匯賢產業信託：2023年年報

汇贤产业信托 汇贤产业信托（股份代号：87001）是一家房地产投资信托基金，其信托契约由当中包括汇贤房托管理有限公司（作为汇贤产业信托的管理人）与德意志信托（香港）有限公司（“受托人”）于二零一一年四月一日订立（经不时修订、修改或补充）之信托契约（“信托契约”）构成。汇贤产业信托之基金单位于二零一一年四月二十九日在香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市。 产业信托管理人 汇贤产业信托的管理人为汇贤房托管理有限公司（“管理人”）。管理人于香港注册成立，其唯一目的是管理汇贤产业信托。管理人为WorldDeluxeEnterprisesLimited的直接全资附属公司，而WorldDeluxeEnterprisesLimited的间接持有人分别为长江实业集团有限公司（占70%）及ESRGroupLimited（占30%）。 目录 2 主席报告 9 管理层讨论与分析 30 环境、社会及管治报告 52 企业管治 64 内部监控及风险管理 66 关连人士交易 69 权益披露 71 董事资料 76 集团要员资料 77 估值报告 136 受托人报告 137 独立核数师报告书 143 综合全面收益表 144 分派表 146 综合财务状况表 148 综合基金单位持有人应占资产净值及非控股权益变动表 149 综合现金流量表 151 综合财务报表附注 210 财务资料摘要 212 表现数表 213 投资者日志 214 公司资料 216 词汇表 主席 报告 “展望未来，汇贤产业信托 之酒店物业组合应可继续受惠于国内旅游之蓬勃复兴，业务于二零二四年年底时有望回复至疫情前水平。 了解到当前一些困境犹在，零售、写字楼及服务式公寓之业务组合预料将仍以稳定步伐迈向复苏。” 主席甘庆林 物业收入净额增加惟分派下降 二零二三年对世界经济而言又是动荡的一年。新冠疫情的后遗症延续，许多新旧挑战，如持续的地缘政治紧张局势、利率飙升、高通胀及气候灾害等因素交织下，成为环球经济复苏的阻力。 新冠疫情的后续影响 为期三年的新冠疫情令世界经济陷入萎缩。尽管疫情已于二零二三年正式宣布结束，其后续影响仍持续有碍整体经济复苏。 地缘政治紧张局势及气候灾害 战争及日益加剧的地缘政治局势、恶化的地缘经济分裂以及气候灾害持续对环球经济构成重大风险。 利率飙升 自二零二二年下半年起，主要国家央行启动数十年来最急剧及频繁的加息步伐以遏止通胀。然而，利率于二零二三年仍持续飙升，给各行各业带来巨大压力，高借贷成本加剧企业的脆弱性。 环球经济疲弱 于二零二三年，环球经济格局变幻莫测，全球贸易分化的风险大增。根据世界银行的“全球经济展望”报告（二零二四年一月），环球经济增长由二零二二年的3.0%放缓至二零二三年的2.6%。 中国的复苏之路比预期崎岖 随着二零二二年底解除防疫措施，中国经济开始出现复苏迹象。然而，由于备受环球经济动荡及人民币汇率波动所影响，经济的复苏之路充满障碍。于二零二三年十二月二十九日，人民币兑港元的汇率为1:0.90622*，按年贬值1.4%。 *根据中国人民银行人民币兑港元汇率计算 汇贤产业信托面对挑战的另一年 二零二三年对于汇贤产业信托又是充满挑战的一年。纵使物业收入净额增加人民币六千八百万元，但利息开支增加人民币一亿九千三百万元连同已变现汇兑亏损人民币一亿九千万元，远超物业收入净额的增幅，导致二零二三年的分派按年减少。 (1)物业收入净额增加人民币六千八百万元 汇贤产业信托租赁业务的复苏步伐较预期缓慢，酒店物业组合则于二零二三年迎来反弹，总收益及物业收入净额均录得按年增长。 中国之房地产市场虽然面临严峻经营环境，汇贤产业信托之收益仍由二零二二年的人民币二十二亿零二百万元增加至二零二三年的人民币二十三亿四千五百万元，增加人民币一亿四千三百万元。物业收入净额由二零二二年的人民币十三亿元增加至二零二三年的人民币十三亿六千八百万元，增加人民币六千八百万元。 2023年1月1日至12月31日 2022年1月1日至12月31日 按年增加 增幅 总收益（人民币百万元） 2,345 2,202 +143 +6.5% 物业收入净额（人民币百万元） 1,368 1,300 +68 +5.3% (2)利息开支增加人民币一亿九千三百万元 众多国家的高通胀引发数十年来最急剧的加息周期。自二零二二年下半年以来，全球利率持续飙升，并于二零二三年全年保持在高水平。利息开支上升成为当前首要关注的事项。 汇贤产业信托的债务以港元计算，与香港银行同业拆息挂钩，而香港银行同业拆息于年内大幅上升。于二零二三年一月三十一日，一个月香港银行同业拆息为2.7057%。于二零二三年十一月二十九日，一个月香港银行同业拆息为5.6595%，创下自二零零七年以来的最高水平。于二零二三年七月至十二月期间的平均息率约为5.0%。 因此，汇贤产业信托的利息开支由二零二二年的人民币二亿零六百万元增至二零二三年的人民币三亿九千九百万元，增加人民币一亿九千三百万元。利息支出遂成为汇贤产业信托的一项主要开支。 香港银行同业拆息资料来源：香港银行公会网站 (3)已变现汇兑亏损人民币一亿九千万元 汇贤产业信托的收益以人民币结算，而债务则以港元为计价单位。当偿还贷款时，分派将受人民币汇率浮动而变化。因此，二零二三年偿还银行贷款后，产生已变现汇兑亏损约人民币一亿九千万元（二零二二年则录得已变现汇兑收益人民币二千二百万元）。 全年每基金单位分派按年减少56.7% 于二零二三年，若干库务项目，特别是利息开支增加连同已变现汇兑亏损，两者合计远超物业收入净额的增幅，导致分派按年减少。 二零二三年的可供分派金额为人民币二亿二千七百万元（二零二二年：人民币五亿七千五百万元）。 二零二三年向基金单位持有人的分派金额为人民币二亿二千七百万元，分派比率为100%；二零二二年之分派金额为人民币五亿一千七百万元，分派比率为90%。二零二三年的每基金单位分派为人民币0.0361元（二零二二年：人民币0.0834元）。 上述库务项目对二零二三年下半年的影响较大。截至二零二三年十二月三十一日止六个月，每基金单位末期分派为人民币0.0013元（二零二二年：人民币0.0318元）。每基金单位末期分派将于二零二四年五月二十八日（星期二）派发予在二零二四年三月二十七日（星期三）名列汇贤产业信托基金单位持有人名册的基金单位持有人。 2023年1月1日至12月31日 2022年1月1日至12月31日 按年变动 变幅 物业收入净额（人民币百万元） 1,368 1,300 +68 +5.3% 可供分派金额（人民币百万元） 227 575 -348 -60.5% 向基金单位持有人的分派金额 （人民币百万元） 227 517 -290 -56.1% 每基金单位分派（人民币元） 0.0361 0.0834 -0.0473 -56.7% 酒店物业组合带动物业收入净额增加5.3% 汇贤产业信托的物业组合分布于中国四个主要城市，涵盖写字楼、零售、服务式公寓及酒店行业，覆盖总面积超过一百一十万平方米。 汇贤产业信托于二零二三年的物业收入净额由二零二二年之人民币十三亿元增至人民币十三亿六千八百万元，按年增加 5.3%。此增长乃由于疫情过后，被压抑的国内旅游需求得到释放，带动酒店物业组合的贡献增加。 酒店物业组合－显着复苏 经历三年的疫情影响，中国酒店业于二零二三年迎来转捩点。中国国内旅游市场于疫情及旅游限制解除后开始升温。 根据中华人民共和国文化和旅游部的数据，于二零二三年，国内出游人次按年上升93%，国内旅游消费亦按年增长140%。 由于往返中国的国际航班班次尚未恢复至疫情前水平，国际旅游尚处于初始复苏阶段。根据中国国家移民管理局的数据，二零二三年入境人员为二亿一千万，为二零一九年即疫情前数据的63%。 汇贤产业信托的酒店物业组合由四间国际连锁酒店组成，分布于中国四个主要城市。四间酒店的入住率及房价均于二零二三年显着上升，收益增至二零一九年疫情前水平约80%。物业收入净额为人民币三千四百万元，对比二零二二年录得的负物业收入净额人民币九千八百万元，增加人民币一亿三千二百万元。 成都天府丽都喜来登饭店－房价增长34% 成都的国内商务和休闲旅游于二零二三年快速复苏。 成都天府丽都喜来登饭店的平均入住率由二零二二年的39.5%上升至二零二三年的64.6%；平均每晚房价由二零二二年之人民币四百三十三元上升至二零二三年的人民币五百七十九元，按年增长33.7%。 重庆大都会凯悦酒店－入住率增长32百分点 重庆乃受欢迎的旅游热点，其国内旅游业于二零二三年呈现强劲复苏迹象。 重庆大都会凯悦酒店的平均入住率由二零二二年的43.1%上升至二零二三年的75.5%，平均每晚房价由二零二二年的人民币五百三十五元增长至二零二三年的人民币六百六十八元。 北京东方君悦大酒店－房价上涨62%，超越疫情前水平 国际旅游之复苏仍受限于国际航班次数所影响，北京的国内旅游业自二零二三年第二季度已开始再度活跃。 北京东方君悦大酒店的平均入住率由二零二二年的16.5%上升至二零二三年的42.0%。平均每晚房价上升62.0%，由二零二二年之人民币九百八十一元增至二零二三年的人民币一千五百八十九元，并已超越二零一九年疫情前的人民币一千二百七十一元水平。 沈阳威斯汀酒店－将威斯汀品牌引入沈阳 管理人与万豪国际集团签署协议，于二零二三年三月在沈阳引入威斯汀品牌。该酒店前称为沈阳丽都索菲特酒店。 沈阳威斯汀酒店于重塑品牌后的首十个月成功打响知名度。平均入住率由二零二二年的31.1%增至二零二三年的51.6%，平均每晚房价由二零二二年的人民币四百四十九元增至二零二三年的人民币五百五十七元。 零售物业组合－疫后的复苏进展未如预期 于二零二三年，由于宏观经济环境欠缺明朗，消费者采取谨慎态度处理消费支出。此外，房地产市场及股票市场疲弱亦压抑消费力。 疫情期间，中国一众零售商的业务受到严重影响，收益显着下降。零售店铺面临现金流紧绌及供应链问题，以及来自网购的激烈竞争。一些品牌被迫缩减门市数量或提前终止租约。零售商对续租持审慎态度，更遑论扩张。 汇贤产业信托零售物业组合包括两个购物中心：(i)北京东方广场东方新天地；及(ii)重庆大都会东方广场商场。于二零二三年，物业收入净额为人民币四亿七千三百万元（二零二二年：人民币五亿二千二百万元）。 北京东方广场东方新天地的平均占用率为91.7%（二零二二年：93.6%）。平均现收月租为每平方米人民币七百二十四元（二零二二年：人民币七百五十元）。于二零二三年，新租赁及续租条款大多是在租金下调的基础上达成，影响该商场的整体财务表现。 重庆大都会东方广场商场之全面资产升级计划继续进行中，占用率及租金收入因而受到影响。 写字楼物业组合－环球前景不明令租赁市场受压 二零二三年全年，写字楼租赁市场仍然疲弱。由于营商环境充斥着不确定因素，企业需继续严控成本，对落实租约取态犹豫。 疫情期间，中国许多写字楼的员工在家工作。疫情过后，多家企业继续采用“居家工作”或混合上班模式。这种办公模式的改变继续影响企业的租赁决策，并窒碍办公室租赁需求。 汇贤产业信托的写字楼物业组合包括：(i)北京东方广场东方经贸城；及(ii)重庆大都会东方广场商厦。于二零二三年，物业收入净额为人民币七亿七千九百万元（二零二二年：人民币七亿九千三百万元）。 北京的写字楼租赁需求并未见显着改善之同时，亦相继有大量新写字楼供应涌入市场。二零二三年之北京甲级写字楼整体新供应约为二零二二年的2.8倍。于二零二三年第四季，空置率增加至20.4%1，创十三年新高。 北京东方广场东方经贸城之平均现收月租为每平方米人民币二百六十七元（二零二二年：人民币二百六十五元），平均占用率为85.4%（二零二二年：87.8%）。 于重庆，写字楼租赁需求仍然疲弱。于二零二三年第四季，空置率为32.6%2。空