大摩交运房地产工业金融行业更新20240911

大摩-交运、房地产、工业、金融行业更新20240911_原文 2024年09月12日06：32 发言人00：06 各位上午好，今天是9月11号星期三，欢迎来到摩根士丹利香港中国分析师研究会议在线直播。今天是我们周三的周期论剑，我是带班主持人倩蕾，来自交通运输团队。请注意，本次会议仅面向摩根士丹利的机构客户及财务顾问，本会议不对媒体开放。 大摩-交运、房地产、工业、金融行业更新20240911_原文2024年09月12日06：32 发言人00：06 各位上午好，今天是9月11号星期三，欢迎来到摩根士丹利香港中国分析师研究会议在线直播。今天是我们周三的周期论剑，我是带班主持人倩蕾，来自交通运输团队。请注意，本次会议仅面向摩根士丹利的机构客户及财务顾问，本会议不对媒体开放。如果您来自媒体，敬请退出本次会议，随后与我们联系了解进一步的详情请注意本次会议内容和您的问题。可能会被录音。 发言人00：41 在本次的视频直播中，我将和我的同事张永天，房地产行业的分析师跟大家聊一下我们上周在北京的这个中国最佳企业峰会的一些反馈。我也会跟大家聊一下快递企业在峰会上的一些信息的分享。我们的工业行业的分析师中盛会跟大家聊一聊工业板块的观点的更新，金融行业的分析师池瑶和保险行业的分析师赵耀也会随后跟大家聊一聊关于板块的最新观点。话不多说，在其实大家在这个会议的过程当中，如果有问题是可以通过左边的提问消息框向我们发送问题。我现在先把时间交给我的同事Steven。好的，谢谢倩蕾。大家好，我是Steven。 发言人01：42 上周我们在北京举办了chinabestconference，我们邀请了两位房地产的专家，一位是来自于克尔瑞的林波林总，他是科瑞的研究主管。另外一位是来自中原的刘元总，他是中原研究院的院长。这两位export都跟大家就分享了一下，就是他们对于整个行业的一些看法，以及说说在政策端的一些展望和整体行业的一些趋势。这样子两位专家有几个讲讲了几个重点，我觉得是可以跟大家分享一下的那第一个就是两位专家对于这个房地产行业都是相对比较悲观的这样的一个看法。觉得现在从政策端来看的话，整体的这个政策是不仅是效用比较短，而且还是不够力度的。 发言人02：39 他们觉得从整体的政策的推行的态势来看的话，他们预计接下来可能还会有一些城市端的放松。但是他们并不觉得会有一些大的刺激，在短期之内不会有大的刺激，他们也提到其实反过头来看，在过去的一年多的时间里面，其实只有10%几到20%左右的这样的一个推出来的政策是有效的。剩下的80%多的这个政策其实都是一些门面功夫，就是没有太多的这样的一些作用。两位专家都觉得在政策端来看的话，其实政府还是会采取一个以兜底的这样一个方式去去这样去执行。所以除非说出现一些超预期的这样的一个政策的一个释放。不然的话在整体的恢复的这个行业恢复的时间，他们都觉得需要另外的好几年。克瑞的专家他是预计可能要到2027年市场才会触底，中远的专家也觉得起码要等到26年才会处理。 发言人03：54 那中那中原这边也给了一些测算，就是说现在整体还行业的这个库存量，就一手房的这个库存量，大概是21平米左右的这样一个水平。那其中大概有4亿平米是已经竣工的，剩下的11、16到17亿平米那是是还在建的这样一个状态。这个对应的这个库存量是在大概是接近30个月了，那跟当年2015年的这个周期的时候，当时的这个最高的库存量也就是只有24个月。所以现在比当时的这个库存的情况还更严峻一些。 发言人04：35 他们觉得从整体的消化库存的速度上来看的话，他们觉得整体的速度都会比较偏慢，主要原因是因为有二手房的挤压，而且在保障性住房这边也会有一些的crowdingeffect。就是说本来有部分的需求可能是要买这个商品房的，但因为现在的保障房的供应，越来越多的时候有部分的这个需求也会被那边分流了出去，所以两位专家都觉得可能这个处理的时间都需要好几年。但是从一个中长期的角度去看，他们觉得从需求端的这个来看的话，整体的中国中长期的新房的需求大概还是有8亿平米左右的这样的一个需求量。那他们的这个分析，也是基于城镇化，以及改善性需求，以及城市更新的这样的一个方向去去去预测的那所以这个8亿平米他们觉得是可能在短期内可能会跌破。 发言人05：43 但是中长期来看的话，这个8亿平米应该还是想有保障的那从房价端来看的话，中原的这个专家就指出，因为现 在的这个租金回报率整体都还是偏低。哪怕在这个房价已经掉了30出头的这个情况之下。现在在一线很高的二线城市，其实的这个租金回报率也就是大概2%左右。因为在过去的一年多的时间，其实除了房价在下降，其租金的这个水平也在跌。所以这个并没有因为说房价下降了30%，而导致了这个租金回报率有一个大幅的提升。所以他预计就是说如果要扭转现在居民以租房代替购房的这样一个想法的话，这个整体的租金是回报率水平要去到比如说大概2.5左右的这样一个幅度。那在假设接下来的这个租金水平没有进一步大幅下跌的情况之下重点的增加就觉得整体还有大概20%到30%这个房价的下行空间。转化过来，对于从2021年7月份的高位来看的话，这个累计的跌幅会大概是45%到50%左右的这样的一个情况。 发言人07：03 对于接下来几个月的金九银10的看法两位专家都觉得没有太多的希望。除了说因为整体今年的居民的情绪比较弱之外，从开发商端的这个推盘的节奏来看的话，也没有太多的新货的供应。所以不管是在虚还是在供在两边其实都比较弱的一个情况之下。所以他们觉得哪怕是有一个环比的上升，但同比来看的话，依然是一个可能是百分之十几二十的这样一个同比的下降，就没有一个明显的收窄的这样一个跌幅。对于全年来看的话，科尔瑞的商家依然觉得可能全年的这个销售量要掉一个15%左右。那新开工依然是掉一个20%左右的这样一个情况，跟现在我们的判断也是相类似的。 发言人08：03 说完这个conference的这个位置后的，也想跟大家更新一下我们对于整个行业地产行业的这个呃呃选股的这样一个看法。在六月的时候我们就跟大家说整体的这个中报，房地产这边的中报会很弱。所以我们当时就把这个物管行业的这个放更倾向于物管的这个股票，而不是开发商的这个股票。当时我们也持续推荐了华润万象给到大家。 发言人08：36 那中报结束了之后，我们也重新回顾了一下整体开发商和物管公司的这他们的财政的状况。但我们发现开发商可能整体的财务的压力，在未来还有大概两年的出清期。就是从报表上的这个角度去看的话，可能还有两年下行的时间。其中就是除了刚才讲到的这个销售不太景气和麻疹端的受到房价下行来导致的一个收缩之外，我们其实看到recurringincome端也出现了一个放缓的一个态势。而且这个放缓的太深，可能在接下来的6到12个月还会进一步的加速。主要的是因为这个租金的这边我们有有看到商场的零售在放缓，以及写字楼的空置率在提升。所以从这个recurring income端，可能也会出现一个增长弱预期的这样一个情况，所以我们把整体的我们覆盖的这13家开发商的24到26 年的利润下调了10%到12%。 发言人09：50 那我们的这个预测是比行业是比consensus大概是要低一个8%到10%的。本来我们是已经低于这个consensus，但我们调整完之后依然也还是低于consensus的这样的一个情况。从选股上面我们还是倾向于物管公司多于这个开发商，理由也还是因为物管公司他们的从organicgrowth的角度来看的话，相对比较可持续。以及他们账上的现金也比较多，支撑他们在未来持续的增加派息的这样一个操作。所以我们的首选股依然是华润万象。那另外一只我们喜欢的物管公司是保利物业。在开发商里边，我们依然是倾向于国企的开发商，首选的这个票依然是华润和绿城和中海。但是像刚才说，如果要挑选的话，我们更倾向于华润万象多于华润质地。 发言人10：57 以上是我的分享，我把时间交回给钱磊，谢谢。好的，谢谢Steven。我跟大家聊一下，就是上周我们在这个chinabest峰会上，也是有请到中通和圆通作为快递公司的代表，来跟我们交流一下整个快递市场的一些新的动态。最近市场最关心的应该是九月份以来的产量区的涨价。把快递涨价的情况跟大家梳理一下。 发言人11：36 这个提价的背景还是有几个背景的一个情况。一个就是说确实在这个三季度以来，行业的竞价格战价格竞争升级之后，加盟商的亏损非常的严重。然后我们其实有听到这个快递公司跟我们说说一个他们样本的，也不是样本，就是一个比较熟悉的加盟商，从五月份的赚几十万的利润，到6月份不赚钱，再到7月份、八月份亏损从几101000个月扩大到上百万1个月。那也就是说整个行业其实价格竞争的情况之下，整个三季度的前两个月的加盟商的情况应该是相当的差。那也有一些自发涨价的需求。中通也有提到，就是说其实从六月份开始，就有他们的加盟商跟他们反馈是想要涨价。第二个背景就是政府也有一个我们说八月召集大家开了一个反内卷的一个座谈会。大的方向上也是希望大家不要卷的太离谱。 发言人12：49 再一个就是从九月份开始，其实进入逐渐进入旺季之后，还是会有一些成本的相应的上升。往年多多少少到了旺季都会因为成本的原因有一些涨价。所以在这样的背景之下，九月份开始是在各个产粮区都有一些涨价的声音。 发言人13：10 那我们了解到的具体的情况是什么呢？就是在义乌的这个涨价，应该是政府的主导会更直接一些，也就是说他的执行力和力度会更强一些，会有一些行政方向上的一些制约。也就是说如果不执行还是会有一些相应的措施。所以义乌的涨价和这个持续性可能是确定性比较高的那在广东潮汕和其他的广东的区域的涨价，更多的是来自于这 个行业的政府主导下的企业的协商。大家也是有一个协商出来的结果，但是它的最后的执行的情况，以及它的可持续性现在是存疑。有可能他也会在某一些竞争的情况之下，大家的涨价会结束，所以在各个区域的政策上的影响大概是这样。 发言人14：23 然后从这个价格的变化来说，这个涨价还是比较剧烈的那举个例子，在义乌可能当在涨价之前的最低价，轻小件可以低到89毛。那涨完价之后，其实底价应该是一下子抬升到了1.4块以上。这个还是在头部和尾部玩家之间会有一个差价。但是这个差价按照这个头部的说法，就是说在这波涨价之前，这个差价可能有四五毛钱。但是涨这波涨完之后，可能这个差价就缩减到10.15元到2毛。所以我们之前对这个 涨价是有一点担忧的，这个担忧就是我们担心头部的玩家可能会在涨价之后丢份额。因为毕竟整个宏观经济的环境还是让商家更倾向于用比较便宜的件。 发言人15：22 但是我们听下来头部的这两家都对份额是比较乐观的那圆通也有提到在九月的他们可以观察到的时间段内，他们的这个量的增速有三十多。也就是说其实份额还是因为这个差价的缩小在向头部集中。在这样的情况之下，我们觉得我们之前的担忧好像就没有太多的必要。 发言人15：47 这波涨价从结果上来说，它一定是推升所有人的利润。但是看起来对头部玩家来说，至少也是能够从中获得收益，不管是在份额上还是在利润上。然后还有一些反馈就是说这一波的涨价其实更多的利润会被分配到加盟商手里。加盟商也是趁这个机会可以多回一回血。对于上市公司总部的利润来说，他在这波政策当中的变化是它取消了我们说超反超超反，也有一些利润上的支撑。但这波涨价更多的利润还是去到加盟商。会对整个网络的稳定性有更好的一个帮助。 发言人16：44 所以从这个角度上来说，我们觉得对于头部的，尤其是中通，他现在全年的盈利预测来说，我们觉得就没有什么下行的风险，可能还有一些上行的风险。当然我们现在也没有定这个上行的保险。其实在这波涨价之前，就是在八月中公司出二季报业绩去跟市场聊三季报的时候，三季报的这个利润的outlook就比较的强劲。当时是考虑这个优异，就是单位净利润不下滑的情况之下，这个三季度的经营性利润的增长可能会吃到eighteentohighteam。这个当时对我们来说已经是一个比较强劲的outlook。 发言人17：32 在考虑到从九月