中国房地产：八月数据好坏参半

►房地产市场数据边际改善 ►房价下行趋势持续 ►关注个股的重估机会 中国房地产 八月数据好坏参半 中国房地产|2024年9月19日 龙兆丰,CFA (852)39118019 lungsiufung@ccbintl.com 陈逸诗 (852)39118015 elenachen@ccbintl.com 房地产市场数据边际改善。根据国家统计局数据，中国房地产市场在2024年8月边际改善。8月房地产销售额环比增长3.5%（7 月-44.7%），因为7月和8月都是传统淡季。从同比来看，房地产销售额的下降幅度从7月的18.5%缩小至8月的17.2%，与房企公告的合同销售的微幅改善一致。其中销售面积下降了12.6%，均价则下降了5.3%。在2024年前8个月，房地产销售额下降了23.6%，销售面积和均价分别下降了18.0%和6.8%。供应端除竣工外也出现了类似的边际改善。新开工面积的下降幅度从7月的19.7%缩小至8月的16.7%。开发商的资金来源从7月同比下降11.8%改善至8月同比下降10.6%。然而，竣工面积显着恶化，从7月下降21.8%扩大至8月的36.6%，这可能受到房企现金流紧张的影响。总体而言，房地产开发投资的下降幅度从2024年前7月份的10.1%缩小至前8个月的9.9%。库存微降 0.19%至737.8万平方米。 房价下行趋势持续。70个主要中国城市的房价在8月继续下滑， 关注个股特定的重估机会。各界（如监管机构、银行和业主）对传闻中存量房房贷利率下调的观点不一，这反映了即使政策立场 是宽松的，但政策实施过程往往是复杂的。如我们在业绩回顾报告中提到，我们持续看到一些个股的特定重估机会，例如，越秀地产和中海的销售额环比分别增长99%和40%、越秀地产广州两宗地被政府以120亿人民币收回、美的置业的股价在除息日后持续上涨等。我们重申对中海（688HK）、龙湖（960HK）和绿城 （3900HK）的长期持有推荐，因为我们认为这些公司在市场长期复苏的情况下具有稳固的基本面和重新评级的潜力。 主要风险包括中国房地产市场复苏的中断、购房需求的停滞以及人民币贬值。 中国房地产行业指标 股价 2024F 市盈率 2024F 其中一线城市的二手房价格在环比和同比中均出现加速下滑趋势，进一步对新房价格施加压力。一线、二线和三线城市的二手房价格环比下降分别为0.9%、1.0%和0.9%，较7月的0.5%、0.8%和0.8%有所上升。同时，一线、二线和三线城市的二手房价格同比下降幅度从7月的8.8%、8.2%和8.1%扩大至9.4%、 建银国际 目标价 股息率 8.6%和8.5%。在一线城市中，北京、上海、广州和深圳8月的价格同比下降8.5%、5.8%、12.5%和10.8%（7月：-7.2%、5.6%、12.4%和9.8%）。新房价格在8月同比下滑4.2%、5.3%和 6.2%，降幅分别扩大0.0、0.5和0.4个百分点，这可能反映了监管机构对价格调整的接受度更高了。根据中原地产的数据显示，四个一线城市以及天津和成都的中原领先指数环比下滑0.8-1.4%，自高峰以来累计修正了13.2-44.3%。 “金九”前期销售疲软。根据克尔瑞的数据显示，“金九”前期的销售额继续下滑。在9月前12天，30个主要城市的销售面积为295万平方米，环比/同比下降6%/18%。其中，一线城市的下 降幅度最大，其中北京和深圳环比分别下降49%和41%。二线城市相对稳定，环比增长7%，同比下降27%。三线和四线城市由于基数低，环比反弹19%，同比仅下降1%。在15个主要城市的二手销售面积为246万平方米，环比/同比-4%/+31%。一线城市如北京和深圳环比增长8%和6%。同时，二线城市和三四线城市均环比下降7%。不同层级城市的新房和二手市场之间的相反趋势可能表明，由于二手供应在高能级城市与新房供应市场竞争激烈，业主采取了更灵活的定价策略。 *建银国际证券评级::O=优于大市,N中性,U=弱于大市 公司 股票代号 证券评级* (港元)** (港元) (倍) (%) 中海 688HK O 10.9 18.0 4.7 7.5 龙湖 960HK O 8.0 10.0 4.9 6.0 绿城 3900HK O 5.9 8.0 2.0 7.4 **2024年9月13日收市价 资料来源:彭博,建银国际证券公司预测 本报告由建银国际证券有限公司撰写。分析师证明及其他重要声明请见报告最后一页。1 中国房地产|2024年9月19日 2024年前8个月，房地产销售额同比下降23.6%8月销售面积同比下降12.6% 30.7% 22.8% 16.6% 11.8% 8.5% 4.8% 5.2% 3.0 % 3.0% (0.1%)(0.1%()4.5%)(10.4%)(10.7%) (19.3%)(19.3%) (26.1%) (7.0%) .0%) (9 (12.5%)(23.6%) (22.7%)(28.9%) (27.9%) (29.5%) (26.3%) (26.7%) (31.5%()28.8%)(26.6%) (24.3%) (28.4%)(25.3%) (29.4%) (31.6%) YTDYoY%40% YoY% 0% (3.6%) 30% (5%) (8.5%) (9.6%)(9.6%) (3.6%) (3.5%) (11.6%) 20% 10% (10%) (15%) (13.2%) (14.0%) (16.2%) (18.3%) (11.8%) (13.8%) (12.6%) (16.1%) (20%)(15.6%)(15.6%) (23.2%) (19.8%)(20.3%) 0% (10%) (20%) (25%) (30%) (17.7%) (21.7%) (22.6%) (28.9%) (19.7%)(23.8%) (21.3%) (24.0%) (31.5%)(28.1%) (23.7%) (24.9%) (30%) (40%) (35%) 6M24 7M24 8M24 (40%) Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Jan-22 Feb-22 Mar-22 Apr-22 Jul-22 Jul-23 Jul-24 (39.0%) (31.8%)(33.3%) 7M21 8M21 9M21 10M21 11M21 12M21 1M22 2M22 3M22 4M22 5M22 6M22 7M22 8M22 9M22 10M22 11M22 12M22 1M23 2M23 3M23 4M23 5M23 6M23 7M23 8M23 9M23 10M23 11M23 12M23 1M24 2M24 3M24 4M24 5M24 CommodityBuilding-salesvalue(YoY%) Source:NBSSource:NBS May-22 Jun-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Nov-22 Dec-22 Jan-23 Feb-23 Mar-23 Apr-23 May-23 Jun-23 Aug-23 Sep-23 Oct-23 Nov-23 Dec-23 Jan-24 Feb-24 Mar-24 Apr-24 May-24 Jun-24 Aug-24 CommodityBuilding-salesvolume(YoY%) 8月均价下降5.1%全国房地产销售在8月下降了17.1% 1.6%(1.3%) 3.5% (3.0%)(2.5%)0.9% 10.1% 5.7% 2.3%3.7%4.3 1.6 (3.7%) (3.1%) (2.7%)( 10.3%) (0 (10.7%) (8. (1 (10.7% YoY%30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% (5%) (10%) (15%) ul-21 g-21 -21 (20%) 28.3% 18.6% YoY%20% 13.2% 6.3% (7.1%) (0.1%) (0.1%)(4.8%) (15.8%) (14.2%) (14.4%) (15.8%) (16.3%(1)7.8%)(20.8%) (24.1%)(16.9%)(13.8%) (19.3%) (18.7%(1)9.3%) (19.2%)(22.9%) (17.1%) (22.7%()26.2%) (23.7%) (27.7%(2)5.0%)(23.7%) (28.2%)(31.6%) (32.2%) (27.1%) (28.5%) (37.7%) (46.6%) 10% 0% (10%) (20%) (30%) (40%) Jul-21 Aug-21 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Jan-22 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Nov-22 Dec-22 Jan-23 Feb-23 Mar-23 Apr-23 May-23 Jun-23 Jul-23 Aug-23 Sep-23 Oct-23 Nov-23 Dec-23 Jan-24 Feb-24 Mar-24 Apr-24 May-24 Jun-24 Jul-24 Aug-24 (50%) 21 1 CommodityBuilding-salesvalue(YoY%) Source:NBSSource:NBS 8月房地产投资下降了8.5%8月新开工面积下降了17.2% 9.8% 5.9%3.7% 1.4% 0.3% (3.5%) (4.3%) (2.4%) (7.8%) (5.7%) (4.7%) (7.2%) (5.4%) (9.4%) (10.1%) (12.3%)(12.1%) (7.3%) (13.4%) (17.8%)(16.7%) (8.5%) (13.9%) (13.8%) (12.2%) (18.7%) (16.0%)(16.2%) (16.8%) (19.9%()21.5%)(19.1%) (20.6%) (18.1%) (24.0%) YoY%15% 10% 5% 0% (5%) (10%) (15%) (20%) Jul-21 Aug-21 (25%) YoY%10% (16.8%)(12.2%)(12.2%) (21.0%) (22.2%) (21.5%) (13.5%) (9.4%) (9.4%) (12.3%) (15.2%) (23.0%) (11.6%) (28.3%) (35.1%) (17.2%) (19.5%) (22.6%) (33.1%)(31.1%)(41.8%()44.4%) (45.4%) (29.0%()28.5%) (21.2%) (26.5%) (25.6%) (31.4%) (30.5%) (44.2%)(44.3%) (45.1%)(45.7%)(50.8%) 0% (10%) (20%) (30%) (40%) (50%) Jun-24 Jul-24 Aug-24 Jul-21 Aug-21 (60%) 4.7% Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Jan-22 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct-22 Nov-22 Dec-22 Jan-23 Feb-23 Mar-23 Apr-23 May-23 Jun-23 Jul-23 Aug-23 Sep-23 Oct-23 Nov-23 Dec-23 Jan-24 Feb-24 Mar-24 Apr-24 May-24 Sep-21 Oct-21 Nov-21 Dec-21 Jan-22 Feb-22 Mar-22 Apr-22 May-22 Jun-22 Jul-22 Aug-22 Sep-22 Oct