房地产 ： MOHURD 会议低于预期 ； 预计第四季度该行业将出现动荡的上升趋势

18Oct2024 CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 Property MOHURD会议低于预期；预计第四季度该行业将出现动荡的上升趋势 TheMOHURD压力发布会昨日强调了现有政策实施的加速推进，几乎没有推出新的措施，因此未能满足部分投资者的预期。我们认为，1)关键政府部门举行的例行新闻发布会表明监管机构决心主动管理市场预期，对未来进一步放 松政策的预期可能持续存在，这与即将召开的全国人大常委会会议（11月）和中央经济工作会议（12月）等会议有关。2)开发商预计将在10月、11月和12月报告良好的销售数据，原因是a)政府有利的政策立场和一线城市的放松限制持续支撑交易活动。b)开发商倾向于在年底增加新项目的启动和营销活动。因此，我们预计在第四季度该行业的股票表现将呈现波动性的上涨趋势，这主要是由于积极的政策预期与良好的销售数据相互作用所致，并至少持续到2025年的新年。如果12月宣布了更加重要的政策措施，这一趋势可能延续至2025年上半年。对于股票，在短期内，我们建议选择基本面强劲的开发 商如中海地产，鉴于开发商具有更大的弹性。在中长期，我们更偏好受益于现有住房市场的轻资产公司，如中海X公司、绿地服务、保利服务、滨江服务、一窝蜂和绿镇管理等。风险包括地缘政治紧张局势加剧以及销售情绪的急剧下降。 中国房地产行业 张苗族 (852)37618910张庙 @cmbi.com.hk BellaLI (852)37576202bellali@cmbi.com.hk □什么是新的？住房和城乡建设部昨日召开了一场新闻发布会，发布的内容未能达到部分投资者的预期。其中，一些投资者认为，“9·24”政策的刺激效应依然强劲，房地产交易仍然活跃。基于他们的经验，这是一个观察政策效果的时期，而不是出台新措施的时候，因此他们对会议中可能推出的新措施抱有较低的期望。同时，另一些投资者期望监管机构立即加大努力以稳定房价，因此对 会议内容感到失望。会议的关键点及其评论如下： 1)新增100万套采用货币安置方式的棚户区改造项目。Funding来源包括 ：1）政策银行提供的专项贷款，2）地方政府发行的专项债券，3）税收减免，以及4）商业银行提供的贷款。我们的评论我们估计，如果假设平均每套房屋面积为50平方米，其中30%位于一线城市（补偿价格为每平方米4万元），70%位于二三线城市（补偿价格为每平方米2万元），则需要大约 100万套房屋的拆迁费用约为人民币1.3万亿元（100万套*50平方米*（30% *40,000元+70%*20,000元）=1.3万亿元）。监管机构没有设定改造的时间限制。考虑到不同资金来源的比例尚不明确以及地方政府现有的财政压力 ，我们认为实施进度可能会较慢。 相关报告 1.宽松政策可能在短期内提振交易情绪 2.每周亮点：9月销售跌幅可能扩大 3.滨江服务(3316HK)-上半年稳健 ，增长来源平衡，维持买入 4.新希望服务(3658HK)-强劲的扩张速度+反周期VAS；维持买入 5.金茂物业服务(816香港)-独立能力得到改善，中央国有企业作为母公司得以恢复；升级购买 6.绿城管理(9979HK)-需求疲软+竞争加剧，下一步是什么？ 7.绿城服务(2869香港)-面对行业不利因素，上半年表现稳健 8.保利服务(6049HK)-1H24业绩一致；由于竞争加剧，扩张放缓 9.Onewo(2602HK)-1H24错过， 提高div。再次支付至核心净利润的1 00％ 2)到2024年底将“白名单”项目的信贷扩大到4万亿元 （截至10月16日，已批准的信贷额度达到人民币2.23万亿元)。所有符合条件的房地产项目均应包含在“白名单”中。我们的评论： 目前，量化目标内的增量信贷存在一定难度。根据我们对商业银行的渠道检查，实际上，他们被要求将所有房地产项目纳入白名单系统，包括来自优质开发商的现有项目。我们相信，这可以使商业银行通过将高质量的房地产开发项目转入白名单系统而迅速达到人民币4万亿元的目标，而无需对新项目提供信贷支持。 请阅读最后一页的分析师认证和重要披露。更多来自彭博的报告：RESPCMBR<GO>或[http://www1 .cmbi.com.hk](http://www.cmbi.com.hk) ©物业销售更新 1)高频数据：十月前个月平均每日交易量与九月相比，在主要市场上涨了2%，在二级市场下跌了14%。主要市场的增长主要是由低线城市推动的 。二级市场的下降主要是因为九月基数较高。我们的渠道检查表明，受924政策的影响，购房意愿有所提升，特别是在广州地区。新释放的购买需求主要用于住宅而非投资目的，这一点在广州的情况中也得到了证实，即使没有购房限制，大多数买家仍然是本地居民而非非本地居民。 截至10月16日，17个城市二手房销售量：记录-8%/+16%MoM/YoY(9月同比+4%)。年初至今的跌幅从9月起收窄至-1%30个主要城市的新房销售量在10月截至月底，新签合同额环比/同比分别增长33%/下降4%（9月同比下降32%）。与9月相比，全年同比下降幅度收窄至33 %。我们的领先指标显示10月至11月房地产销售趋势有所回升。 2)一线城市成交观察(周)。在2024年第41周(10月7日至13日)，单位的新房出售GZ/BJ超过其每周平均值。在1H下降了70%/35%， 而SH/SZ的表现低于24%/36%。出售的次级房屋的单位SZ/GZ/S H/BJ的改善超过了其每周平均值。在上半年分别为55％，44％，39 ％和18％。 图1：领先指标 来源：Wind，CMBIGM 图2：每日平均交易量('0000平方米) 主要销售 Jun Jul Aug Sep OctMTD OctMTD vs.Sep Pre- 924 (1.1- 9.24) Post- 924 (9.24- 10.16) 增长 2023YTD(1.1-10.16) 2024 YTD (1.1- 10.16) YoY增长 33.81 25.82 23.20 23.04 23.44 2% 25.04 27.73 11% 37.49 25.25 -33% 26.07 20.20 18.09 17.03 16.26 -5% 19.56 19.70 1% 29.56 19.57 -34% 7.74 5.62 5.11 6.01 7.18 20% 5.48 8.03 46% 7.92 5.67 -28% 30个主要城市Tier1&2Tier3 广州 3.43 2.36 2.78 2.28 3.09 36% 2.32 3.27 41% 2.83 2.39 -15% 上海 4.74 4.39 4.23 3.73 2.99 -20% 3.82 3.96 4% 5.11 3.83 -25% 苏州 1.72 1.13 1.37 1.87 1.40 -25% 1.36 2.46 81% 1.94 1.45 -25% 成都 6.33 5.54 4.45 4.14 3.04 -27% 5.38 4.16 -23% 7.75 5.28 -32% 北京 2.95 2.84 2.54 2.52 1.81 -28% 2.56 2.53 -1% 3.18 2.56 -19% 杭州 3.95 1.75 1.39 1.97 1.24 -37% 1.93 2.39 24% 2.95 1.97 -33% 深圳 1.12 1.05 1.10 0.99 0.57 -42% 0.89 0.95 6% 1.23 0.90 -27% 17个主要城市 25.9026.9623.1822.1619.09 -14% 23.1121.27 -8% 20232024 YoY增长 二级销售 Jun Jul Aug Sep Oct MTD OctMTD vs.Sep Pre- 924 (1.1- Post- 924 (9.24- 增长 9.24) 10.16) YTDYTD (1.1-(1.1- 10.16)10.16) 23.1122.97 -1% 深圳 1.63 1.73 1.44 1.29 1.60 24% 1.40 1.51 8% 0.98 1.40 43% 上海 7.12 5.41 4.79 4.33 5.22 20% 4.77 5.28 11% 0.45 4.81 n.a. 1.31 1.27 杭州 1.82 1.56 1.12 1.11 1.33 20% -3% 1.15 1.30 13% 青岛 1.88 2.04 1.67 1.62 1.80 11% 1.80 1.66 -8% 1.63 1.79 10% 成都 6.60 7.53 6.22 5.73 4.79 -16% 6.32 5.25 -17% 6.45 6.24 -3% 北京 4.83 4.92 4.54 4.30 3.58 -17% 4.14 4.27 3% 4.19 4.15 -1% 佛山 2.41 2.39 1.92 1.94 1.56 -19% 2.11 1.80 -15% 2.35 2.09 -11% 东莞 0.91 0.90 0.91 0.91 0.68 -26% 0.81 0.81 1% 0.99 0.81 -18% 苏州 2.34 2.26 2.07 1.89 1.17 -38% 2.15 1.67 -22% 2.11 2.11 0% 来源：Wind，CMBIGM 图3：年初至今新房销售同比下降33% YoY与其比-新家 vs2023 vs2022 vs2021 vs2020 vs2019 MoM月环比 1月-2月 -39% -47% -60% -20% -49% Feb -50% Mar -47% -23% -58% -23% -49% Mar 118% Apr -39% -20% -62% -46% -54% Apr -11% May -38% -23% -57% -52% -52% May 5% Jun -45% -49% -50% -45% Jun 31% Jul -39% -59% -60% -56% Jul -21% Aug -42% -52% -63% -56% Aug -10% Sep -48% -54% -67% -62% Sep -4% OctMTD -10% -34% -44% -48% OctMTD 33% QTD -4% -10% -34% -44% -48% WoW周环比 YTD -33% -37% -56% -50% -52% 2024Oct16 243% 来源：Wind，CMBIGM -19%-16%-24%-32%-4% 图4：年初至今二级销售额同比下降1% YoY与其比-二手vs2023vs2022vs2021vs2020vs2019 MoM月环比 1月-2月MarAprMayJunJulAugSepOctMTD -3% 26%-11%67%12%24%-10%53%0%36%-3%20%-7%43%12%9%-8%17%18%-4%7%26%29%-2%6%11%25%-7%-3%18%50%-13%-2%66%133%62%26% FebMarAprMayJunJulAugSepOctMTD -52% -31% 114% -8%-5% 9%-3%6%8% 10%37%9%4% -14%-7%-8% 16% QTD16%66%133%62%26%YTD-1%26%12%13%2% WoW周环比2024Oct16256% 来源：Wind，CMBIGM 10.07-10.13 1H 每周 36W 37W 38W 39W 40W 41W 不包括假日周 40W 41W 深圳 193 329 - 36% -59% 广州 721 1,907 70% -48% 北京 353 1,288 35% -69% 上海 623 828 - 24% -44% 与每月平均 1H MoM Monthly Apr May Jun Jul