2024年中期业绩点评：非商业板块高速增长，大湾区竞争优势明显

事件：越秀服务2024H1营收同比+30%，归母净利润同比+12%，派息比率50%。 公司发布2024年中期业绩公告，实现收入19.6亿元，同比增长29.7%，其中非商业板块收入16.0亿元，同比+32.3%，商业板块收入3.6亿元，同比+19.2%； 毛利率25.9%，归母净利润2.8亿元，同比增长12.1%。截至2024年6月30日，公司在管面积6670万平，合约面积8880万平，公司宣派2024年度中期股息每股0.1港元，派息比率为50%。 点评：非商业板块高速增长，大湾区竞争优势明显，现金充裕中期分红慷慨。 1）商业板块稳步复苏，非商业板块高速增长。2024年上半年，公司非商业/商业板块收入占比分别为81.7%/18.3%，非商业板块是主要的收入贡献来源，其中物业管理/社区增值/非业主增值服务收入增速分别为31.2%/61.2%/0.7%，得益于在管面积的快速扩张，基础物管保持较高增速，同时社区增值服务客户量也相应增加，社区增值板块表现亮眼，具体来看，家居生活、美居业务分别实现收入3.8/2.5亿元，同比增长31.4%/206.3%。商业板块呈现复苏迹象，其中商管业务实现收入3.1亿元，同比增长22.8%，市场定位咨询及租户招揽业务实现收入0.5亿元，同比增长1.3%。 2）专注布局核心区域，大湾区竞争优势进一步夯实。2024年上半年，公司调整了业务发展策略，聚焦核心优势区域，同时退出战略性不强或盈利较弱的项目（退出合约面积390万平方米，较2023年同期明显增加），整体项目质量和密度有所提升；截至2024年6月30日，公司在大湾区合约项目面积5254万平方米，较2023年末增长12.3%，占总合约面积比重为59.2%，较2023年末提升3.1pct，进一步夯实公司在大湾区物业管理市场的优势地位。上半年公司住宅项目的平均物业管理费为2.8元/月/平方米，较2023年同期（2.7元/月/平方米）有所提升。 3）毛利率有所下滑，中期慷慨分红回报股东。上半年公司毛利率同比下滑2.2pct，主要由于地产关联业务受房地产开发行业以及整体经济形势的影响，非业主增值服务毛利率由上年同期32.5%下降至当期的28.7%，社区增值业务由于业务结构变化，毛利率同比下滑5pct至30.5%，公司经营稳健，截至2024年6月30日，公司现金及现金等价物27亿元，定期存款21亿元，资金较为充裕；公司重视股东回报，中期派息比率50%，较为慷慨。 盈利预测、估值与评级：公司关联方越秀地产稳定交付高质量物管项目，由于房地产行业影响，非业主增值业务增速放缓，下调公司2024-2026年归母净利润预测至5.7/6.6/7.6亿元（原预测5.8/6.7/7.7亿元），对应EPS为0.38/0.44/0.50元，PE为7.3/6.3/5.5倍，国企物管，估值具备吸引力，维持“买入”评级。 风险提示：外拓不及预期，增值服务开展不及预期，商业板块恢复不及预期。 公司盈利预测与估值简表