债务压力减轻，多元业务稳增

万科A(000002.SZ) 债务压力减轻，多元业务稳增 房地产 2024年11月03日 推荐(维持) 股价:9.28元 主要数据 行业房地产 公司网址www.vanke.com 大股东/持股深圳市地铁集团有限公司/27.18%实际控制人 总股本(百万股)11,931 流通A股(百万股)9,717 流通B/H股(百万股)2,207 总市值(亿元)1,052 流通A股市值(亿元)902 每股净资产(元)19.62 资产负债率(%)72.4 行情走势图 事项： 公司公布2024年三季报，前三季度实现营业收入2198.9亿元，同比下降 24.3%，归母净利润-179.4亿元，同比下降231.7%。 平安观点： 多因素致业绩承压：2024年前三季度公司业绩亏损主要源于：1）开发业务结算规模和毛利率下滑，期内房地产开发业务结算面积1384.2万平米，贡献营业收入1732.3亿元，同比下降29.1%，公司整体毛利率9.5%，同比下降8.1个百分点，房地产开发业务毛利率8.3%，同比下降 10.2个百分点；2）资产及信用减值损失74.7亿元，上年同期为3.6亿元；3）投资收益同比减少24.5亿元；4）部分大宗资产交易和股权交易亏损，期内资产处置损失25.4亿元。 全力保障高品质交付、公开债务兑付：2024年前三季度公司交付房屋11.3万套，多举措促进回款，保障公开债务顺利兑付：1）前三季度销售金额1812亿元，保持行业第一阵营，回款率超过100%；2）2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿；3）前三季度实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，遍布全国17个城市；4）拓展资产退出渠道，携手中信、泰康共同设立中信万科消费基础设施Pre-REIT基金，已签约深圳龙岗万科广场和北京旧宫万科广场项目。第三季度公司实现经营性净现金流3.3亿元，自二季度以来继续保持为正。截至9月底完成197亿元公开债务偿还，年内已无到期境内外公开债券。 相关研究报告 【平安证券】万科A（000002.SZ）*半年报点评*各业务稳步推进，多举措兑付债务*推荐20240903 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 融资渠道顺畅，多元业务有质量增长：2024年前三季度公司合并报表新增融资与再融资774亿元，新增融资综合成本3.58%，经营性物业贷合计落地262亿元，其中合并报表范围内新增187亿元。三季度末公司有息负债3276.1亿元，其中一年以上有息负债占比64.4%，净负债率66.2%，剔除预收款的资产负债率65.4%，较年初下降0.1个百分点，持有货币资 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 503,838 465,739 321,393 269,411 217,379 YOY(%) 11.3 -7.6 -31.0 -16.2 -19.3 净利润(百万元) 22,618 12,163 -20,250 1,191 1,649 YOY(%) 0.4 -46.2 -266.5 105.9 38.5 毛利率(%) 19.6 15.2 7.6 7.7 8.2 净利率(%) 4.5 2.6 -6.3 0.4 0.8 ROE(%) 9.3 4.8 -8.8 0.5 0.7 EPS(摊薄/元) 1.90 1.02 -1.70 0.10 0.14 P/E(倍) 4.9 9.1 -5.5 93.0 67.1 P/B(倍) 0.5 0.4 0.5 0.5 0.5 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 公 司报 告 公 司季报点 评 证 券研究报 告 万科A公司季报点评 金797.5亿元。前三季度经营服务业务全口径收入430.8亿元，同比增长6.3%。其中，万科物业拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%，租赁住宅业务收入26.3亿元，同比增长3.7%，商业开发与运营业务收入66.7亿元，同比增长1.5%，物流仓储业务收入29.6亿元。 投资建议：考虑公司减值计提、投资收益减少超出预期，下调公司2024年EPS预测至-1.70元（原为-0.85元），维持2025-2026年EPS预测为0.10元、0.14元，当前股价对应PE分别为-5.5倍、93.0倍、67.1倍。公司积极化解债务，年内已无到期境内外公开债券，坚定围绕“保交房，保兑付，转型高质量发展”开展工作，全面化解潜在风险，多元业务有质量增长，仍具备持续发展潜力，当前股价一定程度反映业绩悲观预期，当前净资产对应PB0.47倍，明显低于可比公司均值（0.69倍），属于“止跌回稳”政策导向下高弹性标的，维持“推荐”评级。 风险提示：1）资金压力加剧风险；2）盈利能力进一步下探、持续减值等风险；3）楼市修复不及预期风险：若后续购房者信心不足、楼市修复低于预期，将对公司发展产生负面影响；3）核心城市地块获取概率降低风险：房企拿地策略趋同之下，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度提升或导致公司优质土储获取不足风险。 会计年度2023A2024E2025E2026E 资产负债表 利润表 流动资产 1150260 853713 698524 552404 现金 99814 41781 35023 28259 应收票据及应收账款 20980 14477 12136 9792 其他应收款 254840 175858 147415 118944 预付账款 56745 39158 32825 26485 存货 701696 571204 461674 361258 其他流动资产 16186 11234 9451 7666 非流动资产 354590 343828 333047 326285 长期投资 130563 130563 130563 130563 固定资产 39025 38026 37009 35973 无形资产 10956 9130 7304 5478 其他非流动资产 174046 166109 158171 154270 资产总计 1504850 1197540 1031571 878689 流动负债 821785 603116 504735 405514 短期借款 1064 5354 4174 2965 应付票据及应付账款 221696 166781 139572 112023 其他流动负债 599026 430982 360989 290526 非流动负债 280131 207068 137482 81055 长期借款 277280 204216 134630 78203 其他非流动负债 2852 2852 2852 2852 负债合计 1101917 810184 642216 486569 少数股东权益 152149 156822 157629 158746 股本 11931 11931 11931 11931 资本公积 25052 25052 25052 25052 留存收益 213802 193552 194743 196392 归属母公司股东权益 250785 230535 231726 233375 负债和股东权益 1504850 1197540 1031571 878689 单位:百万元 万科A公司季报点评 会计年度2023A2024E2025E2026E 营业收入 465739 321393 269411 217379 营业成本 394784 296994 248541 199484 税金及附加 18585 9642 8082 6521 营业费用 12272 8035 6735 5434 管理费用 5767 3985 3341 2695 研发费用 536 321 269 217 财务费用 3715 6356 1837 1406 资产减值损失 -3490 -8035 -135 -109 信用减值损失 -378 -256 -214 -173 其他收益 0 0 0 0 公允价值变动收益 340 0 0 0 投资净收益 2688 100 2000 2000 资产处置收益 11 -4000 0 0 营业利润 29252 -16131 2257 3338 营业外收入 1150 1150 1150 1150 营业外支出 596 596 596 596 利润总额 29805 -15577 2811 3892 所得税 9350 -0 813 1126 净利润 20456 -15577 1997 2766 少数股东损益 8293 4673 807 1117 归属母公司净利润 12163 -20250 1191 1649 EBITDA 37614 1542 15428 12060 EPS（元） 1.02 -1.70 0.10 0.14 单位:百万元 会计年度2023A2024E2025E2026E 主要财务比率 会计年度2023A2024E2025E2026E 现金流量表 成长能力营业收入(%) -7.6 -31.0 -16.2 -19.3 营业利润(%) -43.8 -155.1 114.0 47.9 归属于母公司净利润(%) -46.2 -266.5 105.9 38.5 获利能力毛利率(%) 15.2 7.6 7.7 8.2 净利率(%) 2.6 -6.3 0.4 0.8 ROE(%) 4.8 -8.8 0.5 0.7 ROIC(%) 3.7 -1.2 0.5 0.6 偿债能力资产负债率(%) 73.2 67.7 62.3 55.4 净负债比率(%) 44.3 43.3 26.7 13.5 流动比率 1.4 1.4 1.4 1.4 速动比率 0.5 0.4 0.4 0.4 营运能力总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.2 应收账款周转率 22.2 22.2 22.2 22.2 应付账款周转率 1.78 1.78 1.78 1.78 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 1.02 -1.70 0.10 0.14 每股经营现金流(最新摊薄) 0.13 1.76 5.41 4.28 每股净资产(最新摊薄) 21.02 19.32 19.42 19.56 估值比率P/E 9.1 -5.5 93.0 67.1 P/B 0.4 0.5 0.5 0.5 EV/EBITDA 14 308 26 29 单位:百万元 经营活动现金流 1595 20997 64583 51017 净利润 20456 -15577 1997 2766 折旧摊销 4093 10762 10781 6762 财务费用 3715 6356 1837 1406 投资损失 -2688 -100 -2000 -2000 营运资金变动 -26918 15555 51229 41344 其他经营现金流 2937 4000 739 739 投资活动现金流 -4616 -3900 1261 1261 资本支出 8159 0 0 0 长期投资 -5242 0 0 0 其他投资现金流 -7533 -3900 1261 1261 筹资活动现金流 -36813 -75130 -72602 -59042 短期借款 -3070 4290 -1179 -1209 长期借款 5625 -73064 -69586 -56427 其他筹资现金流 -39369 -6356 -1837 -1406 现金净增加额 -39799 -58033 -6758 -6764 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个