北京楼市，该拿什么来拯救你？

策略研究|北京楼市，该拿什么来拯救你？ ——二手房挤压系数持续提升下背景下的救市与破局 北京楼市从不缺少话题，可今年主要以“寒冷”为主，具体表现为： =、今年以来，成交量趋势同⽐下滑严重，新房和⼆⼿房开始互相挤压。WXW救市之后，北京楼市出现回暖迹象，但⼏乎稍纵即逝。 X、截⾄⽬前，北京⼟地成交创下Xo=W年以来同期新低。北京海开，朝开，通开等地⽅城投都开始采⽤合作开发模式，⽽⺠企基本⽆意愿或⽆⼒参与 ⼟拍。 é、对于类似上海的ï改é或者郊区放开限购等更⼤⼒度的政策刺激仍然犹豫不决，因此，即使是国央房企也在降价推出特价房，着急回现⾦流。⽽北京⼆⼿房市场虽有成交提升，但难⾔回暖，市场活⼒能否维持仍有待商榷。 ⾯对如此局⾯，该如何破局？ 救市并不容易 从œéo开始吹⻛，到ï=”开始期待，北京终于在WXW祭出雷霆之策：=、最低⾸付⽐例降到Xo%，针对⾸套房。X、商业房贷利率，从é.‰ï%降到é.ï%。 然⽽，政策的效果却差强⼈意。 对⽐以往的救市的市场表现，我们不难发现，以往的救市举措出台，北京楼市活跃度和成交迅速回升，价格也会获得上涨，进⽽推动市场情绪⾼涨。即使之后救市措施退出，成交量也不会明显回落，甚⾄会继续升温和放量。⽽这次北京救市，楼市成交量仅随着政策落地后⼩幅放量，短暂抬升后⼜很快回到 政策出台之前的⽔平。由此说明，在居⺠端和企业端在去债务杠杆以及失业率 ⾼企的背景下，北京楼市只是全国楼市的⼀个缩影，依然在底部区间徘徊，同 时也处在缓慢寻底的过程中。 北京商品住宅新房成交套数⾛势 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年 1-7⽉ 60.0% 36.3% 37.9% 1.1% 1.9% -2.9% -23.2% -25.7% -44.0% -59.7% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% -80.0% 成交套数(套)同⽐ 北京商品住宅新房成交⾯积⾛势 1200 1000 800 600 400 200 41.5% 39.0% 60.0% 2.3% -5.3% -3.7% -14.2% -25.1% -44.0% -58.8% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% -60.0% 0 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年 1-7⽉ -80.0% 成交⾯积(万㎡)同⽐ 表：#$%&-#$#)年北京商品住宅新房成交套数和成交⾯积⾛势数据来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 以北京新房市场成交量为例，XoXœ年=-”⽉北京新房成交套数和成交⾯积分别为XWœéœ套和éo].ï”万⽅，同⽐减少ï‰.”%和ï].]%。究其原因， ⾸先是受到整体市场下⾏和就业环境影响，楼市财富效应减弱，直接导致观望氛围浓厚，购房热情下滑；其次是因为居⺠端对资产价格预期下降导致买房预算下降，同时⽬前北京的新房区位和总价与购房者的需求存在⼀定程度的错配，导致对⼆⼿房的关注不断增加，挤压掉⼀部分的新房交易量。再次，因为近两年⼟地成交量⼤幅下滑和开⼯量的减少，新房供应量明显降低。 2024年4-6⽉⼀线城市⼆⼿房挤压系数 4⽉5⽉6⽉7⽉ 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2 0.1 0 北京上海⼴州深圳 数据来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 根据安居客研究院最新监测数据，XoXœ年]⽉份，全国œW城⼆⼿房挤压系数平均为o.ïX，与”⽉持平（挤压系数越⼤，意味着购房者对⼆⼿房的倾向性越强，即⼆⼿房对新房的挤压效应越强）。北京不仅低于全国均值，相对于上海、深圳和⼴州，北京的⼆⼿房挤压系数也是最低的。 ⼀⼆⼿挤压加剧 纵观XoXé年=⽉到XoXœ年的W⽉，北京⼆⼿房热度占⽐从最低7‰.‰% （XoXé年ï⽉）提升到最⾼]W.=X%（XoXœ年=⽉），可⻅北京⼆⼿房对新房的冲击⼒越来越强，新房项⽬的需求越来越容易受到⼆⼿房的分流。 北京⼆⼿房找房热度⽉度占⽐与环⽐⾛势 87.00% 86.00% 85.00% 84.00% 83.00% 82.00% 81.00% 80.00% 79.00% 78.00% 77.00% 2023M01 2023M02 2023M03 2023M04 2023M05 2023M06 2023M07 2023M08 2023M09 2023M10 2023M11 2023M12 2024M01 2024M02 2024M03 2024M04 76.00% 80.00% 85.68% 85.79% 85.88% 85.41% 85.32% 84.14% 86.12% 85.09% 84.74% 83.22% 83.49% 82.96% 82.30% 81.12% 79.93% 80.23% 82.56% 81.37% 81.72% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% -20.00% 2024M05 2024M06 2024M07 -40.00% ⼆⼿房找房热度占⽐⼆⼿房找房热度环⽐ 数据来源：安居客研究院【云洞察】数据库 从过往成交情况来看，Xo=W—XoX=年北京⼆⼿房成交量占⽐在X7%—œo%之间，但XoXX—XoXœ年⼆⼿占⽐开始稳定提⾼，XoXœ上半年成交量占⽐达7=.ïœ%。⽆论从历史成交数据还是近期的线上找房热度情况来看，⼆⼿房对新房市场的客⼾竞争都将越来越激烈。从XoXœ年北京的⼆⼿房成交来看，虽然第⼆季度的成交量明显回暖，⼆⼿房成交量增⻓可以归结为市场对救市政策的应激反应。但值得注意的是，因为新房供应减少，导致成交量⼤幅萎缩，新房与⼆⼿房总体成交量整体⼏乎没有增量，⼏乎都是存量博弈。 100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 2016—2024年北京商品住宅新房和⼆⼿房成交量占⽐ 38.74% 27.88% 31.78% 35.77% 39.84% 38.92% 27.55% 35.17% 28.36% 2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年 新房成交占⽐⼆⼿房成交占⽐ 1-6⽉ 数据来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 楼市存量博弈的特征之⼀是，只有降价才能促销。通过梳理发现，今年截⾄ 热度排序 楼盘名称 区域 板块 品牌 是否有特价房或打折促销 1 万科东庐 通州 运河核⼼区 万科集团 有 2 北京城建·国誉燕园 昌平 昌平城区 北京城建 有 3 建发·观堂府 昌平 昌平城区 建发房产 有 4 住总如院 ⼤兴 采育 住总地产 否 5 梧桐星宸 昌平 朱⾟庄 越秀地产 否 6 ⾦茂·北京国际社区 顺义 顺义城 中国⾦茂 有 ⽬前，北京新房找房热度最⾼的前=o项⽬，除去住总如院、梧桐星宸和⾦融街武夷·融御等三个项⽬之外，其他7个项⽬都有特价房和打折促销来吸引购房者。 7 ⻰湖·御湖境 顺义 顺义城 ⻰湖地产 有 8 北京城建·星誉BEIJING 顺义 顺义城 北京城建 有 9 ⾦融街武夷·融御 通州 政务区 ⾦融街 否 10 北京城建·国誉朝华 通州 运河核⼼区 北京城建 有 后续如何破局 资料来源：安居客研究院综合整理 近⼀年来约有Xo个城市出台购房即可申请落⼾的政策，包括杭州、南京、武汉、佛⼭、沈阳等核⼼⼆线城市，以及⾦华、驻⻢店、克拉玛依等三四线城市，都在通过购房落⼾、优化积分落⼾政策，以及放宽居住和就业落⼾条件等 ⽅式吸引更多新市⺠。截⾄⽬前，全国还剩下四个⼀线城市、天津以及海南等地尚未完全落地“买房送⼾⼝”。 ]⽉W⽇，⼴州推出购房可享受“准⼾⼝”待遇，即⾮本市⼾籍⼈员在花都区购买新建商品住房后，可领取花都⼈才绿卡，凭此卡及购房合同享受区政策性照顾⼊学等待遇。这样的政策在以前是不可想象的。 住房政策与⼈⼝、⼈才政策相结合正形成趋势，结合未来的信贷趋势，⾯对当前存量博弈氛围严重的北京楼市，我们可以⼩⼼地假设未来可能会出现的三种局⾯： =、继续择机出台不痛不痒的政策，成交量会保持低位运⾏，房价缓慢地阴跌，直到房租收益率接近或⾼于房贷利率，房价在⼀定区间保持箱体震荡。楼市的销量取决于开发商降价促销的⼒度，现⾦流更多⽤于偿还每天增加的巨额利息，从⽽陷⼊⽆⼒偿还债务和⽆限期停⽌⼟储的“困局”。 X、出台北京郊区或五环外放开限购或买房获得落⼾积分等刺激性政策，这 样⼀来，北京等⼀线城市会在短时间内提振楼市，但作为全国⼀盘棋的楼市，将会迎来更⼤范围的“僵局”。因为如果北上⼴深的全⾯放开，势必会虹吸周边城市的⼈⼝和资⾦，这对于周边⼆线、乃⾄三四线城市都会带来去化压⼒。所以在这⼀轮政策调整中，上⼴深楼市新措施各有千秋，并未完全放松城市全域的限购措施。 é、在适度降低限购⻔槛的同时，通过⼤幅降低存量房贷利率和极为宽松的信贷措施，将房贷利率降低到与房租收益率⼀致或更低的⽔平，利⽤⻓期的宽松周期，以时间换空间的⽅式，实现楼市去库存和软着陆的⽬标，从⽽实现“破局”。 下阶段还是要按照中央政治局会议精神，落实好促进房地产市场健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，加快构建房地产发展新模式。可以预⻅的是，⽬前楼市现在已经到达或者接近到了⾕底。不过⾕底之后还有⼀个在⾕底爬⾏的阶段，就是所谓的“L”形，还会经历⼀段困难的时期。但也不⽤过度担⼼，毕竟，城市化依旧可以作为未来发⼒的着眼点。 房⼦作为中国⼈⻣⼦⾥的最深刻的信仰之⼀，⽆论房地产市场未来如何发展演绎，唯愿楼市能平顺，居者可安⼼。