国盛地产7月百强房企销售会议

1、百强房企销售表现 7月份百强房企销售同比下降接近20%，环比下降36%。市场整体表现偏弱，尤其是二线城市和上海的降温超出预期。 龙头房企如保利和中海在7月份的销售表现大幅下滑，环比降幅分别为70%和40%。这主要是由于6月份的高基数效应。 2、城市市场表现 北京市场在7月份表现大幅低于预期，主要原因是限购政策未调整和淡季影响。 上海新房和二手房成交量环比下降44%和接近40%，市场快速降温。 南京在7月份环比增长7%，同比增长10%，但去化率降至近年来最低点，仅为5%。 3、供求与库存 7月份30城新增供应总量同比下降31%，一线城市供应缩水明显，环比降幅在30%以上。 30个重点城市的狭义库存量为2.36亿平米，环比微降0.8%，与去年同期基本持平。 4、土地市场 7月份土地市场继续低迷，环比下降16%，同比下降30%以上。除北京、上海外，其他城市的土地成交普遍平淡。 5、市场预期与政策影响 预计8月份市场表现环比持平或略有增长，但同比降幅可能与7月份相似或进一步扩大。 上海和杭州放开土拍限价，但对房企利润率的影响较小，房企拿地仍较为理性。 6、新房与二手房价格 7月份新房推售量和供应量处于低位，降价打折情况较6月份有所减少。新房和二手房价格形成相互竞争，尤其在去化不畅的区域。 7、房企拿地与销售压力 上半年一线城市土拍量大幅下降，导致龙头房企在核心城市的货值不足，预计下半年业绩将受到拖累。 下半年核心城市的供地计划将有所增加，预计土地市场会有所恢复，但整体拿地积极性仍需观察。 8、保障房与收储政策 目前配售型保障房的收购价格较低，市场供需结构未因收储政策发生质变。地方政府通过配售型保障房缓解资金压力。 以旧换新政策在郑州和南京力度较大，但实际完成交易的体量仍较小，主要受收购价格和新房价格影响。 9、市场展望 预计下半年新房和二手房销量压力依然较大，但有托举因素存在，整体销量可能与上半年持平。 核心城市新房和二手房价格倒挂现象已不明显，市场价格趋于稳定。 Q&A Q：目前二手房市场的挂牌量和新增挂牌量的情况如何？A：目前二手房市场挂牌量处于相对低位，新增挂牌量也在走低。市场相对稳定，但房东心态有所变化。 Q：上海、北京和深圳的二手房市场表现如何？ A：上海的二手房市场在6、7月份表现为快速上升后又快速下降，成交量基本回到了新政策出台前的水平。北京的新房市场相对稳定，环比下降了20%，但二手房市场在政策出台后持续四周呈逐步走低趋势，七月第四周的成交量已低于政策出台前的水平。深圳的二手房市场在小阳春后逐步降温，政策推动下出现反弹，但7月份的成交量全面回落，与4月第三周的低点相当。 Q：深圳新房市场的表现如何？ A：深圳新房市场7月份成交量环比下跌20%多，虽然相对稳定，但看房量也快速走低。 Q：广州的房地产市场情况如何？ A：尽管广州的政策力度较大，但7月份的新房和二手房成交量都快速回落，市场表现偏弱。去化率仍维持在10%。 Q：杭州的房地产市场表现如何？ A：杭州新盘7月份的降幅较大，环比下降50%以上；二手房市场相对稳定，但环比也下降了20%以上，没有上海降幅大。 Q：七月份土地市场的情况如何？ A：七月份土地市场依然低迷，环比下降16%，同比下降30%以上。北京和上海的热门地 块有高溢价成交，但整体情况较为平淡。 Q：八月份的市场预期如何？ A：八月份市场预期变化不大，环比可能持平或略有增长。传统淡季的影响下，成交量略有改善，但同比可能继续下降，除非有新的政策刺激。 Q：今年上半年拿地很少，会不会对下半年销售造成压力？下半年拿地有没有可能出现好转？如果没有，明年销售压力会不会更大？ A：从企业的业绩来看，下半年确实会面临这个问题。上半年一线城市和二线城市的土拍量相比去年同期下降幅度较大，尤其是一线城市。龙头房企在核心城市补地的量明显下降，这对下半年业绩会形成一定拖累。目前有效供应和货值对企业非常重要，核心城市的货值和供应才算有效。下半年核心城市的供地节奏是否转暖还需观察，但从北京、上海等一线城市的供地计划来看，下半年供地量应该会有明显增长。如果拿地起不来，未来的销售也很难提升。 Q：怎么看待上海和杭州放开土拍限价？是否会进一步压缩房企利润率，还是 会转移到下游购房群体？ A：放开土地限价不代表未来售价限制，土地价格不一定会往上走。房企拿地还是比较理性，上海近期拍出的地块溢价率并不高，整体较为理性。从利润空间来看，未来批售价格可能会上涨，但拿地成本也可能上升，利润空间可能增减不一。外围区域土地房企拿地积极性不高，成交溢价也不高，未来定价不会有太大溢价。 Q：下半年月度有没有转正的机会？ A：七月份是最好的时机，如果七月份都没转正，后面转正的可能性比较渺茫。 Q：新房价格现在打折力度的变化情况？新房和二手房价格之间是否有相互竞 争的现象？ A：由于新增供应量处于低位，降价打折情况相比6月有所减少。新房和二手房价格之间确实存在竞争，尤其在去化不畅的区域和板块。新房价格不能定得比二手房高太多，否则会卖不动。上海市中心的老破小卖得很好，但外围区域的新房销售不佳，形成了互相牵制的关系。 Q：能否把房企分个类别？ A：目前没有办法具体分类，但可以根据企业的主要聚焦区域进行简单判断。例如，中海主要聚焦在核心城市，有些企业则主要在外围区域。具体量化和打分难度较大，工作量也很大。 Q：土储资金落地进展快一些的城市土储收购情况和收购价格，尤其杭州这些 地方？ A：目前具体收购价格不太清楚，整体收储进展不是特别快。从官方公布的数据来看，租赁贷款额度大概在两百多个亿左右。具体城市和项目的信息暂时没有。 Q：下半年新房和二手房的销量预计会如何变化？ A：正常情况下，下半年销量通常占全年总量的60%。然而，今年的情况与往年类似，预计上下半年销量将持平。虽然下半年市场压力仍然较大，但也存在一些支撑因素。因此，预计新房和二手房的销量变化不会显著。 Q：目前核心城市核心区域新房与二手房价格倒挂的现象有多严重？ A：当前，大多数城市已经基本不存在明显的价格倒挂现象。即使在一些热门板块，这种 倒挂的价差也已不明显。例如在上海，除非特别热门的板块，否则倒挂现象已经不再显著。 Q：近期部分城市推出了以旧换新的政策，当前这项政策的进展如何？ A：部分城市如郑州和南京在推进以旧换新政策方面力度较大，但总体而言，实际的交易体量并不大。尽管老百姓的参与积极性较高，但由于政府收购旧房的价格、新房购买价格等复杂因素，导致实际完成以旧换新交易的数量有限。这项政策的难度较大，影响也较为有限。 Q：对于配售型保障房的看法是什么？这类保障房对市场的影响如何？ A：配售型保障房的本质是在供应和需求两端同时减少，因此对市场的供需结构没有产生根本性的影响。对于地方政府而言，这种保障房有助于缓解资金压力，因为配售的资金回笼周期较短。以郑州为例，这类房源属于封闭管理，不允许上市交易，只能卖给政府，这种机制类似于租赁型住房。总体来看，配售型保障房对市场商品房的供求关系影响有限。 Q：大部分前十大房企今年累计销售同比负增长超30%，未来这些尚未出险的 房企爆雷的概率是否较大？有没有推荐关注的指标？ A：目前市场中未出险的房企未来仍存在较大的爆雷风险，尤其是在销售规模上不去的情况下。多数房企的负债和还本付息压力都很大，必须依靠一定的销售规模维持稳定。如果未来销售进一步走低，爆雷的风险将增加。这是一个普遍性的风险，除了部分央企之外，各家房企都面临较大的压力。