中国房地产周报：好的开始

中国房地产周报|2024年9月30日至10月6日 好的开始 新房成交量同比降幅减少，一线城市转跌为升 上周(至10月6日)30大中城市商品新房成交量达91万平方米，同比下跌3.7%，跌幅少于前周的23.7%，环比下跌60.7%，差于前周的77.9%环比增长。一线城市同比转跌为升。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+35.2%、-9.7%、-22.2%(前周同比：-31.8%、-36.3%、+28.0%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为-59.8%、-52.5%、- 73.7%(前周环比：+106.2%、+61.0%、+82.7%)。 去库存环比略逊 按面积，十大城市商品房存销比为111.3，高于去年同期的62.9及前周的103.1。土地成交量同比降幅增加 100大中城市成交土地规划建筑面积为854万平方米，同比下跌22.8%，环比下降 76.5%，同比变化差于前周的5.8%同比下跌。不同类别城市表现分化。一线城市成交建筑面积为零。二线城市成交建筑面积同比增长17.4%，环比下跌69.4%至354万平方米，同比变化优于前周的5.3%同比上升。三线城市成交建筑面积同比下跌31.4%，环比降低79.0%至499万平方米，同比变化差于前周的10.6%同比下跌。 一线地市利好措施生效 近期中央出台多项利好房地产政策，一线地市(北上广深)随后公布相关利好措施，并已于9月30日或10月1日起生效，例如北京宣布加大信贷政策支持力度；优化调整商品住房限购政策；及时取消普通/非普通住房标准；加快构建房地产发展新模式。 内房港股表现：民企开发商的近一个月涨幅领先 近期中央公布多项经济刺激政策后，内房港股也跟随大幅上涨。截至10月8日，民企开发商的近一个月涨幅平均达93.8%，分别明显多于央企及地方国企开发商的45.9%及52.9%升幅，估计因民企开发商的政策及违约风险较高，利好房地产政策对其的益处也相比较大。相反近日大市波动下，央企的防守性较强，近5天升幅为2.2%，多于民企的0.2%升幅。 评论：国庆长假期间信心相对改善 近年内房“金九银十”效应已淡化，但是此轮中央利好政策适逢在今年国庆前出台，上周新房成交量同比跌幅减少是好的开始，其中一线地市更同比转跌为升，正好反映国庆长假期间市场信心相对改善。利好房地产政策密集出台意味着政策基本面转好，下一步便需要关注落实成效。未来数周成交数字可引起市场加大关注。 风险提示：政策变动、利率波动、项目延迟、融资困难。 (注：资料根据最新初值统计及近周重列后的数字) 图表：恒生中国内地地产指数与恒生指数的相对表现 (更新至2024年10月8日) 来源：彭博、中泰国际研究部 相关报告 分析师 周健锋（PatrickChow） +85223591849 kf.chow@ztsc.com.hk 上周新房销售及土地成交 新房成交量同比降幅减少，一线城市转跌为升 根据最新初值及近周重列后的数字，上周(至10月6日)30大中城市商品新房成交量达91万平方米，同比下跌3.7%，跌幅少于前周的23.7%，环比下跌60.7%，差于前周的77.9%环比增长。 一线城市同比转跌为升。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+35.2%、-9.7%、-22.2%(前周同比：-31.8%、-36.3%、+28.0%)。上周环比变化率：一、二、三线城市分别为-59.8%、-52.5%、-73.7%(前周环比： 图表1：30大中城市商品新房每周成交 图表2：30大中城市商品新房每周成交-同比增长率 +106.2%、+61.0%、+82.7%)。 成交面积(万平方米)同比增长(%) 500 400 300 200 100 0 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 -120 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表3：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交 图表4：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米) 140 120 100 80 60 40 20 0 同比增长(%) 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表5：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交 图表6：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米) 350 300 250 200 150 100 50 0 同比增长(%) 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 -120 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表7：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交 图表8：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交-同比增长率 成交面积(万平方米)120 100 80 60 40 20 0 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 商品房存销比环比略升 同比增长(%) 100 50 0 -50 -100 -150 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 根据最新初值及近周重列后的数字，按套数，上周十大城市商品房存销比为116.2，高于去年同期的63.5及前周的103.6。按面积，十大城市商品房存销比为111.3，高于去年同期的62.9及前周的103.1。一线地市存销比为89.3，高于去年同期的51.5及前周的78.4。二线地市存销比达135.3，高于去年同期的74.0及前周的133.2。 图表9：十大城市商品房存销比(按套数) 图表10：十大城市商品房存销比(按面积) 比例(x) 360 310 260 210 160 110 60 10 比例(x)360 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 图表11：十大城市(当中一线城市)商品房存销比(按面积) 图表12：十大城市(当中二线城市)商品房存销比(按面积) 比例(x)比例(x) 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 土地成交量同比降幅增加 410 360 310 260 210 160 110 60 10 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列来源：Wind、中泰国际研究部 根据最新初值及近周重列后的数字，上周100大中城市成交土地规划建筑面积为854万平方米，同比下跌22.8%，环比下降76.5%，同比变化差于前周的5.8%同比下跌。 不同类别城市表现分化。一线城市成交建筑面积为零。二线城市成交建筑面积同比增长17.4%，环比下跌69.4%至354万平方米，同比变化优于前周的5.3%同比上升。三线城市成交建筑面积同比下跌31.4%，环比降低79.0%至499万平方米，同比变化差于前周的10.6%同比下跌。 图表13：100大中城市成交土地规划建筑面积 图表14：100大中城市(当中一线城市)成交土地规划建筑面积 面积(万平方米) 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 面积(万平方米) 500 400 300 200 100 0 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 图表15：100大中城市(当中二线城市)成交土地规划建筑面积 图表16：100大中城市(当中三线城市)成交土地规划建筑面积 面积(万平方米)4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 面积(万平方米) 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 注：(一)更新至2024年10月6日；(二)近周数据重列；(三)虚线为趋势线来源：Wind、中泰国际研究部 每周主要政策及市场事项 一线地市利好措施上周生效 近期中央出台多项利好房地产政策，一线地市(北上广深)随后公布相关利好措施，并已于9月30日或10 月1日起生效，包括(一)广州宣布取消居民家庭购买住房的各项限购政策，自9月30日起生效；(二)深圳 宣布调整房地产政策，自10月1日起生效，包括优化分区住房限购政策；取消商品住房和商务公寓转让限制；优化商品住房和商务公寓价格备案流程；调整个人住房转让增值税征免年限；优化个人住房贷款政策；加快构建房地产发展新模式；(三)上海宣布进一步优化房地产政策，自10月1日起生效，包括调整住房限购政策；优化住房信贷政策；调整住房税收政策；(四)北京宣布加大信贷政策支持力度；优化调整商品住房限购政策；及时取消普通住房和非普通住房标准；加快构建房地产发展新模式，自10月1日起生效。 内房港股表现 民企开发商的近一个月涨幅领先 9月24日及26日，中国人民银行及中共中央政治局会议先后宣布多项经济刺激政策后(其中不少涉及利 图表17：个别内地房地产港股表现 好房地产政策)，内房港股也跟随大幅上涨。截至10月8日，根据选取的个别内房港股，民企开发商的近一个月涨幅平均达93.8%，分别明显多于央企及地方国企开发商的45.9%及52.9%升幅，估计因民企开发商的政策及违约风险较高，利好房地产政策对其的益处也相比较大。另外，由于物管业务相对较稳固，物管涨幅较低，但近一个月涨幅平均仍达35.4%。相反近日大市波动下，央企开发商的防守性较强，近5天平均仍上升2.2%，多于民企开发商的0.2%平均升幅。 (%) 市值 5天 1个月 3个月 年初 (%) 市值(亿港元) 5天 1个月 3个月 年初 (亿港元) 至今 至今 央企开发商中国海外宏洋 81HK 83 10.9 55.0 24.5 (8.9) 中国金茂 817HK 161 1.7 70.0 88.9 58.7 保利置业 119HK 68 (0.6) 45.1 20.4 11.3 华润置地 1109HK 1,850 (9.4) 23.6 (2.6) (7.3) 中国海外发展 688HK 1,644 (5.7) 27.3 13.6 9.2 远洋集团 3377HK 27 16.4 54.3 10.9 (19.3) 地方国企开发商越秀地产 123HK 258 0.6 56.1 25.5 0.6 建发国际 1908HK 317 (6.7) 30.8 2.9 (5.5) 深圳控股 604HK 93 3.0 40.5 13.0 (9.6) 万科企业 2202HK 1,277 0.5 84.0 66.8 3.7 民企开发商合生创展 754HK 161 (12.2) 57.0 22.5 4.4 佳兆业集团 1638HK 22 (23.8) 251.6 175.9 85.0 世茂集团 813HK 6