24年中期业绩点评：优势显著，逆势领跑

2024年08月29日优势显著，逆势领跑——中国海外发展24年中期业绩点评 投资评级行业 地产建筑业/地产 6个月评级 买入（维持评级） 事件：公司发布2024年中期业绩公告，公司24H1实现营业收入869.4亿元，同 当前价格 11.64港元 比-2.49%；归母净利润103.1亿元，同比-23.6%；每股基本收益0.94元/股，同 目标价格 港元 比-23.6%；拟派发中期股息每股30港仙。利润受行业波动下滑，分红比例提升基本数据公司24H1实现营业收入869.4亿元，同比-2.49%；归母净利润103.1亿元，同 比-23.6%，收入维持高位，利润受行业波动有所回落。公司24H1毛利率22.1%， 港股总股本(百万股) 10,944.88 较23年同期下降0.5pct；归母净利率11.9%,较23年同期下降3.2pct；24年上半 港股总市值(百万港元) 127,398.44 年继续保持经营性现金净流入。董事局建议派发中期股息每股港币30仙，分红比例 28%，较23年同期上升2.4pct，积极回馈股东。 每股净资产(港元) 37.90 销售韧性良好，拿地审慎度提升 资产负债率(%) 56.07 销售端，24H1公司合约销售额1483.8亿元，同比-17.7%；销售面积544万平， 一年内最高/最低(港元) 18.34/10.10 同比-32.3%，市占率较23年末提升0.49pct达3.15%。根据中指院数据，24H1 中国海外发展（00688）证券研究报告 集团系列公司权益销售额居行业第一；销售均价27276元/平，同比+21.7%，或主要得益于公司销售结构进一步聚焦高能级。分区域看，南部、东部、中西部、北部、港澳及海外销售额分别占比18%、31%、8.4%、20.4%、2.2%，较23年同期分别+1.4、+18.9、-4.5、-8.6、+1.5pct，东部地区占比显著提升；其他联合营公司、中海宏洋销售额占比为7.2%、12.8%，较23年同期分别-6.9、-1.6pct。公司坚持以现金流管理为中心，加强销售回款，24H1销售回款超过50亿元的包括上海、 北京、广州、深圳、天津5城。拿地端，24H1公司4个城市新增6幅土地，新增土 地建面117万平，权益建面115万平；总地价128.9亿元，投资强度8.7%；权益地价120.3亿元，权益比例93.3%。公司24上半年新增地块位于北京、天津、西安、济南，布局城市继续围绕强一二线城市。截至24H1末，公司（不含中海宏洋）总土储、权益土储分别为3322、2886万，较23年同期分别同比-15.2%、-12.4%，下滑幅度低于销售面积降幅，剩余储备充足。 财务优势明显，标普评级上调 从财务指标看，24H1公司坚持审慎稳健的财务策略，三道红线保持“绿档”，各项指标继续保持行业领先。截至24H1末，公司净借贷比率为38.7%，银行结余及现金1002.4亿元，现金充裕度业内领先。24H1公司加权平均融资成本为3.5%，融资成本处于行业最低区间。标普上调集团信用评级从“BBB+／稳定”至“A-／稳定”， 公司成为目前唯一获得标普全球A-信用评级的内房上市公司。24H1，公司整体有息借贷维持稳定，在提早或按期偿还境外港币银行贷款折合为人民币113.4亿元及美元担保票据折合为人民币49.9亿元后，24年已无到期的境外债务。境内提款各类低息银行贷款250.6亿元，品种涵盖开发贷、经营贷等，并成功发行两期合共60.0亿元的低息公司债。 购物中心收入高增，多元运营能力提升 24H1，公司商业物业收入35.4亿元，同比+19.8%；其中，写字楼收入17.6亿元， 作者王雯分析师 SAC执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 股价走势 中国海外发展恒生指数 4% -3% -10% -17% -24% -31% -38% 2023-082023-122024-04 资料来源：聚源数据 相关报告 同比+6.4%，期内新签约建筑面积56万平方米，推动收入逆势增长；购物中心收入 11.1亿元，同比+57.6%，保持高速增长，经营效率持续精进，期末出租率达96.6%，轻资产管理业务实现规模化发展。24H1公司新签约管理三个外部商业物业，分别位于北京、深圳等高能级城市的核心地段，专业资产管理服务价值进一步释放；酒店及其他商业物业收入5.5亿元，分别同比+5.8%；长租公寓收入1.2亿元。多元运营业务稳健发展。 投资建议：公司业绩韧性较强，销售行业领跑，土储优质，财务及融资优势明显。考虑行业波动影响及公司中期业绩表现，我们调整公司24-25年归母净利润分别为 230.6、266.7亿元（前值282.54、322.45亿元），新增26年预测289.9亿元，维持“买入”评级。 风险提示：业务拓展不及预期、业务经营存在不确定性、政策调控不确定性 财务数据与估值 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 180,321.57 202,524.07 208,599.79 216,109.38 225,185.98 增长率(%) -25.56 12.31 3.00 3.60 4.20 EBITDA（百万元） 37,341.36 47,099.71 40,571.90 44,995.79 47,119.03 归母净利润（百万元） 23,264.75 25,609.84 23,060.99 26,665.09 28,994.69 增长率(%) -42.06 10.08 -9.95 15.63 8.74 EPS（元/股） 2.13 2.34 2.11 2.44 2.65 市盈率（P/E) 4.77 4.34 4.82 4.17 3.83 资料来源：wind、天风证券研究所 注：营业收入、EBITDA、归母净利润均为人民币，EPS为人民币/股 1《中国海外发展-公司点评:业绩逆势增长，彰显龙头底色——中国海外发展2023年业绩点评》2024-03-30 2《中国海外发展-公司点评:精准投资， 市占率逆势提升》2023-04-05 3《中国海外发展-公司点评:业绩释放平稳，投资传递信心》2022-08-25 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 表1：部分财务预测表（人民币） 资产负债表(百万元) 2022 2023 2024E 2025E 2026E 利润表（百万元） 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 货币资金 109,709.02 105,344.02 111,903.20 107,450.90 114,141.26 营业收入 242,240.78 180,321.57 202,524.07 208,599.79 216,109.38 225,185.98 应收账款 4,616.05 4,008.18 4,128.43 4,277.05 4,456.68 营业成本 185,214.99 141,928.02 161,371.27 166,838.20 170,683.28 177,626.80 交易性金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 销售费用 3,778.15 3,919.15 4,261.58 4,276.30 4,430.24 4,616.31 存货 488,812.99 487,640.80 502,270.03 520,351.75 542,206.52 管理费用 3,190.50 2,602.61 2,614.32 2,962.12 3,068.75 3,197.64 其他 61,261.62 57,658.89 56,673.01 55,454.45 53,981.62 财务费用 -1,297.65 7,083.57 5,169.17 3,493.66 2,125.60 483.12 流动资产合计 664,399.68 654,651.90 674,974.66 687,534.15 714,786.09 其他 -13,480.45 -4,802.35 -12,417.71 -6,023.50 -7,013.20 -7,293.10 权益性投资 33,069.40 33,215.27 33,361.79 33,508.95 33,656.76 利润总额 63,129.66 36,006.93 41,120.33 37,027.79 42,814.70 46,555.21 金融资产投资 197,815.36 207,964.34 226,319.85 232,794.74 233,431.40 所得税 20,068.13 11,450.76 14,073.69 12,672.99 14,653.60 15,933.81 固定资产合计 4,945.06 4,903.09 5,877.87 7,022.38 7,941.67 净利润 43,061.54 24,556.17 27,046.65 24,354.80 28,161.11 30,621.40 无形资产 1,763.09 1,636.19 1,636.19 1,636.19 1,636.19 少数股东损益 2,906.18 1,291.43 1,436.81 1,293.81 1,496.01 1,626.71 商誉 56.40 56.40 56.40 56.40 56.40 归属于母公司净利润 40,155.36 23,264.75 25,609.84 23,060.99 26,665.09 28,994.69 递延所得税资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 每股收益（元） 3.67 2.13 2.34 2.11 2.44 2.65 其他非流动资产 11,261.54 21,233.31 21,354.82 21,505.01 21,686.55 非流动资产合计 248,854.45 268,952.19 286,970.71 294,887.48 296,772.77 资产总计 913,254.13 923,604.09 961,945.37 982,421.63 1,011,558.86 主要财务比率 2021 2022 2023 2024E 2025E 2026E 短期借款及长期借款当期30,558.0223,149.8132,503.5942,612.7038,394.16成长能力到期部分应付账款 82,111.28 88,627.91 91,286.75 94,573.07 98,545.14 营业收入 30.38% -25.56% 12.31% 3.00% 3.60% 4.20% 应交税费 31,952.82 30,867.02 31,409.92 31,138.47 31,274.20 营业利润 -8.78% -42.96% 14.20% -9.95% 15.63% 8.74% 其他流动负债 136,529.34 143,055.78 144,149.41 145,501.13 147,134.92 归属于母公司净利润 -8.54% -42.06% 10.08% -9.95% 15.63% 8.74% 流动负债合计 281,151.47 285,700.52 299,349.67 313,825.38 315,348.41 获利能力 长期借款 231,027.86 216,695.85 201,503.93 186,008.16 170,202.49 毛利率 23.54% 21.29% 20.32% 20.02% 21.02% 21.12% 递延所得税负债 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 净利率 16.58% 12.90% 12.65% 11.06% 12.34% 12.88% 其他非流动负债 27,976.98 28,