8月并购月报

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 华发拿下母公司120亿大单，万科“一揽子方案”取得进展 克而瑞研究中心 本月关注： 构建房地产发展新模式，白名单已审批1.4万亿 目前，商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位。住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。 AMC盈利能力持续收窄，下半年加大处置回现力度 四大AMC盈利能力出现下降。中国信达、东方资产及中国长城的净利润同比分别下降41%、5%及62%。净利润收窄，一方面是营业收入规模逐步下滑，另一方面则主要是由于信用减值损失在不断增长。对于下半年的展望，中国信达将坚持聚焦主责主业,助力房地产领域风险化解，稳妥参与地方债务风险化解。中国长城资产在2024年年中工作会议中也表示，下半年要全力加强存量资产深度运作，有效重组重整提升效益，加大处置回现力度，以增化存带动盘活。 华发股份与母公司开展120亿存量房收储 本月重点监测房企共涉及24笔并购交易，有5笔未披露交易额，总交易额144.7亿人民币，环比增长180%，同比减少61%，并购规模有所回升。其中市场关注度最高的是，为华发股份与华发集团开展的存量商品房交易业务，涉及交易金额不超过120亿元。通过此次收购，华发股份能够去化市场存量、缓解资金链紧张以及承担公共职能等。 表：本月部分重点的收并购事件 最新披露 收购方 出售方 交易标的 交易对价 交易进展 2024/8/8 华发集团 华发股份 存量商品房及配套车位交易业务 未披露 股东大会通过 2024/8/13 中信万科消费基础设施基金 万科 北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产及负债 22.34 完成 2024/8/19 / 华润置地 太原侨君置业50%股份 18.60 挂牌中 2024/8/21 东富正启投资合 万科 北京万金房地产开发有限公司的股权及债权 20.00 完成 2024/8/21 / 万达集团 杭州拱墅区万达广场 14.80 传言交涉中 数据来源：公开资料、CRIC监测 克而瑞研究中心 一、并购政策：构建房地产发展新模式，白名单已审批1.4万亿 本月8月23日，在国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部副部长董建国指出，加快构建房地产发展新模式，第一，完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给，第二，部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，第三，有力有序推进现房销售，第四，建立城市房地产融资协调机制，第五，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，第六，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。 住建部副部长董建国表示，充分发挥城市房地产融资协调机制作用，目前商业银行已经按照审批程序通过了“白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位。住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。 表：2024年8月主要房地产政策 时间 监管部门 政策情况 8月1日 中国人民银行 扎实做好金融支持融资平台债务风险化解。防范化解房地产金融风险，落实好3000亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度。推动建立权责对等、激励相容的风险处置机制，积极稳妥推动存量风险处置。 8月1日 国家发展改革委 推进基础设施REITs常态化发行，旨在盘活存量资产、促进投资良性循环。通过与证监会协同配合、政策宣传解读和配套制度完善等措施，加速发行机制实施。此举预计将激发资本市场活力，为投资者提供更多选择，助力实体经济高质量发展。 8月21日 国家金融监督管理总局 目前，商业银行已审批房地产“白名单”项目5392个，审批通过融资金额近1.4万亿元。金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛介绍，城市房地产融资协调机制以城市为主体，以项目为中心，符合规定的“白名单”项目及时获得资金支持。 8月23日 住房和城乡建设部副部长董建国 商业银行已经按照审批程序，通过了5300多个“白名单”项目，涉及的贷款金额接近1.4万亿元。将以“一项目一策”做好分类处置。指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式。这个模式在郑州首先试点探索，将向全国推广。对符合条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，保障项目建设交付；对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，按照最高人民法院关于债务清偿的顺位规定，优先保障购房人合法权益。 数据来源：公开资料、CRIC监测 克而瑞研究中心 二、并购金融：AMC盈利能力持续收窄，下半年加大处置回现力度 本月正值年报季，四大AMC均公布了上半年的财报表现，多数企业的盈利能力出现下降。中国信达、东方资产及中国长城的净利润同比分别下降41%、5%及62%。中信金融虽然扭亏为盈，但过去四年累计净利润亏损达1319亿，是四大AMC中累积亏损最高的。 四大AMC净利润收窄，一方面是营业收入规模逐步下滑，如中国长城上半年的总营收为 85.95亿，同比下降了15%；而中国信达的营收下滑了1%。另一方面则主要是由于信用减值损失在不断增长。如中国信达的信用减值损失达47.64亿元，同比增长53%。 对于下半年的展望，中国信达在年报中披露，预计房地产市场仍将在低位运行，地方融资平台转型，国企改革深化，问题机构重组重整、存量资产盘活需求将持续增加。对此，中国信达，一是坚持聚焦主责主业,助力房地产领域风险化解，稳妥参与地方债务风险化解。二是推进业务轻资本转型发展，加快建设战略客户群和生态圈。三是深化体制机制改革，拓宽多元化融资渠道,做好流动性管理。 此外，中国长城资产在2024年年中工作会议中也表示，下半年要全力加强存量资产深度运作，有效重组重整提升效益，加大处置回现力度，以增化存带动盘活。 表：2024上半年四大AMC净利润同期变化（亿元） AMC 2024H1 2023H1 同比变化 中信金融 52.72 -58.95 / 中国信达 26.57 45.21 -41% 东方资产 13.42 14.18 -5% 中国长城 3.15 8.31 -62% 数据来源：企业年报、CRIC监测 克而瑞研究中心 三、行业并购：华发股份与母公司开展120亿存量房收储 根据CRIC监测，2024年8月重点监测房企共涉及24笔并购交易，有5笔未披露交易额，总交易额144.7亿人民币，环比增长180%，同比减少61%，并购规模有所回升。 图：2024年重点监测房企收并购交易笔数及规模情况（单位：亿人民币，笔） 披露的交易规模并购事件笔数 238.1 24 180.9 24 17 17 128.4 94.2 110.4 13 15 51.7 30 25 300 196.5 20023 20 171.5 100 20 15 10 5 00 2024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-08 注：收并购交易剔除了流拍、终止的项目，对历史数据进行了修改。 数据来源：公开资料、CRIC监测 交易进展来看，本月完成4笔交易，4笔披露交易对价合计48.6亿，其中最大两笔均为 万科出售旗下物业，一则是8月13日，万科设立22.34亿消费基础设施基金，收购北京、深 圳两项目。另一则是，8月21日，万科以20亿的价格转让北京万金股权及债权。在中期业绩会中，万科管理层表示上半年业务重整和化解风险的“一揽子方案”取得进展，由于加强销售回款，并推进大宗交易和资源盘货，二季度经营性净现金流转正。 此外，本月有16笔交易挂牌，14笔披露合计底价65.1亿。其中最大一笔为中建壹品以 底价20.8亿元挂牌转让北京大兴御璟星城元启40%股权及相关债权。此外8月27日，金隅集 团6.29亿和8.71亿挂牌出售其所持两项债权，分别为山西同德兴华特钢有限公司债权及天津 市北辰区土地整理中心收储款债权，此后金隅集团8月30日拟以9.8亿竞购天津建材11.8% 股权。另本月有一笔传言交涉中的交易，市场消息传杭州拱墅区万达广场即将出售，作价14.8亿元。 克而瑞研究中心 图：本月重点监测房企收并购交易进展分布情况（单位：亿人民币） 65.1 14.8 70 48.6 60 50 40 30 20 10 0 挂牌中* 完成传言交涉中 备注：备注：本月挂牌中有1笔交易未披露交易额。 数据来源：公开资料、CRIC监测 本月市场关注度最高的是，为华发股份与华发集团开展的存量商品房交易业务。8月9日，华发股份发布公告，拟与华发集团或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务（含存量商品房），总交易金额不超过人民币120亿元。收购主体为华发集团或其子公司；交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地产项目公司股权；价格确定方式将根据具有相应资质的资产评估公司出具的资产评估报告，确定最终交易价格并签订正式合同。通过此次收购，华发股份能够去化市场存量、缓解资金链紧张以及承担公共职能等。 交易标的物业类型看，8笔多元化资产交易中涉及5笔商办资产的出售意向，披露的交易对价约50.4亿，涉及万科、万达、世茂等均拟处置旗下商办项目。8月7日，世茂集团宣布 出售项目公司权益，出售价格5.9634亿元。项目公司为厦门世茂新领航置业，主要业务为在厦门市集美区开发一个综合住宅、商业及商用综合体。 表：本月重点监测房企收并购交易标的物业类型分布情况（单位：亿人民币，笔） 交易标的类型 交易笔数 披露的交易规模(亿人民币) A、开发项目股权 15 67.0 ：单项目* 12 60.3 ：资产包形式* 3 6.7 B、多元化股权 8 52.7 ：商业地产 5 50.4 ：物管 2 2.4 C、债权 1 8.7 合计 24 128.4 备注：本月单开发项目、资产包项目分别有2笔、1笔交易未披露具体金额。 数据来源：公开资料、CRIC监测 表：本月的重点收并购事件一览 克而瑞研究中心 最新披露 收购方 出售方 交易标的 交易标的分类 交易对价 交易进展 2024/8/7 中建三局 世茂集团 厦门集美区综合体 多元化（商业地产） 5.96 完成 2024/8/8 华发集团 华发股份 存量商品房及配套车位交易业务 项目（资产包） 未披露 股东大会通过 2024/8/13 中信万科消费基础设施基金 万科 北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产及负债 多元化（商业地产） 22.34 完成 2024/8/16 武汉安家 招商蛇口 两项目存量商品房 项目（单住宅） 未披露 签署转让协议 2024/8/19 / 华润置地 太原侨君置业50%股份 项目（单住宅） 1.86 挂牌中 2024/8/21 东富正启 万科 北京万金房地产开发有限公司的股权 及债权 项目（单住宅） 20.00 完成 2024/8/21 / 万达集团 杭州拱墅区万达广场 多元化（商业地产） 14.80 传言交涉中 2024/8/22 / 上实发展 上海虹晟投资90%股权 项目（单住宅） 1.28 挂牌中 2024/8/22 / 华润集团 厦门五缘湾乐都汇50%股权 多元化（物管） 2.10 挂牌中 2024/8/23 / 中建壹品 北京大兴御璟星城元启40%股权及相 关债权 项目（单住宅） 20.82 挂牌中 2024/8/23 / 华润置地 闵行、宝山及浦东新区等区部分不动产 项目（资产包） 未披露 挂牌中 2024/8/23 / 上海地产 上海垣璟公司100%股权 项目（单住宅） 未披露 挂牌中 202