (40) (20) (69) (4) (36) (33) 41 10 (2) (33) 2 (17) 199 325 61 CRLand (13) 0 9 (58) (29) (62) (22) (36) (34) 19 (10) (25) (36) 11 (26) 172 300 57 CMSK (42) (16) 1 (47) (24) (60) (44) (51) (29) (22) (21) (28) (29) 2 (36) 145 222 65 Greentown (26) (10) (19) 4 (4) (59) (13) (28) 21 30 2 (28) (5) 32 (11) 115 194 59 C&DInternational 32 (35) (30) (8) (19) (41) (35) (49) (6) (37) (31) (57) (37) 60 (35) 66 110 60 Binjiang (28) (23) (29) (49) (14) (48) (42) (54) (60) 20 (31) (33) (12) 10 (34) 80 115 70 Longfor (25) (30) (36) (38) (35) (67) (52) (46) (40) (40) (35) (50) (45) 23 (47) 73 92 80 Yuexiu (40) (18) (2) (59) (26) (72) (47) (38) (18) 9 (41) 1 (22) (22) (30) 78 147 53 Huafa 67 (24) (50) (73) (47) (66) (61) (57) 60 (22) 9 14 (60) (7) (37) 65 100 65 Seazen (31) (34) (23) (28) (36) (49) (47) (48) (42) (43) (42) (59) (60) (9) (47) 32 68 47 Midea (31) (45) (29) (31) (59) (59) (51) (46) (43) (36) (26) (40) (40) (7) (47) 28 55 52 Vanke (8) (1) 1 (17) (32) (53) (43) (38) (29) (30) (15) (22) (48) (3) (36) 180 263 69 Jinmao (8) (5) (30) (48) (36) (71) (65) (55) (49) 1 (11) 21 (42) 13 (42) 63 112 57 Gemdale (42) (46) (43) (49) (40) (66) (70) (58) (51) (51) (42) (57) (60) (4) (57) 53 100 53 CountryGarden (81) (81) (77) (69) (75) (85) (83) (83) (76) (73) (72) (57) (41) 6 (76) 36 60 61 Sunac 10 (51) (56) (33) (48) (75) (69) 54 (71) (78) (72) 75 (86) (82) (49) 36 60 61 CIFI (46) (52) (8) (17) (26) (71) (50) (52) (52) (48) (60) (57) (60) 9 (54) 26 45 58 Shimao (75) (73) (63) (60) (53) (46) (37) (48) (27) (21) (11) 18 46 13 (28) 25 35 72 Sino-Ocean (68) (71) (80) (72) (64) (84) (72) (60) (52) 25 (28) 5 (18) 2 (43) 24 31 79 Agile 4 (27) (45) (13) (63) (75) (66) (68) (61) (78) (64) (79) (71) 72 (69) 11 30 38 Powerlong (19) (48) (65) (63) (45) (65) (55) (64) (60) (56) (48) (69) (68) (3) (59) 10 17 58 Zhongliang (47) (56) (57) (46) (45) (57) (60) (58) (55) (49) (38) (36) (47) (4) (51) 14 20 66 ChinaSCE (76) (78) (76) (77) (72) (78) (78) (66) (72) (78) (54) 23 (53) (65) (67) 8 12 68 CCRE (51) (32) (18) (52) (75) (65) (64) (38) (37) (24) 54 23 N/A N/A N/A N/A 11 N/A Times (59) (64) (58) (42) (38) (84) (74) (29) (29) (35) 5 (39) (35) 1 (48) 6 10 63 KWG (80) (82) (68) (65) (77) (86) (72) (70) (50) (43) (33) (19) (35) (24) (65) 8 12 64 Zhenro (43) (55) (59) (65) (54) (71) (69) (64) (62) (65) (54) (57) (30) 77 (60) 5 10 51 Logan 272 (69) (51) (76) (29) (64) (87) (80) (73) (27) (60) (90) (68) 31 (70) 5 9 60 Yuzhou (47) (61) (