谁动了郑州新房市场的奶酪

——二手房挤压系数持续提升下的项目竞争分析 01 郑州二手房挤压系数持续提升，找房热度占比已达79.3% 2024年上半年郑州市区新房成交208万方，同比减少34.0%。新房交易量下滑较大的原因主要有几个方面，首先受近两年土地成交量大幅下滑和开工量的减少，新房供应量明显降低；第二受到全国市场下行和民众就业环境影响，购房热情有所下滑；其三市民在购买房子时，对二手房的购房热情不断增加，挤压掉一部分的新房交易量。 根据安居客研究院最新监测数据，2024年6月份，全国46城二手房挤压系数平均为0.52，与5月持平（挤压系数越大，意味着购房者对二手房的倾向性越强，即二手 1 房对新房的挤压效应越强）。从不同能级城市的挤压强度来看，一线城市（0.40）＜二线城市（0.51）＜三线城市（0.67）。郑州6月的二手房挤压系数为0.50，略低于二线城市0.51的平均值，二手房挤压系数高于郑州的二线城市分别为重庆、宁波、大连、无锡、福州、南昌、石家庄、杭州、济南、兰州，可见在郑州市场上新房的竞争力还是相对较强，但从近期发展趋势来看，郑州市场的新房受到二手房的挤压在逐渐提升。 从2023年1月到2024年的6月，郑州二手房热度占比从68.5%提升到了79.3%，而二手房挤压系数在4-6月，也从0.47提升到了0.50，可见郑州市场的二手房对新房的冲击力越来越强，新房项目的需求越来越容易受到二手房的分流。 从过往成交情况来看，2016—2021年郑州市区二手房成交量占比在20%—35%之间，但2022—2024年二手占比显著提高，2024上半年交易量占比达61%。无论从历史成交数据还是近期的线上找房热度情况来看，二手房对新房市场的客户竞争都将越来越激烈。 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 02 知己知彼，错位竞争，做好相对优势透传和客户地图布局 在楼市承压之下，我们要做的是更精准地挖掘客户需求，做好市场竞品分析，错位竞争，将更合适的产品卖给更需求的客户。 首先我们来看近期新房市场的热门项目都有哪些。 6月郑州市新房找房热度最高的前10项目，位置分布较为分散，其中高新区、惠济区、金水区各2个项目，二七、管城、经开、中原各1个项目，且较多分布在城市的三环间，其中热度最高的为惠济区的万科·民安雲河锦上项目。 资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库 接着我们简单分析下热度第一的项目万科·民安雲河锦上，它具体有哪些特点呢？ 该项目占地面积180亩，是一个超35万方建面的大盘，并且是2024年万科在郑州的唯一纯新盘。近期主推户型为103平米的三室、134平米和144平米的四室，预售单价在14100元/平方米左右。本项目的优势有：全国龙头房企开发操盘（万科）+惠济区核心地段（区政府板块）+配套齐全（1公里内有地铁站；周边有惠济区实验小学、外国语中学等多所中小学，内部自建幼儿园；1公里左右有万科广场；附近有惠济区人民医院）等。 根据安居客【云洞察】产品数据库可看出，6月与万科·民安雲河锦上形成竞争关系最强的新房项目为龙湖熙上、朗悦公园府、昌水岸花城，线上客户重合度都在30%以上。 龙湖熙上虽然距离万科·民安雲河锦上项目较远，但主力户型为103-117平米的三室和139平米的四室，单价在13000元/平方米左右，在价格和户型上形成直接竞争。 朗悦公园府销售均价16000元/平方米左右，虽然价格比万科·民安雲河锦上均价略高，但项目位于高新城区板块，周边有1号线地铁线梧桐街站，主推的118平米的三室和135平米的四室与万科项目形成了直接的竞争。 和昌水岸花城位于惠济区北四环板块，在万科·民安雲河锦上西北方向约3.5公里处，项目均价8800/平方米左右，其主推户型119平米的三室和136平米的四室对本 案有一定的竞争性。 再看二手房竞品项目，与万科·民安雲河锦上项目客户重合度最高的三个二手房小区，客户重合度都达7.0%以上。市民在挑选二手房小区和新房做对比时，主要还是考虑以户型面积换取更优地段，选择房龄较新、地段较好，且低总价的小户型二手房作为备选方案。 先看第一个竞品小区，位于万科·民安雲河锦上东南方向5公里处的美盛教育港湾（一期）小区。该小区相对更靠近主城核心区，拥有3000多套住宅，目前二手房在售房源达200余套，均价在17188元/平方米左右。项目建成时间都在近5年之内，二手挂牌在售户型主要为89平米、97平米、122平米的三室和140平米左右的四室，与 民安雲河锦上项目户型相似度较高，因此对本案带来一定竞争性。 阳光城9号院小区与万科项目的客群重合度有8.3%，该小区拥有2000多套住宅，目前二手房在售房源有110套，均价在13327元/平方米左右，建成时间在2017年，房龄较短，在售户型主要为87-93平米的三室，112-114平米的三室、84-88平米的二室，三室的户型对万科·民安雲河锦上项目带来一定的竞争性。 瀚宇天悦城一期（5号院）小区位于民安雲河锦上项目东南方向的金水区三全路板块，离主城核心区域更近，竣工时间在2023年，但目前在售均价17146元/平方米左右，价格明显高于民安雲河锦上，挂牌在售103套房源，在售较多的为97-109平方米的三室。 从区域来看，近期关注万科·民安雲河锦上项目的最高的用户居住行政区分布在金水、惠济、管城区等。细化到板块来看，关注万科·民安雲河锦上项目的用户分布热度最高的 板块在科学大道、五龙口、国基路等。 综合对比过后，对万科·民安雲河锦上项目的建议是：1、挖掘好本项目的区域优势，与竞品项目在区位上形成错位竞争；2、做好产品品质和交付力的宣传，让更注重项目性价比的客户了解产品优势；3、做好客户地图，及时把握科学大道、五龙口、国基路等区域潜在客户的挖掘和购买服务，并随时根据客户地图变化做布局调整。