陆家嘴：2024年半年度报告
公司代码：600663900932 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2024年半年度报告 董事长致辞 2024年,是全面贯彻落实党的二十大精神的关键之年，是深入实施“十四五”规划的攻坚之年。上半年，公司立足浦东打造社会主义现代化建设引领区的工作主线，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展要求，坚持“稳中求进”的工作总基调，努力为实现全年工作目标打下坚实基础。 面对极具挑战性的宏观形势和市场环境，公司以服务浦东产业资源配置与能级提升为重心，积极“从房产开发建设向综合服务转型，从硬件建设向软件建设与管理转型，从建楼向招商运营转型”。在区域开发运营方面，重视安商悦商，积极融入“陆家嘴大朋友圈”，全力为行业龙头提供优质服务，致力于与客户成为长期、深度的合作伙伴，携手共进。在产业链上下游转型升级方面，聚焦楼宇更新改造和高能级专业化租赁运营队伍打造，致力于提升资产管理能级，努力为公司可持续发展带来新动能。在管理能效优化方面，筑牢成本管控意识，落实降本增效举措，致力于优化管理、技术创新、流程再造，积极推进主营业务稳健发展。 展望下半年，全体陆家嘴人将以“不畏浮云遮望眼”的主动精神，以“千磨万击还坚韧”的强大韧劲，迎难而上，群策群力，守正创新，以高质量发展为目标，不断擦亮陆家嘴品牌，持续服务浦东社会主义现代化“引领区”建设，努力回馈社会，回报股东。` 董事长：徐而进二〇二四年八月 2024年上半年度公司业务情况 2024年上半年持有主要物业经营情况表 2024年上半年主要住宅销售情况 2024年上半年度日常关联交易情况 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人徐而进、主管会计工作负责人周卉及会计机构负责人（会计主管人员）丁瑜声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用本报告内所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项（一）可能面对的风险”及“五、其他披露事项（二）其他披露事项”。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义........................................................................................................................................10第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................11第三节管理层讨论与分析................................................................................................................14第四节公司治理................................................................................................................................30第五节环境与社会责任....................................................................................................................32第六节重要事项................................................................................................................................33第七节股份变动及股东情况............................................................................................................54第八节优先股相关情况....................................................................................................................59第九节债券相关情况........................................................................................................................60第十节财务报告................................................................................................................................69 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 √适用□不适用 上年同期公司住宅项目世纪前滩·天御、川沙锦绣云澜第一批投向市场，本期住宅销售回款相对减少。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额√适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 2024年上半年，公司牢牢把握“商业地产+商业运营+金融服务”发展格局，坚持以商业地产为核心，构筑城市战略空间载体；以商业运营为延伸，营造城市生态品质；以金融服务为纽带，努力服务城市功能。 公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，在深耕细作陆家嘴金融城的同时，围绕“金色中环”及三个圈层发展规划，推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设。 公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，整合优势资源，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，专注国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值，致力于成为具有卓越竞争力的现代服务业综合运营商。 一方面，公司持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升资源配置和管理服务，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。 另一方面，金融服务板块聚焦转型发展和提质增效，各持牌机构以稳经营、控风险为目标，积极融入国家发展战略和浦东综改试点，努力服务实体经济，推动地产与金融业务协同，促进金融板块稳定、健康发展。 （二）行业情况 区域开发板块方面，2024年上半年，上海房地产市场在政策支持下出现了温和复苏的迹象。5月，上海发布“沪九条”，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、非户籍限购松绑、支持“以旧换新”等九条政策措施，刺激了购房需求的释放，促进了市场的活跃度。总体而言，新房销售市场去化压力持续，高端住宅市场相对活跃；二手房市场在经历持续下行后触底反弹，“以价换量”成为主流。租赁方面，上海办公楼及产业园租赁新增供应量同比下降，需求端仍以消费品制造业、金融业、TMT行业等为主要需求来源。受制于市场竞争加剧，甲级写字楼租赁价格承压，更多租赁客户聚焦租金让利的高品质项目，大面积客户把握市场价格调整的机会，搬迁升级意愿加强，上海新兴商务区有望成为租赁升级需求流入的活跃区域。此外，内资投资者仍占商办投资市场主导地位。 金融服务板块方面，根据2024年国家金融监管总局、中国证监会工作会议要求，各金融机构围绕重点工作任务，强化信用风险管理，加大不良资产处置力度，健全金融风险处置常态化机制，落实机构、股东、高管、监管、属地、行业六方责任，推动形成工作合力，以金融服务实体经济为宗旨，更好服务新质生产力发展和现代化产业体系建设，着力支持扩大有效需求，持续增强普惠金融服务能力。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公司在行业发展中的竞争优势。通过多年的区域开发和运维管理，公司积累了丰富的城市开发经验。 公司的核心竞争力主要体现在以下五个方面： （一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从2005年转型之初约15万平方米增长至338万平方米。公司持有的成熟在营物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区。物业所处区位优越，交通便捷，为公司的商业地产主业提供有力支持。未来，公司仍将积极参与浦东各新兴区域的发展建设，向前滩、张江科学城、川沙新市镇、新民洋核心区域纵深发展，并构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，进一步提升在营商办经营性物业的质量，增强品牌竞争力和影响力。 （二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨练，公司已经形成了一支稳定成熟的专业化运营团队。公司按办公、商业、住宅等产品类型，分别组建专业化营销管理团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度进一步提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。为不断提升开发项目品质，公司成立了项目品质管控中心，加强对在建、在营项目的品质管控，提升公司产品竞争力。同时，拥有“上海品牌”认证的陆家嘴物业精心打造了一支专业化团队，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供优质的管理服务、持续提升公司项目服务能级，更聚焦于服务城市发展战略，助力打响上海“四大品牌”，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平高质量发展。 （三）持续发展的历史机遇。为进一步做强主业、获取战略资源，在控股股东陆家嘴集团的支持下，2023年至2024年上半年，公司全力以赴推动重大资产重组，顺利完成四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的优质股权资产注入及募集配套资金工作，为公司做强做大主业、提升资产质量、优化财务结构、实现可持续发展奠定基础。充分利用陆家嘴集团的资源优势，参与“陆家嘴
