多元化业务支撑业绩，债务结构逐步优化

2024年8月31日 公司研究 多元化业务支撑业绩，债务结构逐步优化 ——龙湖集团（0960.HK）动态跟踪 要点 事件：公司发布24年中期业绩公告，24年上半年，公司实现营业收入468.6亿元，同比下降24.5%；归母净利润58.7亿元，同比下降27.2%。 点评：开发表现承压，多元化业务支撑业绩，库存去化待提速，债务结构优化。开发业务盈利延续承压，运营及服务业务贡献主要利润：24年H1，公司实现营业收入468.6亿元，其中开发业务收入337.6亿元，同比下降32.3%，主要因销售下滑导致结算资源减少；运营业务收入66.1亿元，同比增长4.3%，增速较低主要因上半年新开业商场规模较小；服务业务收入64.9亿元，同比增长11.1%，保持稳步增长；公司综合毛利率为20.6%，同比下降1.8pct，主要因开发业务毛利率同比降低6.9pct至7.4%；运营及服务业务毛利率稳定，贡献毛利占比合计74.1%；归母净利润为58.7亿元，其中，核心归母净利润为47.5亿元，同比下降27.9%，其中，运营及服务业务贡献超80%，业绩下滑主要因开发业务结算规模与利润率下降拖累，预期短期内开发业务盈利水平仍处于底部承压状态，运营及服务盈利贡献将稳步提升。 短期销售承压，库存去化有待提速：24年H1，公司实现销售额511亿元，同比下降48.1%，销售面积365.5万平米，其中一二线城市销售额占比超90%，销售额贡献前五名的城市为成都/西安/苏州/杭州/武汉。24年H1，公司新增7幅土储，拿地总建面59.8万平米，分别位于北京/西安/成都/上海/苏州/杭州/佛山。 截至24年6月末，公司在手土储建面4141万平米，较23年末降低8.8%，以 24年上半年月均销量初步计算，去化周期约5.7年，库存去化有待加速。 商场规模稳步提升，资管效益稳步提升：24年H1，公司新开业3座商场，公司计划24年下半年新开业约10座商场。截至24年上半年末，公司累计运营91座商场，已开业商场建面829万平米（不含车位），同比增长8.8%，整体出租率96.0%，较23年末降低0.2pct；冠寓累计已开业12.3万平米，整体出租率95.5%，较23年末提升0.1pct；物业在管面积3.7亿平米，较23年末增长2.8%。 三道红线保持绿档，借贷平均期限拉长：截至24年六月末，公司综合借贷为1874 亿元，较23年末降低52亿元，在手货币资金501亿元（其中预售监管资金为 192亿元），短债占比15.7%，现金短债比为1.01倍，平均合同借贷年期为9.2年，净负债率为56.7%，扣预后的资产负债率为58.6%，财务状况保持稳健。盈利预测、估值与评级：考虑到目前房地产市场量价仍有下行压力，公司的销售额和毛利率修复压力增大等影响，我们下调公司24-26年归母净利润预测为109.3/116.1/132.5亿元（原预测为123.6/128.4/139.5亿元），当前股价对应 24-26年PE基本估值为4.9X、4.6X、4.0X，公司保持多元化稳健发展，信用保持稳健，看好公司长期发展，维持“买入”评级。 风险提示：销售及拿地不及预期，多元化发展不及预期，市场下行超预期等风险 公司盈利预测与估值简表 指标202220232024E2025E2026E 营业收入（百万元） 250,565 180,737 158,807 121,972 106,413 营业收入增长率 12.2% -27.9% -12.1% -23.2% -12.8% 归母净利润（百万元） 24,362 12,850 10,931 11,605 13,251 归母净利润增长率 2.1% -47.3% -14.9% 6.2% 14.2% 基本EPS(元，人民币) 3.54 1.87 1.59 1.69 1.93 核心EPS(元，人民币) 3.28 1.65 1.40 1.51 1.76 P/E(基本) 2.19 4.15 4.88 4.60 4.03 P/E(核心) 2.37 4.70 5.53 5.13 4.41 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2024-08-29。注：汇率按1港元兑换0.9142元人民币计算。 买入（维持） 当前价：8.48港元 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：庄晓波 执业证书编号：S0930524070018021-52523416 zhuangxiaobo@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股)68.82 总市值(亿港元)：583.63 一年最低/最高(港元)：7.74/17.00近3月换手率：11.90% 股价相对走势 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 龙湖集团恒生指数 资料来源：Wind 相关研报20240401开发业务结算规模下降，经营性业务利润补位——龙湖集团（0960.HK）动态跟踪20240307五大航道稳步发展，财务状况保持稳健——龙湖集团（0960.HK）动态跟踪20230821核心业绩保持稳健，稳步实现内生式增长——龙湖集团（0960.HK）2023年中期业绩点评 龙湖集团（0960.HK） 财务报表与盈利预测 利润表(百万元) 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 250,565 180,737 158,807 121,972 106,413 营业成本 -197,527 -150,153 -134,595 -99,165 -81,403 毛利 53,038 30,584 24,212 22,806 25,010 其他收入和收益 1,913 2,328 2,444 2,566 2,695 销售费用 -5,338 -5,263 -4,783 -3,796 -3,418 管理费用 -6,794 -5,502 -4,676 -3,469 -2,920 财务费用 -158 -149 -133 -119 -108 应占合联营公司损益 1,421 1,554 1,542 1,544 1,532 税前利润 45,822 24,729 19,487 20,206 23,272 所得税 -12,999 -7,597 -4,912 -4,733 -5,603 净利润(含少数股东损益) 32,823 17,133 14,575 15,473 17,668 净利润(不含少数股东损益) 24,362 12,850 10,931 11,605 13,251 总股本(百万股) 6,282 6,592 6,882 6,882 6,882 基本EPS(元，人民币)，按最新股本计算 3.54 1.87 1.59 1.69 1.93 核心EPS(元，人民币)，按最新股本计算 3.28 1.65 1.40 1.51 1.76 资产负债表(百万元) 2022 2023 2024E 2025E 2026E 货币资金 72,095 59,224 55,582 43,300 39,373 受限制银行存款 529 1,198 1,078 971 874 应收、预付账款及票据合计 122,442 107,617 93,008 91,485 90,006 存货、发展中及持有待出售物业 325,469 254,841 209,929 181,619 174,142 其他流动资产 7,321 6,271 5,957 5,659 5,376 流动资产合计 540,238 442,191 375,987 331,379 316,447 固定资产(物业厂房设备) 2,770 2,200 2,454 2,767 3,149 无形资产 2,196 2,009 1,712 1,342 1,074 使用权资产 1,350 580 496 386 310 投资性物业 187,671 199,752 210,824 221,692 232,449 合联营公司投资 29,186 31,452 33,670 35,856 37,997 其他非流动资产 23,161 21,865 24,051 26,456 29,102 非流动资产合计 246,536 258,216 273,427 288,759 304,361 资产总计 786,774 700,407 649,414 620,137 620,808 短期借款 20,657 26,841 20,806 19,141 18,184 贸易及其他应付款项 93,448 67,599 52,482 45,405 43,535 合约负债 125,176 102,786 85,435 72,976 75,150 应付关联方款项 61,206 40,270 38,256 36,343 34,526 应付税费 33,611 27,540 20,645 15,856 13,834 流动负债合计 335,875 266,989 218,922 191,006 186,295 长期借款 187,351 165,805 152,576 140,369 133,351 租赁负债 13,403 13,165 12,902 12,644 12,391 递延税项负债 14,812 17,042 17,553 17,905 18,084 其他非流动负债 515 58 64 70 78 非流动负债合计 217,720 196,959 184,028 171,968 164,932 负债总计 553,595 463,949 402,950 362,974 351,227 股本金 546 574 590 590 590 储备 141,554 151,392 163,072 175,427 189,468 少数股东权益 91,079 84,492 82,802 81,146 79,523 股东权益合计 233,179 236,458 246,464 257,163 269,581 现金流量表(百万元) 2022 2023 2024E 2025E 2026E 经营活动现金流 9,961 33,008 24,446 16,517 10,152 投资活动现金流 -12,412 -11,612 -12,917 -12,797 -12,929 融资活动现金流 -13,558 -34,267 -15,171 -16,003 -1,149 净现金流 -16,009 -12,871 -3,642 -12,283 -3,927 资料来源：Wind，光大证券研究所预测注：EPS按最新股本计算 行业及公司评级体系 评级说明 增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上业 及 减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；司 无评级因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上；级 基准指数说明：A股市场基准为沪深300指数；香港市场基准为恒生指数；美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研