地产行业周报：十月销售同比转正，关注回暖持续性

证券研究报告 十月销售同比转正，关注回暖持续性 地产行业周报 行业评级：地产强于大市（维持） 平安证券研究所地产团队 2024年11月3日 1 请务必阅读正文后免责条款 周度观点：本周地产板块上涨6.01%，居申万行业首位，10月百强房企及一线城市销售同比转正，市场普遍关注本轮销售回暖持续性。 10月百强房企及一线销售同比转正，关注年末销售复苏持续性。10月百强房企及一线城市销售面积同比增长6.2%和29%，同时贝壳重点城市带看量维持高位、二手房挂牌量逐步回落亦反映市场预期有所好转。我们认为当前房价/首付/利率下降下国内居民购房成本较高点已大幅下降，9月百城租售比已大于十年期国债，国内已初具海外楼市“止跌回稳”部分特征，本轮重点城市楼市持续性或好于“5.17”。 重申“好产品、一线与二线核心区”或率先“止跌回稳”。从企稳路径来看，收储和城改或主要聚焦核心城市，政策提振核心城市意图明显，同时鼓励好房子背景下“高品质”住宅具备得房率/品质优势，预计“止跌企稳”将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”路径。中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或迎个股机会。 中期由于房企自身禀赋差异，走出困境时点将存在差异，历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。 维持板块积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管 （中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。 政策环境监测：国务院加快完善生育支持政策体系，加大多子女家庭购房支持力度。 资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行119.5亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨6.01%，跑赢沪深300（-1.68%）；当前地产板块PE（TTM）41.92倍，估值处于近五年99.92%分位。 市场运行监测：1）10月成交同比转正，后市有待观察。本周（10.26-11.1）50城新房成交3.4万套，环比升25.5%；20城二手房成交2.5万套，环比升3.3%。10月新房日均成交同比升5.5%，环比升24.9%；二手房日均成交同比升16.8%，环比升23.2%。2）库存环比下降，去化周期20.5个月。16城取证库存9770万平，环比降1.2%，去化周期20.5个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上 周百城土地供应建面4598.5万平、成交建面2654.3万平，环比升24.7%、升7.3%；成交溢价率2.6%，环比降4.3pct；其中一、二、三线 成交建面分别占比5.6%、28.9%、65.6%，环比分别升2.3pct、升2.6pct、降4.9pct。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 2024年10月28日芜湖 推出房票安置政策，在已有征收补偿基础 上再给予不超25%房票补助 2024年10月28日国务院 加快完善生育支持政策体系，加大多子女家庭购房支持力度 2024年10月28日江西 加大“白名单”推进力度 2024年10月28日沈阳 降公积金最低首付比例至15%，多子女家庭公积金贷款限额调为1.5倍 南海诸岛 偏松偏紧中性 成交：10月成交同比转正，后市有待观察 点评：本周（10.26-11.1）50城新房成交3.4万套，环比升25.5%；20城二手房成交2.5万套，环比升3.3%。10月重点50城新房日均成交同比升5.5%，环比升24.9%；重点20城二手房日均成交同比升16.8%，环比升23.2%。 重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比 6万套 4 2 0 50城一手房周成交套数 20城二手房周成交套数（右） 万套3.5 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 8万套 6 4 2 0 2021年2022年2023年2024年 23.1.2123.5.2123.9.2124.1.2124.5.2124.9.21 重点50城新房月日均成交变化 W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 重点20城二手周成交走势对比 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 新房月日均成交同比一线同比二线三线 3.5万套 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 2021年2022年2023年2024年 2023.102023.122024.22024.42024.62024.82024.10W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49 库存：环比下降，去化周期20.5个月 点评：16城取证库存9770万平，环比降1.2%，去化周期20.5个月。 16城商品房取证库存及去化月数 万平 11000 16城库存去化月数（右）月 30 1050025 1000020 950015 900010 85005 8000 22.2.11 22.4.8 22.6.3 22.7.29 22.9.2322.11.1823.1.13 23.3.17 23.5.12 23.7.7 23.9.123.10.2723.12.2224.2.16 24.4.12 24.6.7 0 24.8.224.9.27 土地：成交回升、溢价率回落，一二线占比提高 点评：上周百城土地供应建面4598.5万平、成交建面2654.3万平，环比升24.7%、升7.3%；成交溢价率2.6%，环比降4.3pct；其中一、 二、三线成交建面分别占比5.6%、28.9%、65.6%，环比分别升2.3pct、升2.6pct、降4.9pct。 百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况 百城土地周均供应百城土地周均成交 10000万平近1年近4周 8000 6000 4000 2000 0 8000 7000万平 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 一线成交建面二线三线 2023.92023.122024.32024.62024.9W10.1423.1.923.5.923.9.924.1.924.5.924.9.9 百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 平均楼面价平均溢价率(右轴） 元/平近1年近4周8%7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 200 150 100 50 0 万平百城土地成交前五城（10.21-10.27） 182 122 1039690 2023.92023.122024.32024.62024.9W10.14 成都宁波盐城佛山嘉兴 流动性环境：资金价格普遍下行 资金价格普遍下行。R001下行14.92BP至1.48%，R007下行19.22BP至1.76%。截至11月1日，OMO存量（MA10）余额为18146.5亿元，较10月25日增加6237.4亿元。 OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。 R007环比下行19.22BP(%) 5.5 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 1.5 2021202220232024 28000 24000 20000 16000 12000 8000 4000 0 OMO存量（MA10）环比上行 DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 60 20 -20 -60 -100 1 1/32/33/34/35/36/37/38/39/310/311/312/3 资金价格普遍下行（%） 2024-10-252024-11-1涨跌幅 （BP） 1D 1.63 1.48 -14.92 R 7D 1.95 1.76 -19.22 14D 2.00 1.82 -18.09 1M 1.96 1.81 -15.27 1D 1.51 1.34 -17.01 DR 7D 1.74 1.55 -18.45 14D 1.99 1.74 -25.34 ON 1.51 1.36 -14.70 SHIBOR 1W 1.70 1.51 -19.60 1M 1.82 1.82 -0.50 3M 1.88 1.88 -0.40 8 资料来源：Wind，平安证券研究所 境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比上升 本周境内地产债发行量环比上升、同比上升，净融资额环比上升、同比上升。其中总发行量为119.5亿元，总偿还量为50.6亿元，净融资额为68.9亿元。到期压力方面，24年地产债到期压力整体小于23年，24年全年到期和提前兑付的规模总共2658.76亿，同比23年约增加6.13%；向后看，25年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约321.13亿。 非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量 亿元202220232024 250 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 亿元 200 150 100 50 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49 W52 0 -50 -100 -150 -200 202220232024 总偿还量 到期+提前兑付 亿元 600 500 400 300 200 100 22/01 22/04 22/07 22/10 23/01 23/04 23/07 23/10 24/01 24/04 24/07 24/10 25/01 25/04 25/07 25/10 0 房企海外债发行 本周无房企海外债发行；10月无房企海外债发行。 地产海外债月发行量 亿美元 2021年 2022年 2023 2024 160 120 80 40 0 M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12 板块涨跌排序 本周房地产板块上涨6.01%，跑赢沪深300（-1.68%）；当前地产板块PE（TTM）41.92倍，高于沪深300的12.44倍，估值处于近五年99.92%分位。 行业涨跌情况房地产PE（TTM）走势图 本周涨跌幅 6.01% -1.68% 8% 6% 4% 房地产(申万):PE(TTM)沪深300:PE(TTM) 45 40 35 2%30 0% -2% -4% 房钢商社综建有交建农美公环非机食汽煤轻基计银沪 25 20 15 石电纺传电家医通国10 300 地铁贸会合筑色通筑林容用保银械品车炭工础算行深油子织媒力用药信防 产零服售务 材金运装牧护事料属输饰渔理业 金设饮 融备料 制化机 造工 石服设电生军化饰备器物工 5 2019/10/232020/10/232021/10/232022/10/232023/10/232024/1 个股表现 本周上市房企50强涨跌幅排名前三为华夏幸福、时代中国控股、融创中国，排名后三为弘阳地产、宝龙地产、禹洲集团。 企业 事项 首创集团 拟将首创钜大私有化,注销价大幅溢价46.55% 宝湾 华泰宝湾物流REIT深交所挂牌 保利发展 前三季度营业收入1827.7亿元，同比下降5.06%；归母净利润78.13 亿元，同比下降41.23% 金地集团 前三季度营业收入410亿元，同比减少21.59%；归母净亏损34亿元，同比下降5978.05% 华发股份 前三季度营业收入315.59亿元，同比下降33.21%；归母