房地产新发展模式日本模式20240911

房地产新发展模式：日本模式20240911_原文 2024年09月12日21：03 发言人00：00 大家都比较关心过去失去的20年或者说30年。那么从我们房地产的角度来看，日本的房价包括它的股市的企稳，基本上都是在2012年左右出现的。所以我们聚焦的点实际上是日本的这个房地产市场，它如何从泡沫破灭走向焕发新生的这样一个过程。 房地产新发展模式：日本模式20240911_原文 2024年09月12日21：03 发言人00：00 大家都比较关心过去失去的20年或者说30年。那么从我们房地产的角度来看，日本的房价包括它的股市的企稳，基本上都是在2012年左右出现的。所以我们聚焦的点实际上是日本的这个房地产市场，它如何从泡沫破灭走向焕发新生的这样一个过程。这过程当中，无论是政策，市场本身的一个特征，以及房地产企业的一个发展模式都是值得关注的。我们也会跟大家来分享一下当前日本的楼市的基本的一些情况，下面我们有请我们的研究员黄少天老师来给大家讲一下我们房地产市场的变前的一个过程的对中国新发展模式的一些比较和歧视。 发言人00：58 感谢吴总，各位投资人，大家晚上好啊。我是建投地产行业分析师黄晓天，给大家汇报一下，谢谢。我们关于对整个房地产行业的一个一个新的研究，就是关于从泡沫破灭到焕发新生的日本房地产市场，这个主要分成三个大的部分，我们说分别是一个是90年代，大家比较熟知的日本这个房地产泡沫，这个泡面，就是整体的这个过程。然后第二个是我们说在新的一个形势形形势之下，就2012年之后，安倍上台之后，推行了一个比较激进的一个货币财政政策。使得整体日本房价实现了一个回升的一个变化。最后我们说我们也帮助企业低端的变化。 发言人01：52 就日本房企在90年代之后历经了怎么样一个转变，到最后到今天来看，怎么去平稳的穿越周期，实现它的一个业务转型，主要分成这三个大的层面跟大家做一下交流和汇报，我们先说第一部分，就日本整一个房地产泡沫破灭的一个情况。我们说其实在90年代的时候，整个日本房地产的基本面，其实是存在着一定的问题的，这个是主要问题，主要体现在就是，一个是日本的一个75年之后，它的整体的出生率，其实是明显出现了下降，而且城市化也进入了后期。7，包括我们看到其实像广场协议之后，日元就也在快速的一个升值。就8580年代中期的时候，广场协议使得这个宽松的货币政策，使得整体金融业改革在加剧房地产市场，导致了房地产市场出现了这种比较大的一个泡沫，那我们说这个大的红背景下面，我们可以看更加细化一点。 发言人03：02 比如说像日本的这个呃，人口人口问题。老年人的人口其实在85年期间，那其实实际上就已经达到了一个比较高的一个水平。我们看到这个65岁的人口其实已经达到10%左右。那么在此后的90年代初期的时候，其实还历经快速上行。包括我们看到城镇化率，其实在80年代的时候达到了75%以上的水平，比现在中国的这个城镇化率还是要高一些的，这个也导致日本实际的住房需求，人口，其实实际上也有一定的支撑一个不足。我们看到其实货币政策是一个更加偏向于直接性的原因。我们看到这个就由于对广场协议的签订，使得美日本的日元，对美元的升值，对日本企业的影响是一个比较重大的因素，使得日本的出口在这个阶段里面面临着比较重大的一个挑战。此后日本政府通过宽松的货币政策来刺激经济，这也助推了整一个大量的这种资金涌入不动产的土地市场，使得土地的价格，土地和房价的一个快速扩张，使得最后整体经济来看泡沫加剧。 发言人04：18 那我们说这个家具下面，其实除了政府端来看，我们看到其实像金融监管机，金融机构，其实也是在这样的一个背景下面，更多的去通过自由化的一个方式，比如说银行客户等等，银行机构等等的不断的对现有的对房贷等等宽松情况来看，对企业端融资来看都是比较宽松的。使得大量的个人和一些投资 人，借借贷土地跟房产市场，这也进一步催生了整体，房地产价格的一个泡沫，那我们看到，在这样的一个情况下整一个日元，包括像日元升值的这个背景下面，其实国际资本的涌入，其实也是一个进一步加剧的一个因素。 发言人05：09 我们说还有一个在日本来看比较显著的特殊因素，其实是我们说的这个企业端对土地投资的参与。我们可以很明显的看到，这个发钱贷之后，由于日本经济的快速发展，使得企业在账上积累了大量的自有资金，这些自有资金实际上因为投资边际效率的下降，所以就开始企业开始更加大规模去买不动产。而且日本跟中国还是有比较大的区别的一点在于是日本工商业企业其实都是可以去购买土地的，所以对整体的方向市场的助推，这个力量会比较强。包括我们看到日本整一个就股指的一个一个带来的一个比较强的一个财富效应，在在短短的四年时间，其实85年到89年，整个日均指数上涨了三倍，大幅的一个上涨。其使得尤其在87年的时候，其实整个日本的股指市值已经超过了美国，达到了全球总市值的40%以上，非常高的一个股市泡沫，这也使得居民和企业的那财富效应很强，这个也助推了整个房地产日本房地产的一个泡沫。 发言人06：28 最后这个泡沫我们看到，其实它的一个它有几个非常显著的特点。我们说第一个最大的特点，其实它这个泡沫非常大。在全世界的这个泡沫对比来看，日本房地产泡沫，这个膨胀程度、持续时间，其实在叫全世界的各国的方向泡沫来看，其实幅度都是比较大的，都是而且在这个OECD国家当中也是最长的，整个时长长延续了16个季度，也就是四年的时间。这是它的一个催生的一个在一系列背景下面催生一个巨大泡沫，那我们可以看看这个泡沫是怎么破灭的。在日本的这个泡沫实际上我们说日本的这个泡沫其实当年来看，其实是股市先出现大幅的一个下挫，对整个经济产生一个恐慌性的一个影响。日本的股市的这个泡沫的一个出现时间点是在1990年的年初，就开始出现了一个大幅的下跌，三个月时间跌掉了25%，那么到了三的事件，其实跌幅超接近60%，所以这个使得大量的企业负破产，债务大幅的一个飙升，使得市场整体的一个恐慌情绪出现了一个较大的放大。 发言人07：50 在这样的背景下面，我们说日本，在这样由于这个股价这个大幅下跌，实际上，其实日本央行也开始采取了一些紧缩性的货币政策，很明显的在八九年的时候，就已经把一贴现率大幅的一个上调。90年的时候，已经由最低点的两个标准提成率涨到了也就一年时间，那去到6个点。其次日本政府其实在还在泡沫的一个初期，就是92年的时候，还进一步的加深了加剧了房地产相关的一些地价税等等的一些税收的一个提升，使得这个泡沫在加速的一个破灭。当然我们说还有个因素，其实就是在股市的这种大幅的一个下挫下面，很多传统的工商类企业也大量的卖出土地跟持有的东产。这也导致了楼市的一个泡沫的出现，所以我们说股市，日本股市90年开始出现风险，但是我们看到日本的楼市，其实是1991年开始出现了这个价格，这是一个崩盘。实际上来看，我们说这个崩盘的速度，还是比较快的。 发言人09：07 我们看到基本上日本这个土地，我们从成交量在两方面来看。土地成交量来看，91年之后土地的成交量在两年时间下行了20%。此后又虽然有短暂的一个复苏，但此后还是延续是一路下行的一个趋势。那么93年的时候，其实降差不多20%。然后到了08年的时候，其实基本上只有之前的差不多3分之1左右的水平，远远低于之前的水平。 发言人09：41 那么从日本的这个第二个，从它的一个泡沫的一个带来的后果来看，是它这个不良贷款的情况。我们看到这个91年楼市泡沫之后，92年开始就有大量的这种叫日本叫做未偿还的贷款，这个实际上大幅的出现了一个提升，就不良的这种未偿的贷款。93年的时候我们看到，它的这个未偿还住房贷款 率，是8%到9%，那实际上到98年就达到了12%，整体的不良的贷款率的提升幅度是比较大的。包括我们看到这个在银行端来看，实际上这个不良贷款率累计额度，基本上也是大幅提升的。93年的时候不良贷款累计大概1.6万亿元，那么94年就翻了一倍多，到3.9万亿元。 发言人10：35 实际上在这样的一个背景下面，其实日本政府他也并不是无动于衷，他中间也开始持续的出台一些救市政策，比如说日本在银行出现之后，才开始真正的我们说大比较大力度的去救市，去做了一系列的这种金融这种稳定法案去做事。在此后来看，其实，日本的不良率还是有小幅的一个化解的。到9697年，这个是日本的一些手段措施。但是我们看到其实它的一个泡沫，其实还是我们去回顾一下，其实还是综合来看，政策失误还是比较大的，我们说有几个比较大的因素，第一个就我们说日本政府在当时的货币政策跟产品的调整的时候，相对来说过于的激进。 发言人11：25 这个激进主要体现在在泡沫之前的降息的速度，而且力度过大。但是在。准备去戳破这个泡沫的时候，这个升息的幅度又太大了，导致这个泡沫短期之内一下就破裂了。这个是我们也看到了，在在86到87年这个时间，短短的两年时间，提现率5%到2.5%，降了250个BP。但是我们可以看，而且这个第一率维持的比较久的时间，催生的泡沫。其实到了90年代，89年到91年，其实也就是两三年的时间，相当于是2.5到6%，又大幅的一个提升，使得整一个日本的楼市大起大落。另一方面其实就在于日本央行在股市的一个崩盘之后，其实还是一个相对来说比较犹豫的态度，没有去相对来说很快的去采取一些动作，这也使得日本这个泡沫破灭一下就传导的效应比较强。包括我们看到日本政府，其实在泡沫破灭的初期，还进一步的做了一些紧缩性一些政策，是紧缩性政策，主要指的是加加中的一些房地产相关的一些税收，导致了包括跟土地转让的一些税收，导致这个房地产的泡沫破灭在加速。 发言人12：51 从日本的这个九天的包括方面来看，对我们来说还是有一定的歧视的，我们觉得比较重要的几个点，一个是财政政策这种有后补政策，其实还是要结合形式，声明有度的，不能太过于激进，太过于激进的调整你一个整体的财政货币的一个方向。其次要考虑财政货币政策的合力问题，就是不能被动的被这种日元的这种升值所绑架，带来经济下行。所以去驱动财政和货币政策，还是要更加综合的去考虑这个问题。 发言人13：25 我们说其实这样来看，其实中日之间还是有一定的不同的。相对来说中国的整体的房地产市场出现的范围，我们仅限于房地产行业。日本更多的产品也说到了，由于大量的工商业企也能投入投资到房地产投机当中，所以日本的影响范围会更大一点，其次就是我们说日本的银行，其实在泡沫破灭初期面临巨大的债务危机，不良率是比较高的，一度最高达到6到8个点以上的水平。那么中我来看还可以，这两年的这个银行入账率，至少从表面上来 看，还没有出现一个暴露的一个暴露的一个情况。我们还是比较强调化解防范重大金融危风险的。最后从政策的一个干预力度来看，日本确实政府干预的力度在初期确实不够强，中国来看还是比较重视的，这个是中日之间的一个对比情况，我们说说这个我们主要是说日本最近十年的一个变化。 发言人14：20 我们说日本最近十年来看，确实房地产市场是实现了一个复苏和新生，这种复苏和新生本质上其实是由宏观基本面的改善所带来的。那么这改善的时间点，其实是出现在安倍这个订单上台之后，日本前首相上台之后，一二年上台之后，推动了一揽子刺激经济计划，被称为安倍经济学。主要被总结为我们叫三支箭，就是积极的货币政策，灵活的财政政策和结构性的改革。我们说积极的货币政策主要包括啊啊啊比较低和比较中长期的一个通胀目标，对日元实行了贬值，推行的复利率，还有一些比较比较宽松的一个量化宽比较激进的量化宽松的政策说使得整体的这种整个的CPI有了一个比较好的复苏。包括像日本的股指，也实现一个比较好的一个比较好的一个复苏。在2012年之后，其实日本的CPI是在一个整体的一个波动提升的状态，股指也是一路的一个上行。 发言人15：34 其次我们说第二个方面，其实是它的一个财政政策，主要是通过这个是由于我们说大家非常流行的叫这个资产负债表的一个缩表的一个状态，实际上这个衰退，为了为对冲这种衰退，日本政府还是更加加大了对财政的一个净支出，去对冲企业部门跟居民部门的缩表。这个主要是一些比较大规模的财政刺激刺刺激