香港房地产：2024年度施政报告支持有限

►积极的人口政策 ►经济政策对长期至关重要 ►住房政策范围有限 香港房地产 2024年度施政报告支持有限 香港房地产|2024年10月17日 龙兆丰,CFA (852)39118019 lungsiufung@ccbintl.com 陈逸诗 (852)39118015 elenachen@ccbintl.com 2024年施政报告支持有限。香港特首刚刚宣布了2024年度施政报告，介绍了有利于房地产行业的人口、经济和住房政策。虽然 这些增量政策在范围上有限，程度也可能让一些市场人士感到失望，但现实是香港政府并没有太大的政策放宽空间。吸引人才和促进经济的政策倡议可能是我们所能期待的最好结果。我们相信，这些政策将随着时间的推移，对房地产行业会产生积极影响，特别是对像领展这些专注社区商业零售的收租股，以及像新鸿基地产和华润置地这些在工业园区的运营有丰富经验的开发商。 积极的人口政策。在施政报告之前，市场一直在期待住宅物业投资可以纳入新资本投资者计划中以及放宽对房产投资的跨境资本 限制。一如预期，施政报告提出优化新资本投资者入境计划，即日起容许投资住宅物业，但该物业成交价须为5,000万或以上，这相对于整体住宅市场而言影响不大。备受期待的跨境资本限制放宽并没有实现。政府2022年底推出新的输入人才机制，特首 指出至今共收到38万宗申请，约16万名人携同家人抵港。政府打算优化和扩大人才入境计划，以期吸引更多来自内地和“一带一路”国家的优秀人才。香港政府还计划通过提供奖学金、推广本地高等教育机构和完善宿舍配套以打造“留学香港”品牌。在 住房政策范围有限。与之前的施政报告相比，这次住房政策并没有受到太多重视。不过，得益于多年的努力，公营9住房供应预计在未来五年(2025-26至2029-30年度)显着增加，达到 189,000伙，较2022-23至2026-27年度增加约80%。此外，过 去两年，公屋平均轮候时间已从6.1年下降至五年半，预计到2026-27年度将降至四年半。政府还采取了果断措施来规范㓥房，以立法方式制订住宅楼宇分间单位的出租制度，合标单位将名为“简朴房”。置业阶梯进一步完善，其中的政策包括以“简约公屋”取代劏房、打击滥用公屋、收紧公屋富户政策以及增加资助出售房屋对公屋的比例。我们认为这有助于消化资助出售房屋(SSF)的库存，但预计这对于私人住宅市场的溢出效应较少。特首针对私人住宅市场宣布的少数政策之一是，将超过3,000万港元的豪宅的按揭成数略微提高，以及根据最新市场发展灵活调整土地供应政策。尽管香港政府在直接刺激房地产市场方面的政策空间有限，但我们认为当前灵活的土地供应政策和人才入境计划方向正确，这都是朝着更健康的房地产市场迈出的积极一步。 对我们略微的乐观前景的关键下行风险包括比预期更小的利率下调、持续的消费降级和比预期更深的股息削减。 短期内，新移民的到来可能会增加日常必需品、租赁住房、学校 和就业的需求。从长远来看，对住房、医疗服务、金融和其他服务的需求可能亦会随之增加。与此同时，私人资本、开发商和教育机构已经向学生宿舍、酒店、住宅物业、商业物业和教学设施等投入资金，以期迎接人口涌入。 经济政策对长期至关重要。为了振兴本地旅游业，特区政府已向中央政府提出进一步优化内地居民来港旅游签注的请求，包括恢复深圳“一签多行”个人游签注及扩大“一周一行”个人游签注政策试点城市范围等。香港政府还计划放宽对柬埔寨、老挝、缅 甸和越南的“一签多行”签证。考虑到入境游客消费习惯的变化，我们预计大众市场零售业和酒店将受益于更多的人流。新的消费模式表明奢侈品零售不会显着受益。就中长期而言，政府正在推动创新科技以及本地教育和医疗行业的发展。新的开发大部分将在北部都会区进行，包括位于新田科技城、北都大学教育城以及将在牛潭尾建造的第三所医学院及综合医教研医院、沙岭的新数据中心和将在洪水桥╱厦村新发展区试点园区发展。我们相信北部都会区将受益于拥有工业园区运营经验的开发商，特别是新鸿基、恒基兆业和华润置地。 香港房地产行业指标 公司† 股票代号 建银国际证券评级* 股价 港元** 目标价港元 净资产折价率(%) 2024F股息率(%) 领展 823HK O 37.8 43.0 (46) 7.0 新鸿基 16HK N 86.0 72.0 (52) 4.4 *建银国际证券评级:O=优于大市,N中性,U=弱于大市 **2024年10月15日收市价 资料来源:彭博,建银国际证券公司预测 本报告由建银国际证券有限公司撰写。分析师证明及其他重要声明请见报告最后一页。1 香港房地产|2024年10月17日 香港房地产开发商比较 净资产 上涨 市盈率 市帐率 股息率 ROE 净负债率 股价表现 股价 目标价 建银国际 市值 净资产 折让 空间 (倍) (倍) (%) (%) (%) (%) 公司 公司 股票代码 (本币) (本币) 证券评级‡ (十亿美元) (港元) (%) (%) 2023 2024F 2023 2024F 2023 2024F 2023 2024F 2023 2024F 1M 3M 6M 12M YTD 长实 CKAsset 1113HK 32.9 40.00 O 14.8 80.0 (59) 22 7.6 7.9 0.30 0.30 6.2 6.3 4.1 3.8 5.3 5.9 9 11 7 (16) (14) 恒地 Henderson 12HK 25.2 24.00 N 15.6 48.0 (48) (5) 12.5 12.8 0.37 0.37 7.2 7.2 3.0 2.9 22.6 21.8 9 16 12 26 8 新世界 NWD 17HK 8.1 8.75 U 2.6 35.0 (77) 9 5.7 15.8 0.10 0.11 9.4 6.3 1.7 0.7 93.5 77.5 22 8 4 (37) (32) 新鸿基 SHKP 16HK 86.0 72.00 N 32.0 180.0 (52) (16) 10.4 11.4 0.41 0.41 5.8 4.4 4.0 3.6 18.2 18.3 10 24 25 4 3 信和 SinoLand 83HK 8.4 10.20 O 9.3 17.0 (51) 22 11.2 13.9 0.42 0.44 6.9 6.9 3.8 3.2 (25.9) (27.5) 7 6 11 1 1 开发商 74.3 (57) 6 9.5 12.4 0.32 0.32 7.1 6.2 3.3 2.8 22.8 19.2 11 13 12 (4) (7) 置地 HKL† HKLSP 3.9 4.50 O 8.7 9.0 (56) 15 11.8 15.5 0.27 0.28 5.6 5.6 2.2 1.8 16.8 18.3 9 18 39 16 15 希慎 Hysan 14HK 13.0 13.00 O 1.7 50.0 (74) 0 9.6 9.6 0.20 0.20 8.3 8.3 2.0 2.1 47.5 50.0 7 17 15 (11) (16) 太古地产 SwireProp 1972HK 15.9 18.00 O 12.0 40.0 (60) 13 12.8 13.8 0.33 0.33 6.6 6.7 2.5 2.4 12.7 13.9 14 26 10 5 3 九龙仓置业 WharfREIC 1997HK 24.6 20.00 N 9.6 50.0 (51) (19) 12.4 12.9 0.39 0.39 5.2 5.0 3.1 3.0 19.0 15.1 14 20 10 (5) 56 领展 LinkREIT 823HK 37.8 43.00 O 12.5 70.0 (46) 14 13.8 14.4 0.51 0.54 7.3 7.0 3.6 3.7 27.4 29.8 (0) 17 22 3 (13) 收租股 44.4 (57) 5 12.1 13.2 0.34 0.35 6.6 6.5 2.7 2.6 24.7 25.4 9 20 19 2 9 整体 118.7 (57) 5 10.8 12.8 0.33 0.34 6.9 6.4 3.0 2.7 23.7 22.3 10 16 16 (1) 1 †股价截至2024年10月15日收市；除置地(HKL)以美元计算外，所有数字均以港元计算。 ‡*建银国际证券评级:O=优于大市,N中性,U=弱于大市资料来源:彭博、公司及建银国际证券公司预测 建银国际证券2 评级定义: 优于大市─于未来12个月预期回报为高于10% 中性─于未来12个月预期回报在-10%至10%之间弱于大市─于未来12个月预期回报低于-10% 分析师证明: 本文作者谨此声明：（i）本文发表的所有观点均正确地反映作者有关任何及所有提及的证券或发行人的个人观点，并以独立方式撰写；（ii）其报酬没有任何部分曾经，目前或将来会直接或间接与本文发表的特定建议或观点有关；及（iii）该等作者没有获得与所提及的证券或发行人相关且可能影响该等建议的内幕信息／非公开的价格敏感数据。本文作者进一步确定（i）他们或其各自的关联人士（定义见证券及期货事务监察委员会持牌人或注册人操守准则）没有在本文发行日期之前的30个历日内曾买卖或交易过本文所提述的股票，或在本文发布后3个工作日（定义见《证券及期货条例》 （香港法例第571章））内将买卖或交易本文所提述的股票；（ii）他们或其各自的关联人士并非本文提述的任何公司的雇员；及（iii）他们或其各自的关联人士没有拥有本报告提述的证券的任何金融利益。 免责声明: 本文由建银国际证券有限公司编写。建银国际证券有限公司为建银国际（控股）有限公司（「建银国际控股」）和中国建设银行股份有限公司（「建行」）全资附属公司。本文内容之信息相信从可靠之来源所得，但建银国际证券有限公司，其关联公司及／或附属公司（统称「建银国际证券」）不对任何人士或任何用途就本文信息的完整性或准确性或适切性作出任何形式担保、陈述及保证（不论明示或默示）。当中的意见及预测为我们于本文日的判断，并可更改，而无需事前通知。建银国际会酌情更新其研究报告，但可能会受到不同监管的阻碍。除个别行业报告为定期出版，大多数报告均根据分析师的判断视情况不定期出版。预测、预期及估值在本质上是推理性的，且可能以一系列偶发事件为基础。读者不应将本文中的任何预测、预期及估值视作为建银国际证券或以其名义作出的陈述或担保，或认为该等预测、预期或估值，或基本假设将实现。投资涉及风险，过去的表现并不反映未来业绩。本文的信息并非旨在对任何有意投资者构成或被视为法律、财务、会计、商业、投资、税务或任何专业意见，因此不应因而作为依据。本文仅作参考资讯用途，在任何司法管辖权下的地方均不应被视为购买或销售任何产品、投资、证券、交易策略或任何类别的金融工具的要约或招揽。建银国际不对收件人就本报告中涉及的证券的可用性（或相关投资）做任何陈述。本文中提及的证券并非适合在所有司法管辖权下的地方或对某些类别的投资者进行销售。建银国际证券及其它任何人仕对使用本文或其内容或任何与此相关产生的任何其它情况所引发的任何损害或损失（不论直接的、间接的、偶然的、示范性的、补偿性的、惩罚性的、特殊的或相应发生的）概不负上任何形式的责任。本文所提及的证券、金融工具或策略并不一定适合所有投资者。本文作出的意见及建议并没有考虑有意投资者的财政情况、投资目标或特殊需要，亦非拟向有意投资者作出特定证券、金融工具及策略的建议。本文的收件人应仅将本文作为其做出投资决定时的其中一个考虑因素，并应自行对本文所提及的公司之业务、财务状况及前景作出独立的调查。读者应审慎注意（i）本文所提及的证券的价格和价值以及来自该等证券的收益可能有所波动；（ii）过去表现不反应未来业绩；（iii）本文中的任何分析、评级及建议为长期性质的（至少12个月），且与有关证券或公司可能出现的表现的短期评估无关联。