房地产行业报告：落实新政策，坚持“去库存”

行业追踪（2024.7.27-2024.8.2） 政治局会议：强调“落实地产新政”及“坚持消化存量” 中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，审议《整治形式主义为基层减负若干规定》。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。 要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 本次政治局会议房地产相关表述仍基于“防风险”框架下，1）“落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策”，反映推动如“下调房贷、公积金贷款利率”等前期政策落地见效，在下半年优先级高。2）“坚持消化存量和优化增量相结合”，与4月30日“统筹研究…”相比，强调政策执行力与定力。8月2日，中国人民银行召开2024年下半年工作会议，会议要求，扎实做好金融支持融资平台债务风险化解。防范化解房地产金融风险，落实好3000亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度。推动建立权责对等、激励相容的风险处置机制，积极稳妥推动存量风险处置。我们预计“去库存”相关举措落地或是下半年地产政策的核心聚焦点。短期增添其他增量政策角度的概率较低。 新型城镇化：五年行动计划发布，拉动万亿规模投资需求 国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，对未来五年推进新型城镇化建设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署。突出以人为本。 把农业转移人口市民化作为新型城镇化首要任务，实施新一轮农业转移人口市民化行动。 主要措施包括：以进城农民工及其随迁家属为重点、兼顾城市间流动人口，统筹推进深化户籍制度改革和健全常住地提供基本公共服务制度，着力解决好农业转移人口最关心的稳定就业、子女教育、住房保障、社会保险等问题，完善农业转移人口市民化激励政策，健全进城落户农民农村权益维护政策。 我们认为，新型城镇化新5年发展计划将同样为房地产行业发展注入新的活力。截至2023年末，我国常住人口城镇化率66.2%，仍具发展空间，“农业转移人口市民化”有助于总量层面激发房地产行业增量需求进一步提升；户籍人口城镇化率达48 .3%，较常住人口城镇化差值水平仍有差距，“户籍制度改革”将加速农业人口落户，并辅以就业、子女教育、公共配套等多维度政策支持，有助于激发迁移人口的内生式居住需求，有效对冲人口总量下滑、老龄化加剧带来的需求边际走弱影响，同时对消费、投资形成正循环拉动。 7月新房、二手房同比继续改善 新房市场本周成交213万平，月度同比-19.29%，相较上月改善2.40pct；累计库存12111万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交153万平，月度同比+27.76%，相较上月改善21.81pct。7月22日-7月28日，土地市场本周成交建面2592万平，滚动12周同比-20.87%；成交总额382亿元，滚动12周同比-48 .94%； 全国平均溢价率3.8%，滚动12周同比-2.29pct。 本周申万房地产指数+1 .32%，较上周提升4.01pct，涨幅排名17/31，领先沪深300指数2.05pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.88%，较上周提升0.19pct，涨幅排序11/11，跑输恒生指数2 .44pct；克而瑞内房股领先指数为-3 .65%，较上周提升1.31pct。 投资建议：三中全会表态继续传递积极政策信号。需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等； 4）优质物管：中海物业、保利物业、招商积余、华润万象生活、万物云；5）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 1.本周观点：落实新政策，坚持“去库存” 政治局会议：强调“落实地产新政”及“坚持消化存量” 中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，审议《整治形式主义为基层减负若干规定》。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。 要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加快化解地方融资平台债务风险。要统筹防风险、强监管、促发展，提振投资者信心，提升资本市场内在稳定性。 自4月30日政治局会议提出“消化存量和优化增量“后，收购存量商品房的支持性政策及金融机构配套融资迅速跟进，已有安徽、湖北、宁夏、广州、武汉等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房。截至6月末，3000亿保障性住房再贷款余额为121亿元人民币，“收储”工作稳步推进。 本次政治局会议房地产相关表述仍基于“防风险”框架下，1）“落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策”，反映推动如“下调房贷、公积金贷款利率”等前期政策落地见效，在下半年优先级高。2）“坚持消化存量和优化增量相结合”，与4月30日“统筹研究…”相比，强调政策执行力与定力。8月2日，中国人民银行召开2024年下半年工作会议，会议要求，扎实做好金融支持融资平台债务风险化解。防范化解房地产金融风险，落实好3000亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度。推动建立权责对等、激励相容的风险处置机制，积极稳妥推动存量风险处置。我们预计“去库存”相关举措落地或是下半年地产政策的核心聚焦点。短期增添其他增量政策角度的概率较低。 新型城镇化：五年行动计划发布，拉动万亿规模投资需求 国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，对未来五年推进新型城镇化建设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署。8月2日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，介绍了《计划》有关情况： 突出以人为本。把农业转移人口市民化作为新型城镇化首要任务，实施新一轮农业转移人口市民化行动。主要措施包括：以进城农民工及其随迁家属为重点、兼顾城市间流动人口，统筹推进深化户籍制度改革和健全常住地提供基本公共服务制度，着力解决好农业转移人口最关心的稳定就业、子女教育、住房保障、社会保险等问题，完善农业转移人口市民化激励政策，健全进城落户农民农村权益维护政策。 聚焦两类重点地区分类施策。一类是对城镇化率低且人口规模大的地区，实施潜力地区城镇化水平提升行动，协调推进新型工业化城镇化，构建产业梯度布局、人口就近就业、大中小城市协调发展的良性互动格局。另一类是对城镇化率较高且人口持续集聚的地区，实施现代化都市圈培育行动，加快转变超大特大城市发展方式，依托中心城市辐射带动周边市县共同发展，推动通勤便捷高效、产业梯次配套、生活便利共享。 深化户籍制度改革。《计划》明确：经过5年的努力，农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住地提供基本公共服务制度进一步健全。公安部治安管理局局长仇保利表示：“我们将指导各地在坚持合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）基本条件的基础上，因地制宜、因城施策，进一步放开放宽迁移政策，推行以经常居住地登记户口制度，更好促进农业转移人口进城落户。 国家发展改革委副主任郑备表示，新型城镇化可在扩大内需方面发挥重要作用，“从消费看，农业转移人口在城市实现稳定就业居住后，工资水平和收入增长预期将会提高，同时将能享受更好的公共服务，消费意愿和消费能力将会提升，消费结构和生活品质也将升级。 据测算，我国城镇化率提高1个百分点，每年可以新增2000多亿元的消费需求。从投资看，新型城镇化能够有效带动市政公用、公共服务等方面的投资以及居民住房等领域投资。 初步测算，我国城镇化率提高1个百分点，可以拉动万亿元规模的新增投资需求”我们认为，新型城镇化新5年发展计划将同样为房地产行业发展注入新的活力。截至2023年末，我国常住人口城镇化率66.2%，仍具发展空间，“农业转移人口市民化”有助于总量层面激发房地产行业增量需求进一步提升；户籍人口城镇化率达48.3%，较常住人口城镇化差值水平仍有差距，“户籍制度改革”将加速农业人口落户，并辅以就业、子女教育、公共配套等多维度政策支持，有助于激发迁移人口的内生式居住需求，有效对冲人口总量下滑、老龄化加剧带来的需求边际走弱影响，同时对消费、投资形成正循环拉动。 1.1.投资建议 三中全会表态继续传递积极政策信号。需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。 标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、招商积余、华润万象生活、万物云；5）租赁企业：贝壳。 表1：A股重点标的估值与盈利预测 表2：H股重点标的估值与盈利预测 2.成交概览 2.1.新房市场 2.1.1.新房成交情况 7月27日-8月2日，60城商品房成交面积为213万平，移动12周同比增速为-23.17%，增速较上期提升1.37pct；月度同比-19.29%，相较上月改善2.40pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为58、127、28万平，移动12周同比增速分别为-17.99%、-25.69%、-16.48%，增速较上期分别变化+2.10pct、+0.88pct、+3.42pct，与历史相比，一线、二线、三线及以下降幅收窄。 图1：50城商品房成交面积 图2：50城商品房成交面积-月度同比 图3：分能级商品房成交面积-移动12周同比 图4：一线4城商品房成交面积-移动12周同比 图5：商品房成交面积热力图 2.2.二手房市场 7月27日-8月2日，17城二手房成交面积为153万平，移动12周同比增速为+13.43%，增速较上期提升3.67pct；月度同比+27.76%，相较上月改善21.81pct。分能级看，一线、二线、三线及以下城市本周商品房成交面积分别为34、111、8万平，移动12周同比增速分别为+31.37%、+4.16%、+305.70%，增速较上期分别变化+5.20pct、+3.16pct、-6.84pct，与历史相比，一线、二线增幅扩大，三线及以下增幅收窄。 图6：17城二手房成交面积 图7：17城二手房成交面积-月度同比 图8：分能级二手房成交面积-移动12周同比 图9：一线2城二手房成交面积-移动12周同比 图10：二手房成交面积热力图 2.3.土地市场 7月22日-7月28日，全国土地成交建筑面积为2592万平，滚动12周同比增速为-20.87%，较前期上升6.76pct；分能级看，一线、二线、三线城市本周土地成交建筑面积分别为150、856、1586万平，滚动12周同比增