滨江集团：2024年半年度报告

2024年半年度报告 【2024年8月】 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人张洪力、主管会计工作负责人沈伟东及会计机构负责人(会计主管人员)张羽声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 一、政策风险：公司所处房地产行业与国民经济的联系极为密切，受到国家宏观调控政策影响较大。二、业务经营风险：房地产项目开发周期长，投资大，涉及相关行业广，合作单位多，同时要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，并可能导致开发成本提高或者对项目的进度造成不利的影响。三、跨区域经营风险：在公司跨区域经营发展过程中，如果内部的管理体系、项目管理制度、人力资源储备等方面不能满足公司发展的要求，公司将面临一定的跨区域经营风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义...................................................2第二节公司简介和主要财务指标.................................................6第三节管理层讨论与分析.......................................................9第四节公司治理...............................................................31第五节环境和社会责任.........................................................32第六节重要事项...............................................................34第七节股份变动及股东情况.....................................................44第八节优先股相关情况.........................................................49第九节债券相关情况...........................................................50第十节财务报告...............................................................54 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 二、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司简介 二、联系人和联系方式 三、其他情况 1、公司联系方式 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化□适用不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变化 □适用不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2023年年报。 3、其他有关资料 其他有关资料在报告期是否变更情况□适用不适用 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据是□否追溯调整或重述原因会计政策变更 公司因执行《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2023年修订）》对上年同期非经常性损益进行调整。 五、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 六、非经常性损益项目及金额 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 自1996年公司成立以来，公司一直从事房地产开发及其延伸业务的经营，致力于成为一家具有自身独特优势的专业房地产开发企业，商品住宅的开发和建设是目前最主要的经营业务。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 （一）行业格局 2024年上半年房地产调控政策持续优化。2024年4月底中共中央政治局会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。各地方政府也陆续调整、优化房地产市场调控政策。 根据国家统计局数据，2024年1-6月，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资39883亿元，下降10.4%。开竣工方面，2024年1-6月，全国房屋新开工面积38023万平方米，下降23.7%。其中，住宅新开工面积27748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26519万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积19259万平方米，下降21.7%。商品房销售方面，2024年1-6月，全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。库存方面，截止2024年6月末，全国商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。 价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，2024年上半年，受改善型楼盘入市带动影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨1.24%，涨幅较2023年下半年扩大0.99个百分点；百城二手住宅价格延续调整态势，累计下跌3.61%，跌幅较2023年下半年扩大0.87个百分点。 （二）公司上半年主要经营情况 报告期内，公司按照年初制定的经营计划，稳健开展经营，2024年上半年主要经营情况回顾如下： 1．财务稳健、有息负债下降 公司坚持稳健经营，融资渠道畅通，并继续保持合理有息负债水平，“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。截止报告期末，公司权益有息负债344.4亿元，较上年末下降15.6亿元，并表有息负债规模398.68亿元，较上年末下降16.5亿元，其中银行贷款占比79.5%，直接融资占比20.5%。扣除预收款后的资产负债率为55.09%，净负债率为22.86%。债务期限构成上，短期债务为107.63亿元，占比仅为27%，低于期末货币资金（264.38亿元），现金短债比为2.46倍，可有效覆盖短期债务。 公司近年来综合融资成本不断下降，2020年5.2%，2021年4.9%，2022年4.6%，2023年4.2%，截至报告期末公司平均融资成本为3.7%，较上年末下降0.5个百分点。融资成本持续下降，充分反映了市场对滨江优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉的高度认可。 公司授信储备充裕，流动性良好，截止2024年6月末，公司共获银行授信总额度1259.24亿元,较上年末增加3.45%，授信额度已使用366.8亿元，剩余可用892.44亿元，占总额度的71%。直接融资可用额度上，截止报告期末已获批尚未发行的公司债额度15.52亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度23亿元、中票额度23亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。 报告期内，公司经营活动现金流净额-45.8亿元，较去年同期下降116.62%，主要因公司维持较强的拿地力度，购买商品、接受劳务支出相对稳定，但报告期内资金回笼受销售同比下降、按揭首付比例下调，以及形象进度未结顶等按揭放款条件受限因素影响，与去年同期相比降幅较大。预计随着土地款的支付，以及已售项目逐步结顶达到按揭放款条件，下半年回笼资金较上半年将有较大幅度增加，公司经营活动现金流将持续改善。 2．销售保持行业前列、项目交付顺利 2024年1-6月，公司实现销售额582.3亿元，位列克尔瑞行业销售排名第8位，较2023年提升3位。 报告期内，公司共有16个新盘顺利交付，实现营业收入242.01亿元，同比下降10.46%；实现归母净利润11.66亿元，同比下降28.74%，主要受交付体量较上年同期减少及交付项目本身毛利下降影响。根据项目建设进度，今年公司楼盘交付主要集中在第四季度。本期公司结算毛利率较上年同期下降较多，主要因报告期内结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目，该等项目因存在自持等原因导致毛利率较低，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。 截止报告期末，公司总资产2829.2亿元，较上年末下降2.45%，归属于上市公司股东的净资产263.66亿元，较上年末增长4.20%，扣除预收款后的资产负债率为55.09%，资产结构进一步优化。截止报告期末，公司尚未结算的预收房款为1394.4亿元，可结算资源充裕。 3．区域深耕、土储优质 报告期内，公司新增土地储备项目10个，全部位于杭州，进一步巩固杭州市场份额。报告期内新增项目计容建筑面积合计87.5万平方米，权益土地款112.2亿元。截止报告期末，公司土地储备中杭州占66%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比25%，浙江省外占比9%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。 4．代建、租赁和养老等其他业务稳步推进 代建业务方面，公司通过对外输出品牌，拓展代建业务，对开发业务起补充作用。报告期内公司已获取宁波余姚代建项目一个，同时公司积极参与省内各类政府代建项目的投标。租赁业务方面，截止报告期末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约43.14万平方米，报告期内实现租金收入1.98亿元。公司投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值92.56亿元。养老业务方面，公司旗下首个康养项目，滨江和家御虹府长者之家有序运营中，截止报告期末，入住率已超75%。 注：表中项目权益比例可能存在根据项目发展情况动态调整情形，上述比例仅供投资者作阶段性参考。 注：累计土地储备项目指截止2024年6月30日末在建和拟建的项目，不含竣工和交付项目，剩余可开发计容建面指截止报告期末尚未领取施工许可证的项目的计容建面。 发展战略和未来一年经营计划 （一）公司发展战略 2024年，公司将继续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例；“5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。 （二）经营计划 2024年公司将坚持在不确定的市场中做确定的事情，继续发挥企业核心竞争力，聚