谁动了郑州新房市场的奶酪

8安居客研究院 58安居客研究院 院 58安居客研究院 58安居客研究院 5 58安居客研究院 58安居客研究 策略研究|谁动了郑州新房市场的奶酪？ 58安居客研究院 ——二手房挤压系数持续提升下的项目竞争分析 01 58安居客研究院 郑州二手房挤压系数持续提升，找房热度占比已达79.3% 58安居客研究院 58安居客研究院 2024年上半年郑州市区新房成交208万方，同比减少34.0%。新房交易量下滑较大的原因主要有几个方面，首先受近两年土地成交量大幅下滑和开工量的减少，新房供应量明显降低；第二受到全国市场下行和民众就业环境影响，购房热情有所下滑；其三市民在购买房子时，对二手房的购房热情不断增加，挤压掉一部分的新房交易量。 2000 1500 42.2% 24.5% 20.4% 10000.9% -15.5% -7.5% 500 -27.1% -46.6% 0 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -34.0%-40.0% -60.0% 成交面积（万m²） 同比 58安居客研究院 58安居客研究院 表：郑州市区商品住宅新房成交量走势 58安居客研究院 根据安居客研究院最新监测数据，2024年6月份，全国46城二手房挤压系数平均为0.52，与5月持平（挤压系数越大，意味着购房者对二手房的倾向性越强，即二手 8安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 院 58安居客研究院 58安居客研究院 5 58安居客研究院 58安居客研究 房对新房的挤压效应越强）。从不同能级城市的挤压强度来看，一线城市（0.40）＜二线城市（0.51）＜三线城市（0.67）。郑州6月的二手房挤压系数为0.50，略低于二线城市0.51的平均值，二手房挤压系数高于郑州的二线城市分别为重庆、宁波、大连、无锡、福州、南昌、石家庄、杭州、济南、兰州，可见在郑州市场上新房的竞争力还是相对较强，但从近期发展趋势来看，郑州市场的新房受到二手房的挤压在逐渐提升。 58安居客研究院 58安居客研究院 图：2024年4-6月重点46城二手房挤压系数 58安居客研究院 58安居客研究院 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 58安居客研究院 从2023年1月到2024年的6月，郑州二手房热度占比从68.5%提升到了79.3%， 58安居客研究院 而二手房挤压系数在4-6月，也从0.47提升到了0.50，可见郑州市场的二手房对新房的冲击力越来越强，新房项目的需求越来越容易受到二手房的分流。 100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% -20.0% -40.0% 二手热度/一手+二手热度 二手热度环比 79.3% 77.8% 77.5% 77.5% 76.7% 78.4% 76.9% 76.0% 74.9% 74.6% 73.9% 74.4% 74.8% 72.2% 72.0% 72.5% 70.3% 68.5% 8安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 院 58安居客研究院 58安居客研究院 5 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究 表：郑州全域线上二手房找房热度月度占比&环比走势 58安居客研究院 58安居客研究院 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 从过往成交情况来看，2016—2021年郑州市区二手房成交量占比在20%—35%之间，但2022—2024年二手占比显著提高，2024上半年交易量占比达61%。无论从历史成交数据还是近期的线上找房热度情况来看，二手房对新房市场的客户竞争都将越来越激烈。 100% 80% 60% 40% 20% 0% 新房占比二手占比 61% 55% 42% 29% 21% 22% 22% 23% 33% 8安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 院 58安居客研究院 58安居客研究院 5 58安居客研究院 58安居客研究 表：2016—2024年郑州市区商品住宅新房和二手房成交量占比 39% 45% 58% 71% 79% 78% 78% 77% 67% 58安居客研究院 58安居客研究院 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 02 58安居客研究院 知己知彼，错位竞争，做好相对优势透传和客户地图布局 在楼市承压之下，我们要做的是更精准地挖掘客户需求，做好市场竞品分析，错位竞争，将更合适的产品卖给更需求的客户。 58安居客研究院 首先我们来看近期新房市场的热门项目都有哪些。 58安居客研究院 6月郑州市新房找房热度最高的前10项目，位置分布较为分散，其中高新区、惠 58安居客研究院 济区、金水区各2个项目，二七、管城、经开、中原各1个项目，且较多分布在城市的三环间，其中热度最高的为惠济区的万科·民安雲河锦上项目。 8安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 院 58安居客研究院 58安居客研究院 5 58安居客研究院 58安居客研究 2024年6月郑州市区新房找房热度值TOP10项目 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 接着我们简单分析下热度第一的项目万科·民安雲河锦上，它具体有哪些特点呢？该项目占地面积180亩，是一个超35万方建面的大盘，并且是2024年万科在郑 58安居客研究院 州的唯一纯新盘。近期主推户型为103平米的三室、134平米和144平米的四室，预 58安居客研究院 58安居客研究院 售单价在14100元/平方米左右。本项目的优势有：全国龙头房企开发操盘（万科）+惠济区核心地段（区政府板块）+配套齐全（1公里内有地铁站；周边有惠济区实验小学、外国语中学等多所中小学，内部自建幼儿园；1公里左右有万科广场；附近有惠济区人民医院）等。 8安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 院 58安居客研究院 58安居客研究院 5 58安居客研究院 58安居客研究 图：万科·民安雲河锦上项目生活配套 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 58安居客研究院 根据安居客【云洞察】产品数据库可看出，6月与万科·民安雲河锦上形成竞争关系最强的新房项目为龙湖熙上、朗悦公园府、昌水岸花城，线上客户重合度都在30%以上。龙湖熙上虽然距离万科·民安雲河锦上项目较远，但主力户型为103-117平米的三 58安居客研究院 室和139平米的四室，单价在13000元/平方米左右，在价格和户型上形成直接竞争。 朗悦公园府销售均价16000元/平方米左右，虽然价格比万科·民安雲河锦上均价略 高，但项目位于高新城区板块，周边有1号线地铁线梧桐街站，主推的118平米的三室 58安居客研究院 和135平米的四室与万科项目形成了直接的竞争。 和昌水岸花城位于惠济区北四环板块，在万科·民安雲河锦上西北方向约3.5公里 处，项目均价8800/平方米左右，其主推户型119平米的三室和136平米的四室对本 8安居客研究院 58安居客研究院 院 58安居客研究院 58安居客研究院 5 58安居客研究院 58安居客研究 案有一定的竞争性。 58安居客研究院 58安居客研究院 6月万科·民安雲河锦上新房竞品TOP3 项目名称 客群重合度 区域板块 参考均价 户型面积 龙湖熙上 32.70% 管城/管南 13000 三室103-117㎡；四室139㎡； 朗悦公园府 30.30% 高新/高新城区 16000 二室75㎡； 三室89-135㎡；四室135-137㎡； 和昌水岸花城 30.10% 惠济/北四环 8800 三室95-119㎡；四室136㎡； 58安居客研究院 58安居客研究院 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 58安居客研究院 58安居客研究院 再看二手房竞品项目，与万科·民安雲河锦上项目客户重合度最高的三个二手房小区，客户重合度都达7.0%以上。市民在挑选二手房小区和新房做对比时，主要还是考虑以户型面积换取更优地段，选择房龄较新、地段较好，且低总价的小户型二手房作为备选方案。 先看第一个竞品小区，位于万科·民安雲河锦上东南方向5公里处的美盛教育港湾 （一期）小区。该小区相对更靠近主城核心区，拥有3000多套住宅，目前二手房在售 58安居客研究院 房源达200余套，均价在17188元/平方米左右。项目建成时间都在近5年之内，二手挂牌在售户型主要为89平米、97平米、122平米的三室和140平米左右的四室，与 8安居客研究院 58安居客研究院 院 58安居客研究院 58安居客研究院 5 58安居客研究院 58安居客研究 民安雲河锦上项目户型相似度较高，因此对本案带来一定竞争性。 阳光城9号院小区与万科项目的客群重合度有8.3%，该小区拥有2000多套住宅， 58安居客研究院 目前二手房在售房源有110套，均价在13327元/平方米左右，建成时间在2017年，房龄较短，在售户型主要为87-93平米的三室，112-114平米的三室、84-88平米的二室，三室的户型对万科·民安雲河锦上项目带来一定的竞争性。 58安居客研究院 瀚宇天悦城一期（5号院）小区位于民安雲河锦上项目东南方向的金水区三全路板块，离主城核心区域更近，竣工时间在2023年，但目前在售均价17146元/平方米左 58安居客研究院 右，价格明显高于民安雲河锦上，挂牌在售103套房源，在售较多的为97-109平方米的三室。 58安居客研究院 58安居客研究院 6月万科·民安雲河锦上二手房竞品TOP3 小区名称 客群重合度 区域/商圈 挂牌均价 最热户型 最热面积 挂牌房源 美盛教育港湾（一期） 9.10% 金水区/ 丰庆路 17188 三室 60-150 203 阳光城9号院 8.30% 管城回族区 /安徐庄 15261 三室 80-130 110 瀚宇天悦城一期（5号院） 7.40% 金水区/ 三全路 17582 三室 90-130 103 58安居客研究院 58安居客研究院 从区域来看，近期关注万科·民安雲河锦上项目的最高的用户居住行政区分布在金水、惠济、管城区等。细化到板块来看，关注万科·民安雲河锦上项目的用户分布热度最高的 8安居客研究院 58安居客研究院 院 58安居客研究院 58安居客研究院 5 58安居客研究院 58安居客研究 板块在科学大道、五龙口、国基路等。 30.0% 24.4% 20.0% 12.7% 11.1%11.1%10.8% 10.0% 8.0%6.5% 4.3% 3.6% 1.7% 0.0% 金水区惠济区管城区郑东新区二期区中原区高新区经开区新郑市航空港区 58安居客研究院 58安居客研究院 表：万科·民安雲河锦上项目用户居住行政区TOP10 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 58安居客研究院 58安居客研究院 万科·民安雲河锦上项目用户居住板块TOP10 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 58安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究院 综合对比过后，对万科·民安雲河锦上项目的建议是：1、挖掘好本项目的区域优势，与竞品项目在区位上形成错位竞争；2、做好产品品质和交付力的宣传，让更注重项目性价比的客户了解产品优势；3、做好客户地图，及时把握科学大道、五龙口、国基路等区域潜在客户的挖掘和购买服务，并随时根据客户地图变化做布局调整。