金 融 街：2024年半年度报告

2024年半年度报告 2024年8月31日 目录 第一节重要提示....................................................................................................2第二节公司简介....................................................................................................3第三节主要会计数据和财务指标摘要.................................................................4第四节董事会报告................................................................................................6第五节公司治理..................................................................................................27第六节环境和社会责任......................................................................................29第七节重要事项..................................................................................................30第八节股份变动及股东情况..............................................................................37第九节债券相关情况..........................................................................................41第十节财务会计报告..........................................................................................46第十一节备查文件目录....................................................................................178 第一节重要提示 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 本公司董事长杨扬、总经理盛华平、财务总监于健声明：保证本报告中财务报告的真实、准确、完整。 公司本报告期不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 本公司半年度财务报告未经审计。 公司半年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，提示投资者及相关人士注意，具体内容敬请查阅第四节“董事会报告”部分。 第二节公司简介 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1．公司联系方式 报告期内，公司注册地址、办公地址、邮政编码、公司网址、电子信箱均无变化，具体可参见公司2023年年度报告。 2．信息披露及备置地点 报告期内，公司选定的信息披露报纸的名称、登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址、公司半年度报告备置地点均无变化，具体可参见公司2023年年度报告。 3．其他有关资料在报告期是否变更 □适用√不适用 第三节主要会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 二、非经常性损益项目及金额 单位：元 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 报告期内，公司不存在将根据《公开发行证券公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第四节董事会报告 一、经营形势分析 （一）行业发展形势 1．行业政策变化分析 2024年4月30日，中央政治局会议定调楼市政策方向，强调防范化解房地产风险仍是重点，政策侧重点转向“去库存”，并首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；各地区各部门适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，因城施策，积极调整优化房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。 2．全国市场形势分析 根据国家统计局数据，2024年上半年全国商品房销售面积为4.8亿平米，同比下降19.0%；2024年上半年全国商品房销售金额为4.7万亿元，同比下降25.0%。根据中国指数研究院数据，2024年上半年，重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约四成。 根据国家统计局数据，2024年上半年，70个大中城市商品住宅销售价格指数累计同比下跌3.06%，其中，一线城市商品住宅销售价格指数累计下跌2.48%，降幅较去年同期扩大3.68个百分点；二线城市商品住宅销售价格指数累计下跌2.87%，降幅较去年同期扩大4.58个百分点；三线城市商品住宅销售价格指数累计下跌3.16%，降幅较去年同期扩大3.76个百分点。 根据中国指数研究院数据，2024年上半年，全国300个城市住宅用地成交面积为0.9亿平方米，同比下降38.1%；全国300个城市住宅用地成交出让金为0.5万亿元，同比下降44.3%。 3．公司进入重点城市市场分析 根据中国指数研究院数据，2024年上半年，公司所进入的上述城市商品住宅销售面 积同比下降37.2%，商品住宅销售金额同比下降34.6%。 根据中国指数研究院数据，2024年上半年，公司进入的上述城市住宅用地成交面积 同比下降35.4%，成交金额同比下降46.7%。 根据世邦魏理仕和WIND数据，2024年上半年，北京优质写字楼空置率为21.7%，较去年同期提高2.1百分点；优质写字楼租金为275.8元/平米/月，较去年同期下降8.6%；上海优 质写字楼空置率为21.1%，较去年同期提高2.4个百分点；优质写字楼租金262.1元/平米/月， 较去年同期下降3.9%。 （二）公司经营策略 1．公司经营管理回顾 报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，按照“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”的总体思路，重点开展了以下经营管理工作： （1）围绕经营抓党建，引领企业转型发展。报告期内，公司党委紧紧围绕“保安全、调架构、促转型，强机制、树新风、迎变革”开展各项工作，充分发挥领导核心作用，把方向、管大局、保落实，为公司转型发展提供有力的政治保障和组织保障。一是成功召开中共金融街控股股份有限公司第三次代表大会，总结工作成绩并分析面临的挑战，选举产生公司第三届党委委员和 第三届纪委委员，团结带领公司全体员工为实现公司转型发展、高质量发展的目标奋勇前进；二是高标准开展党纪学习教育，通过集中学习、警示教育、参观培训、书记讲党课、党纪知识竞赛等多种方式，推动党纪学习教育走深走实；三是根据上级党委要求，制定2024年度“两个工程”重点事项清单，为落实落细纵深推进“两个工程”工作要求打下基础；四是所属党组织围绕经营抓党建，结合项目实际开展联学联建、一线调研、全民营销、助力项目交付等工作并做好宣传，充分发挥党组织战斗堡垒作用和党员先锋模范作用，多措并举助力公司转型发展。 （2）坚守现金流安全，保障公司财务稳健。报告期内，公司持续统筹资金管理，严格管理大额资金收支，公司经营活动现金流净额为17.8亿元。一是持续密切关注房地产政策和市场变化，根据客户需求及时采取包括调整价格在内的各项销售策略，促进项目销售去化和回款；二是执行精细化的资金管理，动态评估资金收支状况，以销定产合理安排工程支出；三是积极开展融资工作，保持畅通且多元的融资渠道，为公司募集期限合理、成本较低的资金，公司平均融资成本较2023年度有所下降；四是公司持有物业出租率保持稳定，为公司持续提供现金流。 （3）紧跟政策和市场，加快项目销售去化。报告期内，公司密切关注所处区域的政策效应、市场动态及客户需求变化，以快速去化为核心目标，根据不同市场和项目，制定具有针对性的销售策略，同时结合实施效果和市场变化及时调整策略，全力推进项目销售去化。2024年上半年，公司实现销售签约额约90.9亿元；实现销售签约面积约49.9万平米，公司在全国房地产企业销售排名较2023年度提升9位。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额约84.1亿元（销售面积43.1万平米）；商务产品实现销售签约额约6.8亿元（销售面积6.8万平米）。 （4）强化大资产管理，资管业务保持稳定。报告期内，公司坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，写字楼板块积极应对市场变化，适时调整招商策略，挖掘和维护客户资源，项目保持较高出租率和优质客户结构；商业板块持续优化品牌结构，积极拓展内外部资源，重点项目经营保持稳定，新运营项目实现增长；酒店和文旅板块抓住市场机遇，拓展销售渠道，提升管理水平和客户体验，文旅板块经营业绩实现增长。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入约11.2亿元，实现息税前利润约6.5亿元，经营保持稳定。 （5）精细化产品管理，强化产品成本控制。报告期内，公司以“降本增效”为中心，一是对已开发的项目进行产品总结，从产品定位、产品设计、操盘策略等维度，对影响项目经营关键要素进行梳理完善，提升后续开发产品竞争力；二是针对影响项目成本的重要环节，制定技术管理措施及控制要点等措施，落实项目设计成本控制目标，提高经营效益；三是强化动态成本管控，持续夯实动态成本，确保成本可控，并合理分解制定新项目目标成本和合约规划。 （6）强品质、保交楼，切实履行社会责任。报告期内，公司从客户角度出发，坚守质量底线，提升质量品质，持续推进保交楼工作。一是持续开展第三方过程质量评估，坚持高标准品控管理，注重细节把控，公司在建项目品控水平持续提升；二是围绕客户需求，强化客户端系统建设，提升客户管理数字化水平，通过不断了解和满足客户需求，提升产品和服务满意度；三是实 时评估项目进度和竣备交付进度，通过体系化的进度监控流程、交付流程、品控管理流程，严格落实交验评估，保障项目节点计划与品质呈现。 （7）持续改革与优化，促进提升管理效率。报告期内，公司结合行业市场变化和公司战略转型升级的需要，一是根据公司各业务板块发展现状及趋势，持续优化完善管理机制，强化竞争导向的绩效评价，适应新形势下的行业发展要求；二是按照“控总量、调结构、年轻化、优机制”的原则，盘点公司人力资源，明确人才战略定位，梳理人才发展目标，提出有针对性的人才策略；三是持续推进人才培训培养项目，加强人才队伍建设，助力公司业务发展。 （8）强化依法合规经营，确保公司行稳致远。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，一是重点监控房地产市场持续下行带来的运营风险，及时预警并实施管理；二是根据市场形势发展，加强对财务稳健和现金流安全、可持续发展能力的主动管理；三是结合公司经营管理重点，完善内控体系，强化执行监督和内控闭环管理，增强综合风险防控能力；四是深入开展审计工作，落实问责管理要求，提升公司各级人员的合规意识、责任意识、担当意识。 2．公司经营管理展望 2024年7月末召开的中央政治局会议指出：要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 2024年下半年，面对当前的外部形势，公司将立足稳定、发展战略，坚持以现金流安全为首要原则，加快回款进度，控费用、降成本，全力保资金安全；加快转型步伐，增强自身发展动力。重点推动以下几方面的工作： （1）持续加