物业服务ESG-物业存量竞争时代的突破密码

朮╃劚ⲏESG 鿛⺈儱䮅䧹剳儱勨ꆱ 㲾ꓪ皶◚僓♣溸痓熏㶕焺 2024年8月 MSC咨询季刊《洞察2024》 内容 序3 调研目标及范围说明4 1.以ESG，构建物业服务企业的下一个核心竞争力6 2.物业服务ESG，为未来而「卷」15 3.物业服务企业迈向ESG升级的实战指南28 结尾37 物业服务ESG：物业存量竞争时代的突破密码2 序 当前，国内商业领域正面临一系列挑战，房地产市场从快速增长转向平稳发展，新增供应减少，市场需求增长放缓，物业服务企业进入存量竞争时代，物业行业亟需寻找新的差异化竞争优势。 存量时代物业竞争趋势下，拥有独特的差异化优势将成为企业突出重围、在竞争中脱颖而出的关键，引入ESG标准无疑是推动行业可持续发展的重要方向。 新时代下企业可以把握外部趋势，从定位自身ESG目标出发，选择适合自身的发展路径，以ESG驱动企业整体品牌升级和服务能力升级。转变是挑战，更是机遇。 调研目标及范围说明 进入到21世纪，各国人民遭受到极端气候变化的负面影响，各国政府均意识到保护地球生态的必要性与急迫性。我国作为世界最大的发展中国家，近年来积极协同世界各方进行环境保护工作，在推 进全球生态环境治理及可持续发展等方面有着举足轻重的影响力。 随着碳达峰、碳中和的持续推进，我国碳交易市场规模不断扩大，在众多的产业中，房地产和建筑 行业作为碳排放的大户，对实现「十四五」的减排号召和2030年碳达峰目标的重要性不言而喻。绿色建筑作为地产及建筑业打造出的重要绿色产品，能最大限度地节约资源，为人们提供健康、舒适 和高效的使用空间，对于低碳社会建设、实现可持续发展具有重要意义。 物业服务作为地产业高度相关的行业，也作为国民经济中不可或缺的重要一环，关系到民生基本住房品质保障，关系城市基本社区单元管理。物业服务行业从增量向存量市场竞争转化过程中，物业服务ESG是探索多元、差异化竞争优势的重要手段，它能够通过更多元的价值维度框架，深度识别和洞察整个价值链相关者的需求和机遇，最终帮助物业项目实现与相关方形成更良好的互动关系。对企业而言，ESG不仅是监管机构的要求和高层管理者价值观的体现，也已成为影响投资者决策的 因素之一。 在国际物业服务企业不断提升ESG可持续发展竞争力的当下，我国物业管理行业整体ESG实践水平尚在起步阶段，在双碳政策目标下贯彻ESG可持续发展理念变得极为迫切和重要，而企业仍存在众多疑题： 对企业而言ESG或可持续发展是什么？ 针对物业服务的ESG是什么 哪些物业ESG举措是最适合企业的？ 企业的物业服务面对的实际使用者和外部相关方有哪些？ 哪些物业ESG举措能回应他们的需求和期待？ 除了回应需求外，企业是否可以创造传统物业服务不能提供的额外价值，从而创造额外收益？ …… 本文将以办公物业市场为例，深入探讨如何通过ESG实践引领物业行业走向可持续发展的新路径。 在第一章中将详细解析物业服务ESG的核心知识，以及该项目在国内外的发展趋势： 存量竞争时代企业新的竞争趋势是什么？ 物业服务ESG是什么，意味着哪些方向，行业内在比拼哪些方向？ ESG的国际趋势是什么样的？ 第二章我们将为大家讲解物业服务行业相关者有哪些，并分享物业服务同行发展现状： ESG对物业服务来说有什么必要性？ 物业服务行业的其他企业是怎么做的？ 企业如何传递ESG理念？ 第三章将聚焦战略路径解读，分析物业服务企业该如何进行ESG升级： 企业如何选择适合自身的发展路径？ 有什么优秀的行业标杆案例，值得参考和学习的经验是什么？主要研究方法： 文献综述 桌面调研 专家访谈 政策研究 案例分析 1.以ESG，构建物业服务企业的下一个核心竞争力 图1｜2018-2022年全国办公楼开工和竣工面积 面积/万平米 竣工面积 8000 7083 7000 6603 开工面积 6102 6000 5223 5000 3884 3923 4000 3042 3376 3180 3000 2612 2000 1000 0 2018 2019 2020 2021 2022 资料来源：国家统计局 物业存量竞争时代新机遇 存量时代的物业竞争趋势 根据国家统计局数据显示，2019年至2022年，全国办公楼竣工面积从3923万平方米稳步减少至 2612万平方米，累计降幅达33%。与此同时，开工面积也从7083万平方米逐年滑落至3180万平 方米，累计跌幅高达55%。这一系列数据清晰地表明，全国办公市场的增量正在迅速减少，预计未 来年均增长将控制在3000万平方米以内。 在写字楼增量市场不断萎缩的背景下，中国办公物业市场的竞争态势愈发激烈。众多上市物业企业纷纷将目光投向了办公物业市场，试图寻找新的增长点。办公物业市场规模的庞大无疑为这些企业提供了广阔的空间，其整体规模达到千亿级别，并预计在未来几年内持续增长。据预测，到2025年 ，办公物业的营收规模有望达到1419亿元，管理面积也将大幅增至16.7亿平方米。 然而，尽管多数上市物业企业（约96%）已积极布局办公物业市场，但大多数企业还未将办公物业作为独立业务板块进行深耕。这导致市场占有率相对较低，尚未出现显著的行业龙头。面对这样的市场格局，国内外物业公司、合资企业和外资设施管理公司等多方势力纷纷加入竞争，使得市场竞 争愈发激烈。 在这样的竞争环境中，成功把握市场机遇并非易事。由于市场准入门槛和运营难度较高，并非所有企业都能轻松应对。因此，拥有独特的差异化优势将成为企业突出重围、在竞争中脱颖而出的关键 。 图2｜租户目前对具备绿色认证的办公楼物业有何看法 21% 20% 在租金相近的情况下，有意愿搬迁至该办公楼中 50% 有意愿为搬迁至该类办公楼并支付租金溢价 13% 47% 303% %16% 认为其他建筑属性如区位、设施更重要，但偏好绿色楼宇 不确定/不关注 资料来源：世邦魏理仕研究部 图3｜对目前所在项目的业主对楼宇进行升级改造，租户是否愿意支出一定费用 28% 不愿意 可以考虑 34% 38% 尚不确定 资料来源：世邦魏理仕研究部 差异化方向：市场选择结果反映出对于可持续的认可 根据仲量联行于2021年出版的《评估办公楼宇净零排放和ESG的价值（ValuingNetZero&ESGforOffices）》白皮书，绿色物业因其优越的区位条件、完善的物业设施与管理，在质量上具备显著优势，从而有利于实现溢价。 白皮书特别针对北京、上海、广州、深圳、成都这五个城市的成熟商办区域进行了详细调研。数据显示，截至2021年上半年，绿色认证项目的租金普遍比非绿色认证项目高出10%~13.3%不等。 此外，强劲的租赁需求、稳定的租户结构以及较高的租金也影响着绿色商业地产项目的售价。仲量联行的研究进一步揭示，上述五个城市中，绿色认证办公楼的平均售价比非绿色认证办公楼高出8.9%~14.4%不等。 值得一提的是，LEED认证建筑因其优质的楼宇质量及品牌租户对绿色建筑认证的需求，获得了更高的市场认可。这使得LEED认证项目通常能够实现更高的出租率和更低的空置率：其出租率往往超出平均水平20%以上，而空置率则比非认证项目低4%。 如何理解物业服务ESG 在物业存量竞争日益激烈的今天，我们识别到引入ESG标准是推动行业可持续发展的重要方向和机遇。 物业服务ESG是什么？ 物业服务ESG是指在物业维护和运营中加入对环境、社会和经济影响的考量，旨在追求经济价值、环境与社会资源保护之间的平衡。 在物业服务行业从增量向存量市场竞争转化过程中，物业服务ESG是探索多元、差异化竞争优势的重要手段，它能够通过更多元的价值维度框架，深度识别和洞察整个价值链相关者的需求和机遇，最终帮助物业项目实现与相关方形成更良好的互动关系。 图4｜已在房地产策略中实施ESG相关事项的企业占比 受访企业占比 2023/左轴 2022/右轴 同比提升百分点/右轴 75%16 14 60% 12 45%10 8 30%6 4 15% 2 设定零碳目标 进行能源审计 污染减排计划 在租赁尽职调查中 涵盖绿色要素 租用绿色认证楼宇 可再生能源利用 资源利用 或减少浪费计划 采用本地供应商 或进行可持续采购 注重员工健康 0%0 资料来源：世邦魏理仕研究部 物业服务ESG意味着哪些方向？行业内在比拼哪些方向？ 我们对环境、社会和经济三个层面进行了综合考量，并将这些考量体现在可被察觉到的物业服务价值中，基于此，我们提炼了以下三个价值维度（方向）：低碳和气候变化、环境和资源、人与社区。 低碳和气候变化 提升气象灾害应对能力 适应环境监管和政策 提升能源效率 优化废弃物管理环境和资源 提升水资源利用效率 优化室内外环境 提升生态和环境友好程度人与社区 保障人身安全 促进人文关怀 国际综合趋势 在可持续发展和气候变化的大背景下，投资者、国际组织、政府和领域专家均对物业服务ESG提出了直接要求与预期。 行业协会机构的推动：REITs融资体系 新业态：将气候变化风险纳入考量 戴德梁行联合中金公司「构建基础设施ESG评价体系助力中国公募REITs常态化发展」调研报告指出：基础设施投资运营与ESG管理理念高度契合，一方面，两者都十分重视长期因素，基础设施项目运营周期通常长达数十年，受气候变化、气候灾害等长期因素影响更大，ESG理念可以发挥正向价值。另一方面，基础设施项目具有保障民生、涉及众多利益相关方的特点，ESG强调与利益相关方的沟通，做好ESG有助于与利益相关方建立良好关系，提升项目透明度和运营稳定性。 新手段：采用环境管理系统（EMS）评估环境绩效 Nareit（全国房地产投资信托协会）在《房地产投资信托基金如何制定行动和影响的环境目标》报告中称，98%的Nareit成员向GRESB（全球房地产可持续性标准）表示他们有关于环境问题的政策，100%的报告者都在积极利用数据或环境管理系统积极监测能源和水的消耗。 Nareit的成员在环境问题方面表现出显著的活跃性也展示了房地产投资信托基金行业对于全球环境保护挑战的积极响应和责任感。 新成效：为企业带来财务效益与更高的社会价值 通过提升房产对投资者和租户的吸引力，绿色建筑实现了比传统建筑高出23%的入住率，租金收入增加了8%，并且在销售时实现了高达31%的溢价。 国际组织的倡导：国际组织的倡导 联合国一份报告指出，全球约56%的人口居住在城市，预计到2050年将上升到70%，对可持续城 市的推动力（SDG11）为在城市一级推进气候行动提供了重大挑战和机会。 联合国《21世纪章程》第七章要求： •为所有人提供适当的住所 •改善人类住区管理 •促进可持续土地使用规划和管理 •促进环境基础设施的综合提供：水、卫生、排水和固体废物管理 •促进人类住区的可持续能源和运输系统 •促进灾害易发地区的人类住区规划和管理 •促进可持续建筑行业活动 •促进人力资源开发和人类住区发展的能力建设 联合国环境规划署表示当前可持续城市工作的主要领域是： •涵盖所有部门的城市的可持续消费和生产路线图 •通过政策、技术和融资进行上游干预，以减少和管理污染和浪费 海外政府政策的要求 美国 •华盛顿特区： 2018年，华盛顿特区颁布《清洁能源总括修正案》，规定低于一定能源门槛的商业和多户建筑必 须在五年合规期内将其性能提高20%，或采取其他规定性措施。 •佛罗里达州： 允许地方辖区为达到特定能效门槛的建筑物降低地方财产税税率。 •旧金ft市： 2019年，旧金ft市通过《可再生能源法》要求面积超过50.000平方英尺的私人商业建筑必须 100%由可再生电力供电。 英国 •能源性能标准： 依据能源利用、水耗、空气和水污染问题、室内环境质量等来评价建筑性能，并颁发相应的能源 性能证书。 •可持续住宅标准： 要求到2030年，英国所有新建住宅必须达到「零碳住宅」的标准，该标准涉及能源与二氧化碳 排放