中国泸州西南商贸城城北一区夜市打造方案

01可行性分析 02项目主题 03夜市区域规划 04氛围布置&宣传推广 05招商运营形式 06费用预估及收益 07社会效益分析 01 可行性分析 1.1.项目背景 1.2.市场环境分析 1.3.泸州夜市调研 1.4.目标客群分析 1.5.发展夜市必要性 项目背景 夜间生活已经是现代社会人们生活的重要组成部分，夜市经济是城市现代化的重要标志之一。作为休闲娱乐经济的重要组成部分，夜市经济是衡量一座城市经济发展水平、居民生活质量和投资环境的“晴雨表”。 与水井沟商圈、珠子街商圈这样已经形成热闹非凡的‘夜市经济’的商圈相比，商贸城的夜生活、夜消费显得颇为单调，除了KTV、奶茶店、或是街边零星的摊贩外，居民几乎想不到别的可以夜间消遣消费娱乐的场所。商贸城商圈的蓬勃发展，已经具备了发展“夜市经济”的硬件条件。 因一区外围长期被小摊贩占领，造成整个市场次序混乱，市场环境脏、乱、差。如此恶性循环，导致一区招商销售难度非常大，业主抱怨市场不稳定，房租价格提不上来，商户抱怨市场环境差，顾客不愿意到一区购物。故组建夜市并统一规划管理，有助于市场的兴旺以及客流的引入。 市场环境分析 1、现一区打造大学城经济圈，定位为泸州青年城，为满足学生餐饮、休闲、娱乐、生活服务类的配套型商业为主，80%业态为夜间营业为主； 2、大学城、客运中心、公交枢纽站、临时载客租车等，都为一区夜间消费提供了有利的人流基础。 3、所谓无夜市便无闹市，1、3区现状经营较淡，商户迫切需求吸引人流，增长营业额，夜市的形成可逐步引导1、3、5区夜间开门营业。“吃喝玩乐购”互补结合，才可有效截流，引人驻足，实现1、3、5区全面旺场。 4、目前泸州夜生活大致分布在水井沟、酒城乐园、逐渐型成的万象汇等地，龙马潭区夜间消遣区域显得 颇为匮乏，可将其打造为泸州市龙马潭区最引人注目的名片，亦可以区别于万象汇以及万达消费定位群体，抢占市场先机。 泸州夜市调研 泸州市现有夜市小吃摊位 现有品类: 油炸类:土豆、臭豆腐烧烤类:烤串、烤翅、烤鱿鱼果类:水果、糖炒板栗卤菜类:卤菜、卤串、鸭翅鸭脖米线、面类:砂锅米线、花甲米线、凉面、热面 汤类:绿豆汤、银耳汤、莲子羹 调研小结: 据调研，泸州市现有夜市小吃摊位集中在水井沟片区：水井沟、珠子街、大北街、大世界等，数量总计约80家；小吃摊经营品类多以麻辣烫、油炸类、烧烤类、米线、面类小吃为主，其占比分别为麻辣烫13%、油炸类17%、烧烤类15%、米线类13%，有向外拓展意向的商家占比89%。 目标客群分析 主力客群（50%）： 基本人流为大学城，车站上下客人流（取消10/8/4区前杂乱临摊），以及商贸城片区的商户、员工以及周边居住区域人群。 次主力客群（30%）： 龙马潭区生活圈 次力客群（20%）： 通过特色经营引流全市人群 1、城市记忆名片 发展夜市的必要性 随着消费的转变和商业模式的多样化，特色街区已在全国迅速发展，成为打造“城市名片”的形象工程。如北京的“王府井”，成都的“锦里”，泸州的“水井沟”，夜市的建设不仅可以促进商圈的升级发展，带来更多的经济效益，还可以对提升西南商贸城整体形象记忆。2、完善业态定位功能 小吃街可以凝聚新购买力，直接增加街区营业收益，并间接带动特色街区的升级改造。小吃街的经营模式汇聚了大量人流、客流，人们不满足于单一的消费、娱乐项目，在酒足饭饱之余，客流会逐渐分流到KTV、酒吧等场所，带动休闲娱乐等服务行业。 3、商圈的重要组成部分 小吃街拥有着集散人流、客流的功能，是商圈中氛围最活跃的场所，经营成熟后，可与1-5区场内业态呼应，形成吃、喝、玩、乐、穿、戴、用一应俱全的靓丽风景线。 02 项目主题 项目主题：城北夜市 特色风味小吃街 这里有饮有食，就差一个和你一起盘食的老饕啦 备选案名：车站夜市、青年城夜市、美食不夜城 03 夜市区域规划 3.1.项目选址的原则 3.2.项目建设的目标 3.3.夜市选址及规划 3.4.管理要求 3.5.项目实施流程 3.6.人员分工 3.7.餐车示例标准 3.8.桌椅示例标准 项目选址的原则 原则：坚持长远规划、因地制宜的方针，坚持服务于商家，坚持不扰民、少影响静动态交通，美观、实用，有利于将积聚人气的建设原则，按照统一规划、统一管理、统一设计、统一标志的原则风格要体现小、特、鲜，具有特色韵味。 1.初期市场目标 项目建设的目标 拟建的夜市小吃街位于西南商贸城一区外街通道，建设总长约70米，宽19米，占 地面积约1190平方米。外街通道以外围为边界向中间设立摊位，内侧为人流通道，配合一区内商铺引导人流入内消费，总摊位数约30个。建成设有餐饮特色小吃区。2.中期市场目标 设立小商品、百货、小工艺品区、鞋帽服装区。市场发展中期仅靠小吃已经不能满足消费需求，商贸城一区毗邻客运中心、万达广场、公交车总站，有得天独厚的客源和商家，琳琅满目的小商品和工艺品能促进市民和外来游客的消费。鞋帽服装是人们的生活必需品，也是夜市最重要的和最具经济效益的版块。 3.最终市场目标 通过建设和打造，使西南商贸城1-5区成为吃、喝、玩、乐、穿、戴、用一应俱全的综合类夜间商圈，使1区成为集餐饮、休闲、娱乐的量贩式时尚生活圈。 夜市区域规划 科学选址：根据多次实地走访情况及商家意见收集，现拟定将西南商贸城一区靠云台路广场，以及一区主通道规划为“夜市街” 第一阶段： 规划面积：1190平米 规划数量：可设计摊位30个。 选址解析：考虑交通组织、水电供应、环境卫生、消防安全等相关因素。初期发展第一阶段，成熟后根据招商及现场运营情况扩张二、三阶段。 管理要求 1、划行规市，经营摊位实行统一编号管理，定点定位，统一摆放，不得越线。经营设施必须符合市容、环境保护、校方等方面的要求，做到规格统一、整洁美观、牢固安全。 2、规范摊位设置，显著的摊位定点划线标志，并设立统一夜市经营标志牌。 3、明确经营时间：时间17:00——12:00（2:00） 4、加强对流动摊点、占道经营、乱丢乱放、乱贴乱画、广告横幅、车辆摆放、卖艺乞讨等的管理。 5、清洁卫生：加强与外包单位沟通，建立巡场机制。 6、落实食品和消防安全责任。 7、统一着装规范，做到证照齐全，经营者和从业者必须具备相关安全证明。 项目实施流程 启动阶段 关键（3月20日前） 节点市调、方案立项报批 环境氛围营造 建设阶段 （4月10日前） 市政报批 招商说明会、启动招商硬件设施升级 创建阶段 （4月10-4月30日） 餐车制作蓄势推广期招商持续期 提升阶段 （5月以后） 经过试营业 慢慢提升夜市价值 1、启动阶段（3月31日前）：调查摸底、掌握市内夜市小吃商源储备80家，制定招商方案及政策，方案立项并报批，明确目标，落实责任，环境氛围营造，做好前期造势宣传； 2、建设阶段（4月10日前）：按照实际情况，3月22日召开招商推荐会，对接政府（以拉动就业，提升经济为由可申请专项补贴），对硬件设施、周边环境等进行改造，完善、提升档次和品位，并有效招商，招商率达到50%， 3、创建阶段（4月10日-5月）：根据整体业态规划和功能定位，强化市场准入机制，规范管理，集中爆破开业，力争建设成品味高、环境优、人气旺的夜市样板。 4、提升阶段（5月以后）：爆破开业，建设夜市管理机制，巩固、深化成果，同步出台经营管理细则。 人员分工 执行组长：副组长：成员：责任组 组长 小组成员 工作内容 对外协调组 市政对接、规划报批、补贴申请 办公室 计划制定和监督实施，成本控制及审核、硬件设施改造升级； 招商销售组 市场调研及招商 宣传策划组 氛围营造、宣传推广、招商及开业活动 现场管理组 准入机制建立、现场管理管控 财务管理组 相关财务收支工作 餐车示例标准 因考虑到政府创卫等相关规定，故餐车建议使用可移动餐车餐车大小：2mx2m一个 桌椅示例标准 因考虑到日间不阻挡交通，故建议使用可折叠型桌子桌椅大小：40cmx40cm一套 04 氛围布置& 宣传推广 4.1.主题画面 4.2.氛围布置 4.3.宣传排期 4.4.媒体投放 主题画面 氛围布置 在夜市附近进行亮化布置，让夜市在夜空中绽放出绚丽夺目的光芒，吸人眼球，打造热闹氛围。 宣传排期 一炮而红·响彻泸州 策划期 推广（3月20日前） 节点策划方案并立项报批 造势期 （4月10日前） 软文推广、形象造势 爆破期 （4月10日-5月） 开业爆破 持续推广期 （5月以后） 持续小活动旺场 开业爆破活动——泸州“城北夜市”开街狂欢趴（暂略）持续推广期——“城北夜市”持续旺场活动方案（暂略） 媒体投放 ←网媒 （腾讯大成网、泸州那点事、舌尖上的泸州、更泸州等） ←公交车广告 （包括公交车LED、车身广告、站台广告等） ←影院映前广告 （包括CGV影城、 万达影院、太平洋影院、联娱影城等） ←路名牌广告 （包括江阳区、龙马潭区、以及龙马潭区周边） 05 招商运营形式 5.1.招商政策 5.2.招商任务分解 5.3.员工激励政策 5.4.环境保护 5.5.安全卫生 招商政策（建议） 定价标准：1200元/车/月，龙头位：2000元/车/月 分类 优惠条件 优惠幅度 通享政策 招商推荐会后一个月内签订协议者 级别政策 签订协议前20名经营者 优惠总金额10% 一次性付清一年租金者 优惠总金额10% 经营2个餐车并2个以上业种 免租1个月 经营3个餐车并3个以上业种 免租2个月 场内经营商户 免租2个月 以上优惠条件可累计使用 1、其他收费：场地1押金：3000元，清洁费：80元/月； 2、收费方式：合同一年一签，租金一年一交，乙方签订租赁合同之日应一次性付清12个月租金。逾期视乙方自动放弃明年年度租赁权，甲方有权另行出租； 3、工商、税务等部门费用的收取标准和时间，按工商、税务等部门的规定执行。 招商任务分解 “酒城里”夜市小吃街定向招商任务分解 团队总任务：30车完成时间：4月20日总责任人：何文武 姓名 任务分解（车） 姓名 任务分解（车） 何文武 8 邓军 1 李昱佚 5 黄勇 1 徐波 3 杨舵 1 李茂源 3 关小军 3 许馨元 2 罗春 1 潘艳波 1 潘宇 1 员工激励政策 为了提高招商团队的工作积极性，建立招商团队的激励机制，发挥团队合作精神，快速完成本项目招商，根据行业规律和项目实际情况，本着公司利益最大化原则，现特制定本激励方案。签订租赁合同，收取正式租金后，按租赁数量计算提成。 租赁/车提佣：500元/车/年 06 费用预估及收益 6.1.项目费用预估 6.2.项目收益预估 项目费用预估 阶段 类别 项目 内容 预算 合计 第一阶段2019年 前期投入 氛围营造 一区1层亮化、物料布置等 8万元 合计支出：19.5万元 营销推广 含前期造势及开业爆破广宣费用 5万元 硬件设施改造 水电、排污整改，水电表入户 5万元 提佣结算 招商租金及奖励 1.5万元 合计支出 19.5万元 项目收益预估 阶段 类别 项目 内容 预算 效益估算 第一阶段2019年5 月以后 前期创收 租金/广告 按100%招商率，8折租金预算餐车广告按照5折计算 摊位租金37.63万元餐车广告等5.0万元 收回成本盈利23.13万元 第二阶段2020年5 月以后 创收 租金 按100%招商率，9折租金预算餐车广告按照7折计算 摊位租金42.33万元餐车广告等10.5万 纯利润 第三阶段2021年5 月以后 创收 租金 按100%招商率，租金全额预算 摊位租金47.03万元餐车广告等15万 纯利润 此预估不含市政报批及经营管理费用 07 社会效益分析 社会效益分析 夜市经济与工业园区项目集中一样，也应从漫山遍野的“放羊”式发展向集中“圈养”转变，通过集中经营、规模经营集聚人气，促进夜间消费，拉动夜市经济获取效益的最大化。 本项目以社会效益为主，经济效益为附，以微利为目的，以社会服务为宗旨。项目