业绩面临调整压力，积极盘活存量资源

万科A（000002.SZ） 业绩面临调整压力，积极盘活存量资源 1）结算规模及毛利承压至业绩亏损。2024H1万科实现营收1427.8亿元， yoy-28.9%；实现归母净利润亏损98.5亿元，yoy-199.8%。业绩亏损主 要因（1）开发业务结算规模和毛利率下滑（结算收入1116.8亿元，yoy-34.6%；结算毛利率6.8%，yoy-13.5pct）；（2）计提减值（计提存货跌价准备、信用减值损失各21亿元）；（3）部分非主业财务投资出现亏损； （4）为更快回笼资金，公司部分资产交易和股权处置价格低于账面值。同期公司已售未结合同金额3272.0亿元（覆盖营收2.3X），较上年末-9.2%。 2）销售及拿地面临阶段性挑战。2024H1万科实现销售面积939.5万平，同比下降27.6%；实现销售金额1273.3亿元，同比下降37.6%；销售金额在14个城市位列第一，在14个城市排名第二。同时公司在强化回款 （实现回款率超100%，回款金额1300亿元）的策略下二季度经营性现 证券研究报告|半年报点评 2024年09月02日 增持（下调） 股票信息 行业房地产开发 前次评级买入 08月30日收盘价（元）6.76 总市值（百万元）80,651.60 总股本（百万股）11,930.71 其中自由流通股（%）99.94 30日日均成交量（百万股125.53 股价走势 金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流。2024H1万科累计万科A沪深300 获取新项目3个，总规划计容建筑面积24.6万平；项目总地价10.2亿元 （对应拿地强度0.8%）。此外，7月公司新增上海宝山合作开发项目1 个，支付权益地价10.84亿元；公司自5月起已连续三个月拿地。 3）受益金融支持政策，财务恢复稳健，持续降解存量债务。增量方面，公司2024H1合计实现新增融资、再融资612亿元（累计偿债524亿元），融资渠道相对畅通；其中新增融资综合成本3.66%。上半年公司经营性物 业贷合计落地219亿元，其中表内新增150亿元。余额方面，截至2024H1，公司有息负债3312.7亿元（短期占比30.8%），净负债率62.0%。此外，公司公开债务如期顺利兑付，当前已完成73亿元境内公开债券和104亿 元境外公开债券的偿付，年内公开债仅余9月到期的20亿元境内债。 10% -4% -18% -32% -46% -60% 2023-092024-012024-052024-08 作者 4）大宗资产和股权交易加速，补充资金204亿元。截至7月底，万科完 成大宗交易签约金额204亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等31个项 目。上半年万科大宗交易实现回款约93.4亿元，在行业融资趋紧及市场持续下行的大环境中，持有型资产自身的变现能力为企业在下行周期中增加了重要的对抗风险能力。其中，年内公司旗下印力完成32.6亿元商业基础设施REITs上市，REITs平台的搭建在为公司流动资金、资产负债表等维度形成利好的同时亦为不动产“管理”价值发现与运营升维带来更多可能；同时公司物流、保障性租赁住房REITs也已进入申报过程，有利于持续构建多样化的资产孵化、运营、管理、交易路径。 投资建议：基于行业下行周期，我们调整盈利预测，预计2024/2025/2026年营收为3189.6/3104.3/3082.6亿元；归母净利润为-139.0/2.3/13.0亿元；对应EPS为-1.17/0.02/0.11元/股。下调至“增持”评级。 风险提示：政策放松不及预期，拿地规模不及预期，行业基本面下行风险。 财务指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 503,838 465,739 318,961 310,432 308,257 增长率yoy（%） 11.3 -7.6 -31.5 -2.7 -0.7 归母净利润（百万元） 22,689 12,163 -13,903 233 1,299 增长率yoy（%） 0.7 -46.4 -214.3 456.5 EPS最新（元/股） 1.90 1.02 -1.17 0.02 0.11 净资产收益率（%） 9.3 5.1 -5.8 0.1 0.6 P/E（倍） 3.6 6.6 -5.8 345.6 62.1 P/B（倍） 0.3 0.3 0.3 0.4 0.4 资料来源：Wind，国盛证券研究所（股价为2024年08月30日收盘价，1HKD=0.914CNY） 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师周卓君 执业证书编号：S0680523070006邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《万科A（000002.SZ）：毛利率下滑业绩承压，坚定降杠杆应对压力》2024-04-02 2、《万科A（000002.SZ）：Q3归母净利润同降23%，财务状况稳健》2023-10-30 3、《万科A（000002.SZ）：上半年业绩承压，多元化业务稳步拓展》2023-09-02 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元） 利润表（百万元） 会计年度 2022A2023A2024E 2025E 2026E 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 14153561150260907087 921155 863053 营业收入 503838 465739 318961 310432 308257 现金 137208 99814 62984 48482 44013 营业成本 405319 394784 329759 289734 284691 应收票据及应收账款 7511 7301 4761 5436 3514 营业税金及附加 24394 18585 12090 10214 9834 其他应收款 272695 254840 143861 244179 141142 营业费用 12412 12272 8564 8025 8123 预付账款 60484 56745 23539 54598 22991 管理费用 9584 5767 3790 3533 3355 存货 907057 701696 642078 538595 621528 研发费用 686 536 335 264 262 其他流动资产 30402 29864 29864 29864 29864 财务费用 2615 3715 3359 3032 2544 非流动资产 342449 354590 351976 353506 353390 资产减值损失 -450 -3490 -5103 -2483 -1541 长期投资 129512 130563 131654 132744 133834 公允价值变动收益 5 340 357 375 394 固定资产 16740 19451 12557 10963 9469 投资净收益 4116 2688 1841 1792 1779 无形资产 11548 10956 11249 11615 11981 资产处置收益 13 11 0 0 0 其他非流动资产 184650 193620 196516 198184 198106 营业利润 52029 29252 -31634 279 3162 资产总计 17578051504850125906312746601216443 营业外收入 1302 1150 1173 1341 1184 流动负债 1077802 821785 653299 728330 727678 营业外支出 923 596 1064 1010 898 短期借款 4133 1064 1170 1287 1416 利润总额 52408 29805 -31526 611 3448 应付票据及应付账款 289242 221696 178011 304879 334877 所得税 14796 9350 -9458 201 1086 其他流动负债 784427 599026 474117 422164 391386 净利润 37613 20456 -22068 409 2362 非流动负债 274367 280131 224899 173723 120903 少数股东损益 14924 8293 -8165 176 1063 长期借款 249589 257635 202402 151227 98406 归属母公司净利润 22689 12163 -13903 233 1299 其他非流动负债 24778 22496 22496 22496 22496 EBITDA 65853 44816 -22366 9236 11410 负债合计 13521681101917878197 902053 848581 EPS（元） 1.90 1.02 -1.17 0.02 0.11 少数股东权益 162311 152149 143984 144160 145223 股本 11631 11931 11931 11931 11931 留存收益 215758 219844 204408 204700 206508 主要财务比率 归属母公司股东权益 243325 250785 236882 228447 222639 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 负债和股东权益17578051504850125906312746601216443成长能力 营业收入(%) 11.3 -7.6 -31.5 -2.7 -0.7 营业利润(%) -1.0 -43.8 -208.1 100.9 1032.0 归属于母公司净利润(%) 0.7 -46.4 -214.3 456.5 获利能力毛利率(%) 19.6 15.2 -3.4 6.7 7.6 现金流量表（百万元） 净利率(%) 4.5 2.6 -4.4 0.1 0.4 会计年度 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E ROE(%) 9.3 5.1 -5.8 0.1 0.6 经营活动现金流 2750 3912 35247 52815 61312 ROIC(%) 7.7 4.7 -3.7 0.6 1.0 净利润 37613 20456 -22068 409 2362 偿债能力 折旧摊销 3585 4093 5004 5283 5726 资产负债率(%) 76.9 73.2 69.8 70.8 69.8 财务费用 2615 3715 3359 3032 2544 净负债比率(%) 50.2 60.7 55.9 47.4 34.9 投资损失 -4116 -2688 -1841 -1792 -1779 流动比率 1.3 1.4 1.4 1.3 1.2 营运资金变动 -40554 -26918 51151 46256 52853 速动比率 0.4 0.4 0.3 0.4 0.3 其他经营现金流 3607 5254 -357 -375 -394 营运能力 投资活动现金流 -13030 -4616 -191 -4647 -3438 总资产周转率 0.3 0.3 0.2 0.2 0.2 资本支出 12827 8334 -3706 440 -1206 应收账款周转率 82.0 62.9 52.9 60.9 68.9 长期投资 -2517 -2836 -1091 -1090 -1090 应付账款周转率 1.3 1.5 1.7 1.2 0.9 其他投资现金流 -2721 883 -4989 -5297 -5733 每股指标（元） 筹资活动现金流 3439 -36813 -71885 -62670 -62343 每股收益(最新摊薄) 1.90 1.02 -1.17 0.02 0.11 短期借款 -10279 -3070 106 117 129 每股经营现金流(最新摊薄) 0.23 0.33