房地产：上半年，房地产市场走出深V型曲线

把脉、洞察 借鉴、提升 第32期 2020.6 克而瑞研究中心简介 第 32 期 2020.6 克而瑞研究出品 专业度 易居企业集团专业研发部门，成立14年来，一直专注房地产行业和企业课题的深入探究，每年常规和专题成果出品千余份。涵盖十五大研究方向。 影响力 连续12年发布中国房地产企业销售排行榜，从最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200;再从 单一的销售榜，到推出代表企业操盘能力的操盘榜和投资能力的权益榜，我们一直真实、严谨、公正的记录着11年来的行业变化、格局演变和模式创新。 号召力 紧扣地产时代脉搏，聚焦行业热点，痛点，成功举办27届地产金融论坛，从市场、资本、战略等多角度探讨房地产行业，为企业支招献策，参会人员涵盖开发商、证券、基金、媒体等，搭建广泛的交流平台。 研究札记 此处为封面折页的裁剪线 序言 上半年，房地产市场走出深V型曲线 复杂多变的2020年上半年已结束。 在国内疫情趋于稳定的情况下，房地产市场也从停摆、断崖式下跌的行情中走出来，并以超预期的速度稳步复苏。 自2月房企销售规模跌至20年来最低纪录，增长速度-30%之后，3月市场开始恢复，4月增速上升为负个位数，5月同比回正，恢复速度逐渐企稳，房地产市场走出深V形曲线。 百强房企销售恢复情况也好于预期，头部房企销售回升速度甚至超过去年同期，6月百强房企单月全口径销售额达到14517.2亿元，同比增长13.8%。 疫情影响下，行业分化加剧。城市内部整体表现出3、4月份豪宅火热，5月份刚需接棒，部分楼盘摇号抢房，部分楼盘促销也没有客户“冰火两重天”现象。房企之间集中度愈发加强，TOP50正成为房企规模发展重要分水岭，上半年销售排行榜TOP50房企排位整体变化不大，但个别房企销售额出现大幅度下滑。 展望后市，虽然上半年市场快速复苏，但今年下半年市场仍需要较长时间的恢复，加上疫情的不确定性，行业整体去化承压，预计2020年全年销售规模将微降5%左右，一、二线城市整体销售规模可能会保持略微上升，三四线城市则销售压力较大。 对房企而言，分化或成常态，但机会仍旧存在。把握市场窗口期，“促销售、抓回款”将是2020年全年的重要目标。 丁祖昱易居企业集团CEO 007 017 111 171 最前研壹 市场把脉贰 2020上半年房地产市场总结与展望 楼市复苏“几人喜几人愁”，分化动因与持续性研判 疫情开启20城高价地入市窗口，如何影响2020年供应结构？2020年房价是涨是跌？——地产赚钱效应减弱VS量化宽松避险预期 城市研判叁 人口再聚集城市的发展前景研究——以宁波、佛山为例 房地产在人口流出大省的六大发展新机遇——以安徽为例六市新政成功“闯关”，为何唯独湖南？ 特别关注肆 2019年长三角地区房企土储货值排行榜TOP30 2019年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30 录目 189 274 企业纵深伍 中小房企如何实现规模进阶 房企TOD项目发展现状及开发模式研究房企如何迅速实现单城百亿？ 房企三大收并购模式如何角逐？房企“隐性债务”风险研究 更多陆 研究预告专题卡 编委会 EditorialBoard 2020年第二期 全中国国企房业企杂优志秀特内等刊奖 位： 出品单位： 总编： 主编：责任编辑：编辑： 撰稿： 美术设计：官方网站：官方微信：邮件地址：联系电话： 版权声明 克而瑞研究中心 丁祖昱张燕 孟音林波杨婕 杨燕凌曦石琦峰 杨科伟马千里朱一鸣沈晓玲房玲谢杨春柏品慧俞倩倩贡显扬易天宇吴嘉茗邱娟汪维文羊代红李诗昀洪宇桁齐瑞琳李丹周奇姚郑康万任澄汪慧查明仪马娟 陆笑www.cricchina.com/research克而瑞地产研究（cricyjzx）research@cric.com 021-60867824021-60867863 扫你一也扫是加房入地研产究行微业信的帮百，事通！ 本书内容为易居企业集团克而瑞研究中心所有，未经许可，不得转载！本书中部分专家及机构视点，源自公开报道，仅为分享所用，不代表我司观点。 免责声明 本书中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或评估。我司及其雇员对使用本书中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 研究札记最前研007 最 壹 研前 两会 《政府工作报告》中房地产相关 【事件】5月24日上午，第十三届全国人民代表大会第三次会议隆重开幕，李克强总理做《政府工作报告》。但此次报告中，既没有再特别强调“不把房地产作为短期刺激经济对手段”，也大大弱化了房地产相关内容的表述。 【CRIC点评】房地产行业没有被赋予经济增长的重任，继续回归其基本面，行业定调：继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调不动摇，强化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性购房需求，弱化住房的金融属性。整体处于一种不紧不松、不惊不喜的状态。 政策 6•17国常会定调房地产金融，我们建议不妨分类管控 【事件】6月17日国常会再次强调多措并举为企业减负，推动金融系统全年合理让利1.5万亿元。6月18日刘鹤在陆家嘴论坛致辞表示：加强逆周期调节，促进金融与实体经济良性循环，全力支持做好“六稳”、“六保”工作。 【CRIC点评】国常会与两会的政策基调可谓是一脉相承，意即政策底线在于“六稳”、“六保”。我们认为2020年货币政策整体稳健偏积极，年内再降准、降息预期强烈，但不会搞大水漫灌式强刺激，更不会搞财政赤字货币化。 市场5月行业持续改善:销售同比增10%、一线房价领涨 【事件】6月15日上午，国家统计局公布了2020年1-5月房地产行业各项指标显示市场恢复持续改善，全国商品房销售面积与房屋新开工面积单月同比增速均回正，分别增9.7%、2.5%。 【CRIC点评】我们对于后市给出如下几点判断：当前房地产行业已基本恢复正常水平，开发投资额规模已与2019年相当，销售、开工、土地等单月同比指标也已实现回正。预计房地产开发投资额在短期增速回正后也将面临继续大幅上升乏力的困境。 市场线上售房常态化，618购房节怎么玩？ 【事件】受到疫情影响，线下售楼处关停，140多家房企搭建线上售楼处或者重启线上卖房，同时以恒大推出“无理由退房”为主的线上销售新政为契机，进入房企“线上售楼”新篇章。 【CRIC点评】无论使用什么平台，本质上是房企借助618购物节的流量营销。其实房企618卖房和零售业的购物节一样，也是希望采用薄利多销的方式，通过让利消费者加快去化，提升销售。 市场“高压”下深圳楼市为何仍异常火爆？ 【事件】在4月银保监会要求彻查“房抵经营贷”后，深圳房地产市场依然热度不减，住建部门屡屡“窗口指导”，6月10日更是爆出光明区金融街华发•融御华府项目刚拿到预证，购房者就连夜排队。 【CRIC点评】在信贷资金宽松下购房“储蓄”、房价上涨预期倒逼恐慌性购房等一系列因素作用下，短期内深圳房地产市场热度仍将惯性延续，成交或将持续高位运行，房价犹存一定的上涨空间。 市场刚需接力豪宅，沪宁杭等6城成交达近2年单月高点 【事件】据CRIC监测的百城5月成交数据，近半数（46城）同环比保持增势，值得关注的是上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市6月单月成交量均达到了2018年以来的成交高点，疫后复苏动力显著强于其他同类城市。 【CRIC点评】房地产市场复苏动力较强的城市主要集中在核心一二线和强三线，多数城市主要依托刚需自住需求集中释放，短期市场迅速回暖。 市场5月末百城狭义库存5.6亿平，广义库存已达35亿平 【事件】5月，房地产市场稳步复苏，房企推货节奏略有回调，供应同环比齐降，但成交热度不减，同比已经由负转正。供求相互作用之下，百城库存与上月基本持平，同比则稳步增长12%，去化周期收窄至15个月。 【CRIC点评】因国内新冠疫情得到有效控制，楼市供求已进入快速恢复期，狭义和广义库存量持稳，与上月相比基本持平，但是相较于去年还是有了显著增长，后期去库存压力依旧巨大。 市场5•1成交同比跌幅仅10%，保持4月稳步复苏之势 【事件】“五一”假期房地产市场持续复苏，37个重点城市成交量同比跌幅进一步收窄至10%，北京、南京成交显著反弹。 【CRIC点评】“五一”假期房地产市场继续复苏，37城成交面积同比跌幅进一步收窄至10%，北京、广州等各城市市场持续分化，似乎预示着“红5月”市场行情值得期许。短期内，房地产市场仍将延续难得的销售窗口期，成交规模有望稳中有升。相较而言，一、二线以及强三线城市市场需求依旧坚挺，市场恢复进度或将更值得关注。 土地二线城市5月供地井喷，重点关注三大看点 【事件】疫情过后，在优质土地持续入市的影响下，二线城市的土拍热度也直线上升，成交溢价率自今年开年以来已经实现4连涨。而5月适逢传统的供地高峰，今年也不例外，二线城市在5月的土地挂牌量较上月大涨4成，杭州、南京、武汉等多个城市在5月的挂牌量均明显超过4月。 【CRIC点评】综上，随着二线城市再次迎来供应小高峰，多数城市5月供应量同环比均呈上涨趋势，土地供应持续发力。 土地成交量创年内新高，溢价率实现五连涨 【事件】2020年5月，在推进生产要素市场化的大环境下，土地市场交易景气持续回升，成交面积创下年内新高，溢价率也在上月上升的基础上再涨0.2个百分点。 【CRIC点评】综上来看，在土地供应量持续高位的影响下，5月份土地市场成交规模得以继续上涨。预计各城市后续还会有大量土地挂牌供应，成交体量也会在近几个月内维持年内较高水平。 土地溢价率重回高位，高价地还有多少盈利空间？ 【事件】随着大多数城市疫情得到较好地控制,各行业复工复产都在稳步推进，在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下，土地市场升温之势渐显，5月中长三角城市涨幅最突出。 【CRIC点评】总的来看，虽然近期高溢价地块频出，且地价仍在上行，但受出让底价调低和部分城市限价松动的影响，高价土地的盈利预期依旧可期。 企业花样年重启之路能否逆势破局？ 【事件】2020年，花样年的合作拿地动作更为频繁，同时新引入华夏幸福、中交地产、济南高新城建等长期战略合作伙伴，推进未来合作的长效机制。 【CRIC点评】今年1月花样年官宣创始人曾宝宝正式出任集团CEO，至此历时一年的组织架构调整和人员换仓基本就绪。花样年2020年以来的“逆流而上”，以及从去年就开始铺排的合作、人事相关战略，都彰显其重启房地产主业的意图。 企业泰禾集团：降负债抓回款，迎接挑战求稳发展 【事件】泰禾公布年报，2019年操盘销售金额达到了798.7亿元，同比下降39%，其中销售贡献主要来自北京及福州两城，销售金额分别达181、102亿元。 【CRIC点评】2019年泰禾在资产转让、加快回款、调整内部管理架构等一系类措施之下，资金面有一定的改善，净资产同比增长5.85%至337.54亿元，净负债率同比大幅下滑136个百分点至248%。但2019年末现金短债比仍较低，到期债务仍是其面临的主要挑战。 企业“最后一家未上市千亿房企”逐鹿资本市场 【事件】6月3日，最后一家未上市TOP30房企祥生控股向港交所正式递交了招股说明书，向资本市场发起冲击。 【CRIC点评】上市可帮助房企降低净负债率。像大多数扩张型房企一样，业绩的高增长往往都伴随着较高的债务比率，截止至2019年底，祥生地产净负债率达360.9%，企业净负债率已经取得持续下降。参考其他一年内IPO的房企来看，上市前企业净负债率较高是常见的行业现象，祥生又属于扩张期，后期随着上市扩大股本同时帮助企业融资获取现金，净负债率将有机会降至行业平均水平。 企业越秀“轨道+物业”正式开启全国化布局 【事件】近日，广州市与湖南长沙市签署战略合作框架协议，就加强两市合作、推动合作项目加快建设进行了考察交流。活动中，长沙轨道集团、广州地铁集团、广州越秀集团正式签署了三方战略合作框架协议。 【CRIC点评】对于越秀而言，通过国企合作、资源互补，无论是在广州与广