中国房地产周报：个别指标表现突出

中国房地产周报|2024年10月21日至27日 个别指标表现突出 新房成交量同比降幅增加，但一线及三线城市皆保持增长 上周(至10月27日)30大中城市商品新房成交量达252万平方米，同比下跌17.4%，跌幅多于前周的3.3%，环比下跌5.0%，差于前周的21.6%环比上升。一线及三线城市皆同比增长。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+13.9%、-39.5%、+18.9%(前周同比： +23.2%、-31.9%、+48.1%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+1.7%、+4.4%、-25.4%(前周环比：+27.0%、+20.9%、+17.2%)。 去库存环比改善 重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)为68%，皆高于去年同期的43%及前周的49%。另一方面，按面积，十大城市商品房存销比为70.3，高于去年同期的62.1但低于前周的89.1。 土地成交量同比降幅增加 100大中城市成交土地规划建筑面积为2,195万平方米，同比下跌58.6%，环比下跌9.7%，同比变化差于前周的43.3%同比下跌。不同类别城市皆同比下跌。一线城市成交建筑面积同比下跌11.2%，环比增加79.0%至145万平方米，同比变化优于前周的68.1%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌56.6%，环比下跌3.5%至611万平方米，同比变化优于前周的58.5%同比下跌。三线城市成交建筑面积同比下跌61.5%，环比下跌16.1%至1,438万平方米，同比变化差于前周的31.6%同比上升。 地方发布不同措施 上周中央没有发布重要新增政策。地方例如云南省、苏州、佛山、南宁等发布不同措施，主要涉及放松或取消限购、限售、限价、限贷；取消普通和非普通住宅标准；提供补贴等。 内房港股持续调整，建筑/代建/设备股领先大市 上周内房港股持续调整，除了建筑/代建/设备之外，其余大致依然落后大市(恒生指数)，当中民企开发商较明显落后。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介、房托全周分别平均下跌3.6%、1.1%、5.9%、1.8%、2.6%、2.0%，落后大市2.5、0.1、4.8、0.8、1.6、1.0个百分点。建筑/代建/设备全周上升跌 2.3%，领先大市3.3个百分点。评论：仍未全面改善 上周数据表示市场仍未全面改善，但是个别指标表现仍然突出。例如新房整体成交量同 比降幅增加，但是一线及三线城市皆保持增长，显示部份市场信心依然增长。另一方面，开盘去化率及商品房存销比两项指标皆证明去库存改善。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 (更新至2024年10月25日) 来源：彭博、中泰国际研究部 相关报告 20241023-中国房地产周报(2024.10.14- 10.20)：信心略现 20241016-中国房地产周报(2024.10.07- 10.13)：信心仍待验证 分析师 周健锋（PatrickChow） +85223591849 kf.chow@ztsc.com.hk 上周新房销售及土地成交 新房成交量同比降幅增加，但一线及三线城市皆保持增长 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至10月27日)30大中城市商品新房成交量达252万平方米，同比下跌17.4%，跌幅多于前周的3.3%，环比下跌5.0%，差于前周的21.6%环比上升。 一线及三线城市皆同比增长。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+13.9%、-39.5%、+18.9%(前周同比：+23.2%、-31.9%、+48.1%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为+1.7%、+4.4%、-25.4%(前周环比：+27.0%、+20.9%、+17.2%)。 图表1：30大中城市商品新房每周成交 图表2：30大中城市商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)同比增长(%) 500 400 300 200 100 0 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 -120 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表3：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交 图表4：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米) 140 120 100 80 60 40 20 0 同比增长(%) 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表5：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交 图表6：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)350 300 250 200 150 100 50 0 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 同比增长(%) 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 -120 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表7：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交 图表8：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)120 100 80 60 40 20 0 同比增长(%) 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 开盘去化率环比大幅增长 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表9：重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数) 上周重点监测城市开盘去化率(销售/开盘或加推套数)68%，皆高于去年同期的43%及前周的49%。截至10月27日，年初至今平均去化率为40%，仍低于2023年同期的50%。 去化率(%) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)黑线为趋势线来源：克而瑞、中泰国际研究部 商品房存销比环比下跌 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为66.9，高于去年同期的61.0但低于前周的87.3。按面积，十大城市商品房存销比为70.3，高于去年同期的62.1但低于前周的89.1。一线地市表现较好，其存销比为45.0，低于去年同期的48.7及前周的60.6。二线地市存销比达116.1，高于去年同期的76.0但低于前周的133.1。 图表10：十大城市商品房存销比(按套数) 图表11：十大城市商品房存销比(按面积) 比例(x) 360 310 260 210 160 110 60 10 比例(x)360 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表12：十大城市(当中一线城市)商品房存销比(按面积) 图表13：十大城市(当中二线城市)商品房存销比(按面积) 比例(x)比例(x) 310 260 210 160 110 60 10 410 360 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比降幅增加 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为2,195万平方米，同比下跌58.6%，环比下跌9.7%，同比变化差于前周的43.3%同比下跌。 不同类别城市皆同比下跌。一线城市成交建筑面积同比下跌11.2%，环比增加79.0%至145万平方米，同比变化优于前周的68.1%同比下跌。二线城市成交建筑面积同比下跌56.6%，环比下跌3.5%至611万平方米，同比变化优于前周的58.5%同比下跌。三线城市成交建筑面积同比下跌61.5%，环比下跌16.1%至1,438万平方米，同比变化差于前周的31.6%同比上升。 图表14：100大中城市成交土地规划建筑面积 图表15：100大中城市(当中一线城市)成交土地规划建筑面积 面积(万平方米) 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 面积(万平方米) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 图表16：100大中城市(当中二线城市)成交土地规划建筑面积 图表17：100大中城市(当中三线城市)成交土地规划建筑面积 面积(万平方米) 面积(万平方米) 4,000 3,500 8,000 7,000 3,000 6,000 2,500 5,000 2,000 4,000 1,500 3,000 1,000 2,000 500 1,000 00 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月27日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 地方发布不同措施 上周中央没有发布重要新增政策。地方例如云南省、苏州、佛山、南宁发布不同措施，主要涉及放松或取消限购、限售、限价、限贷；取消普通和非普通住宅标准；提供补贴等。 图表18：上周中央及地方主要房地产政策公布 日期 部委/省市 政策重点 10月21日10月24日10月25日10月25日 云南省佛山苏州 南宁 取消住房限购限售限价，取消普通和非普通住宅标准取消住房交易限制性措施首付比例降低至20% 出售自有住房换购90平米以下新房，补贴契税 来源：政府网站、中房网、克而瑞、中泰国际研究部整理 内房港股表现 内房港股持续调整，建筑/代建/设备股领先大市 图表19：个别内地房地产港股表现 上周内房港股持续调整，除了建筑/代建/设备之外，其余大致依然落后大市(恒生指数)，当中民企开发商较明显落后。央企开发商、地方国企开发商、民企开发商、中国香港/海外开发商、物业管理/中介、房托全周分别平均下跌3.6%、1.1%、5.9%、1.8%、2.6%、2.0%，落后大市2.5、0.1、4.8、0.8、1.6、1.0个百分点。建筑/代建/设备全周上升跌2.3%，领先大市3.3个百分点。 (%) 市值 周 1个月 3个月 年初 (%) 市值(亿港元) 周 1个月 3个月 年初 (亿港元) 变化 至今 变化 至今 央企开发商中国海外宏洋 81HK 75 (6.3) 15.4 31.3 (18.3) 中国金茂 817HK 143 (0.9) 17.8 71.0 41.3 保利置业 119HK 64 0.6 14.3 15.9 5.7 华润置地 1109HK 1,793 (4.0) (5.3) 2.9 (10.2) 中国海外发展 688HK 1