谁说大象不能跳舞？

——一文带你看懂全国住宅市场的转型与变革 从2021年下半年开始，全国房地产市场正式进入了发展的新周期。从2021年至2024年上半年的房地产的发展情况，虽然统一的基调都是市场下行，政策优化放宽，但细致对比每年的政策和市场走势，其中还是有很大的差异的。今天，就让我们从政策、土地、商品住宅新房和二手房的发展变化，来梳理下新周期中全国房地产的转型历程和特点。 从先破后立，到先立后破，房地产转型发展的坎坷与坚韧 从2021年到2024年上半年，在房地产政策方面，全国经历了由收紧到微调、再到全面宽松和持续优化的过程。政府根据市场变化适时调整政策方向，推动房地产市场向新周期的转变。 2021年，处于政策收紧的最后阶段。限购、限贷、限售、限价等“四限”政策的严格执行，以及土地供应、金融监管等方面的收紧措施。 2022年，政府开始适时调整房地产政策，以稳定市场预期。部分城市开始放松限购、限贷等政策，同时加大保障性住房建设力度，满足不同层次住房需求。 12023年，政策进入全面宽松优化期。具体政策上全面取消或放松限购、限贷政策，下调房贷利率，降低购房首付比例，以及加大保障性住房建设和城中村改造力度等。然 而，由于前期市场调整较深，市场恢复仍需一定时间。 2024年上半年，政策持续优化。实施了进一步下调个人住房公积金贷款利率，取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限等，政策有效降低了购房门槛和成本。 房地产新周期的发展模式将更加注重市场的平衡发展、民生保障和可持续发展，主要发力的方法包括：在供给上发展租购并举、保障房建设、人地挂钩、房企经营新模式；在消费端支持改善性需求、限购放松、房地产税等。 在土地市场，从2021年至2024年上半年经历了由热转冷再趋稳的过程。 2021年，土地市场经历了冷热两重天的变化。上半年房地产住宅土拍市场仍处于相对高位运行，热点城市土拍竞争激烈，高溢价地块频出。如徐州溢价率最高的5宗地，平均溢价率超100%，无锡5月拍出的XDG-2020-55号地块溢价率超过400%。但从第三季度开始，房企开始逐渐出现违约“暴雷”现象，土拍溢价率也逐渐降低，甚至流拍。土拍市场经历了冷热两重天之后，全国土地使用权出让收入达到历史高位的87051亿元，同比2020年上涨3.5%。 2022年，土拍遇冷，央企和国企拿地占比迅速提高。全年流拍撤牌增多，房企拿地意愿低迷，为稳定市场，部分地方国资平台成为土拍市场的主力军，进行托底拿地。全年国有土地使用权出让收入下降到66854亿元，同比下降23.2%。 2023年，土拍市场持续低迷，成交量和溢价率均处于较低水平。这一年政府频繁出台政策调整土拍规则，如取消限价、降低保证金比例等，吸引房企参与。因此尽管市场整体低迷，但部分优质地块仍受到房企的关注和争夺。这一年国有土地使用权出让收入下降到57996亿元，接近2017年水平，同比下降13.2%，降幅收窄。 2024年上半年，土拍市场规模降量，局部地区热度回升。政府继续加大政策扶持力度，进一步放宽土拍条件，以提振市场信心，宁波、苏州、厦门、合肥等热点城市地王再现，企业竞拍的信心和热度有所回暖。但房企在拿地时整体仍持谨慎态度，更加注重项目的盈利能力和去化速度。因此1-6月全国国有土地使用权出让收入为15263亿元，同比降低18.3%。 可以看出，在土地市场的成交金额方面，全国已经从2019年—2021年的年均8万多亿元的规模，降低到了2021年—2024年的年均5万多亿元的规模（2024年全年 成交金额以上半年交易量估算），大大缓解2022年之后商品住宅新房的供应规模，为去降低了库存压力。 从2021年至2024年上半年，全国商品住宅销售量和销售价格经历了从高峰到大幅下滑再到降幅收窄的过程，但受调控、交易结构等因素影响，交易面积下滑幅度明显要大于交易均价，目前整体仍处于调整期。 2021年，全国商品住宅新房销售量价齐涨，虽然全年市场经历了先热后冷的转变，市场需求依然旺盛。新房交易量依旧达到了历史高位的15.65亿平方米，同比上涨1.1%；销售均价为首次突破万元达10396元/平方米，同比上涨4.2%。 2022年，市场显著降温，交易量大幅下跌，价格微降。商品住宅销售面积为11.46亿平方米，同比下降26.8%；销售均价为10185元/平方米，同比下降2.0%。市场进入了调整期，购房者观望情绪加重。 2023年，市场继续调整，交易量下跌收窄，受交易结构变化影响，均价上涨。销售面积已经下降到了9.48亿平方米，同比2022年下降8.2%，降幅收窄，但同比2021年足足减少了6.17亿平方米，已回到2010年水平，行业整体大幅收缩；销售均价为10864元/平方米，同比上涨6.7%，房价底部盘整趋势不变，购房者普遍持谨慎态度。 2024年1-6月，市场仍处于调整阶段，交易量降幅增加，价格降低。全国商品住宅新房销售面积为4.01亿平方米，同比上年同期减少21.9%，市场信心恢复仍需时间；销售均价10288元/平方米，同比下降5.3%，预计还未到价格谷底。 资料来源：根据国家统计局公布的成交面积、成交总金额计算所得； 02 东窗不亮，西窗亮 存量时代下的二手房挤压系数迅速提升 从2021年到2024年，全国商品住宅市场呈现出新房交易量下降、二手房交易量占比提升的发展趋势。这一变化主要受到几个因素影响：1、产品安全：2022年新房市场出现的延期和烂尾现象，使一部分消费者倾向于二手房的现房产品；2、市场供应：2016-2021年间全国商品住宅销售量高歌猛进，竣工交付的次新房较多，提高了二手房的供应选择，新房市场的供应受到土地供应、开发周期等因素的影响；3、消费需求：部分购房者更倾向于选择地段更优的二手房，以满足其对于地段、学区等方面的需求。 根据安居客研究院最新监测数据，2024年7月份46城二手房挤压系数平均为0.54，同比6月提升0.2（挤压系数越大，意味着购房者对二手房的倾向性越强，即二手房对新房的挤压效应越强。）。受二手房挤压强度较大（挤压系数在0.6以上）的城市有10个，分别为南通、洛阳、宜昌、秦皇岛、咸阳、徐州、惠州、重庆、宁波、中山。其余城市的二手房挤压系数基本在0.3～0.6，属于中等强度挤压。从不同能级城市的挤压强度来看，一线城市（0.44）＜二线城市（0.50）＜三线城市（0.65）。 从近几年发展历程变化来看，2021年1月到2024年7月，全国重点60城的新房线上找房热度占比从26.1%减少到19.4%，二手房由73.9%增加到90.6%。期间在2021年全年，新房找房热度占比有增加的趋势，但随着下半年房企的违约和延期交付问题，新房交易量大幅下滑，二手房热度快速提升。随着土地端交易量在2022年大幅下滑，直接影响未来1—3年的住宅供应量，而2018—2022年竣工交付的大量房 龄较新的“次新房”，也为二手房市场提供了较多挂牌增量，未来，二手房交易量占比预计将继续提升。 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库； 从不同梯队城市来看新房与二手房的线上找房热度变化，2024年1-7月二手房找房热度占比整体呈现二线城市（80.2%）＜一线城市（80.9%）＜三线城市（82.4%），一、二线城市情况接近，且以二线城市的发展趋势，预计二手热度占比将超过一线城市。 在一线城市，二手房找房热度占比经历先下降，再提升的过程。2021年为77.7%，2022年降低到75.7%，2023年微涨到76.3%，今年1-7月提升至80.9%。 在二线城市，二手房找房热度占比持续提升。2021年为71.1%，2022年增加到74.6%，2023年持续上涨到77.1%，今年1-7月提升至80.2%。 在三线城市，二手房找房热度占比也持续提升。2021年为73.4%，2022年大涨到77.8%，2023年上涨到80.2%，今年1-7月提升至82.4%。 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库； 全国房地产住宅市场从2021年至2024年经历了显著波动与调整。2021年市场维持一定热度，但自2022年起，受宏观经济压力、疫情反复及购房需求减弱等多重因素影响，市场进入深度调整期，新房与二手房价格普遍下跌，成交规模显著下滑。2023年，市场继续承压，尽管政策环境有所宽松，但市场恢复仍显缓慢。进入2024年，政策持续宽松，旨在促进市场复苏，部分城市及区域出现向好迹象，但整体下行压力依然不容忽视，预计未来市场有望在政策支持和经济回暖下，逐步寻底企稳。