仍需期待收储等超常规政策

行业研究|行业周报 看好（维持） 仍需期待收储等超常规政策 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年07月29日 核心观点 本周市场回顾。第30周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为+1.0%。沪深300指数报收3409.29，周度涨幅为-3.7%；创业板指数报收1659.53，周度涨幅-3.8%；房地产指数（申万）报收 1727.17，周度涨幅为-2.7%。 全国政策方面。7月22日，住建部明确推动住房城乡建设领域各项改革，构建房地产发展新模式。7月26日，自然资源部办公厅印发《城中村改造国土空间规划政策指引》。地方政策方面。香港房屋局、广东省住建厅发布政策推动住房供应改善。苏州调整2024年度住房公积金缴存基数。惠州下调二手房公积金贷款首付比例。襄 阳调整商转公贷款政策。江苏江阴推广“旧房收购”。 本周新房销量较第29周增加，二手房销售量较第29周增加。第30周44大城市新房销售为1.7万套，较第29周增加6.7%；21大城市二手房销售1.9万套，较第29周增加0.2%。一线城市新、二手房交易较第29周分别减少5.4%、减少5.1%；二 线城市新房、二手房交易较第29周分别增加10.0%、增加4.3%。库存量较第29周增加，库销比较第29周增加。截至第30周，18大城市库存为95.4万套，较第29 周增加8.1万套；库销比为21.3个月，较第29周增加2.1个月。本周土地市场活跃 度较第29周上升。第30周36大城市市本级合计成交土地94块。土地出让金增 加。2024年第30周36大城市市本级土地出让金为686.2亿元，较第29周增加 642.9亿元。平均溢价率上升。2024年第30周36大城市市本级土地成交平均溢价 率3.1%，较第29周上升2.4%。第30周36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的 地块数量为97块。 重点公司公告。上海临港、中国中铁、保利发展、上实发展等公司发布2023年分红情况。招商蛇口、金地集团、福星股份等公司为子公司提供贷款担保。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 深化地产领域改革2024-07-22 美联储降息预期升温，周五地产股反弹2024-07-16 5.17以来政策回顾2024-07-08 投资建议与投资标的 常规政策效果持续性不强，仍需期待收储等超常规政策。5月17日，央行发布多项支持房地产的金融举措，包括降低最低首付比例、取消房贷利率政策下限、以及调降公积金贷款利率等，全国大多城市已相继跟进落实。一线城市中，5.27上海出台 “沪九条”，全面优化楼市限购、信贷政策。限购政策放松方面，上海此次放松力度是一线城市中最大的，相较北京限购政策仍区分五环内外，以及深圳仍区分核心/非核心区，上海此次放松无差异辐射全市，具体政策包括允许二孩及以上的多子女家庭增购1套住房；非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限“五改三”；非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房等调整，释放出了大量的购房名额。从市场反馈来看，4月、5月上海商品房成交量分别为9476、8326套，5.27“沪九条”后，6月上海商品房成交量提升至10549套，环比增长27%，7月（截至7月28 日）成交量回落至9044套。二手房方面，上海4、5月二手房成交量分别为16234 套、17099套，6月成交量提升至23906套，而7月（截至7月28日）成交量降至 17738套，上海新房及二手房市场进入7月后逐渐冷静下来。以需求端政策松绑力度较大的上海来映射整体新政效果的持续性，我们认为该类常规政策短期内有所成效，中长期来看，政策效果持续性或更多由居民收入预期以及房价预期决定，而真正解决问题仍需依靠中央财政出资，实施超常规政策，包括援助开发商主体信用、收储、兜底烂尾楼、为法拍平台提供流动性支持，以及援助断供居民。其中收储方面，5月17日央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购存量房， 6月12日中国人民银行召开保障性住房再贷款工作推进会，部署保障性住房再贷款推进落地工作，后续持续关注再贷款落地进度、地方国企平台申请情况及具体收购方案等。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第30周市场行情回顾（2024.07.20~2024.07.26）4 1.1第30周行业指数表现4 1.2第30周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.07.20~2024.07.26）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议10 风险提示11 附录11 图表目录 图1：2024年第30周44城新房成交套数5 图2：2024年第30周21城二手房成交套数6 图3：2024年第30周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第30周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指数4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单11 1.第30周市场行情回顾（2024.07.20~2024.07.26） 1.1第30周行业指数表现 第30周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为+1.0%。沪深300指数报收3409.29，周度涨幅为-3.7%；创业板指数报收1659.53，周度涨幅-3.8%；房地产指数（申万）报收1727.17，周度涨幅为-2.7%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指数 指数(2024/07/26) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3409.29 -3.7% 1.9% -11.9% 创业板指 1659.53 -3.8% 2.5% -29.3% 房地产指数（申万） 1727.17 -2.7% -0.7% -42.3% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第30周地产板块个股表现 第30周地产板块涨幅居前的公司分别为万通发展、市北高新、冠城大通、*ST金科、市北B股。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 万通发展 10.8% 福星股份 -17.2% 市北高新 9.9% 招商蛇口 -8.5% 冠城大通 7.9% 西藏城投 -7.7% *ST金科 6.4% 万业企业 -7.7% 市北B股 4.3% 张江高科 -7.3% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.07.20~2024.07.26） 2.1行业一周要闻回顾 全国政策方面。7月22日，住建部明确推动住房城乡建设领域各项改革，构建房地产发展新模式。7月24日，农业农村部明确严禁利用农村宅基地建别墅和私人会馆。7月26日，自然资源部办公厅印发《城中村改造国土空间规划政策指引》。地方政策方面。长沙推行商品房销售管理清单制 度，发布购买二手房和现房时公积金提取时限要求。香港房屋局、广东省住建厅发布政策推动住房供应改善。苏州调整2024年度住房公积金缴存基数，惠州下调二手房公积金贷款首付比例。襄阳市调整商转公贷款政策，湖南永州实行购房契税补贴政策。江苏江阴推广“旧房收购”。 全国政策： 1）住建部：推动住房城乡建设领域各项改革构建房地产发展新模式（7.22）信息来源：观点地产网 2）农业农村部：明确严禁利用农村宅基地建别墅和私人会馆（7.24）信息来源：观点地产网 3）自然资源部办公厅印发《城中村改造国土空间规划政策指引》（7.26）信息来源：观点地产网 地方政策： 1）长沙：推行商品房销售管理清单制度提升市场透明度（7.21）信息来源：观点地产网 2）香港房屋局：多政策协同推动住房供应与过渡性住房改善（7.22）信息来源：观点地产网 3）广西荔浦：唯一住房正挂牌出售新购住房贷款可按首套认定（7.23）信息来源：观点地产网 4）苏州：发布通知对2024年度住房公积金缴存基数进行调整（7.23）信息来源：观点地产网 5）襄阳市：调整商转公贷款政策扩大贷款对象范围优化住房认定标准（7.23）信息来源：观点地产网 6）湖南永州：实行购房契税补贴政策三孩及以上家庭最高补贴80%（7.23）信息来源：观点地产网 7）江苏江阴：大力推广“旧房收购”“卖旧买新”契税补贴单套最高10万元（7.24）信息来源：观点地产网 8）惠州：二手房公积金贷款首付比例下调至三成（7.24）信息来源：观点地产网 9）长沙：购买二手房和现房时公积金提取时限为产权过户满1年后的24个月内（7.24）信息来源：观点地产网 10）广东省住建厅：全面把握收购已建成存量商品房用作保障性住房政策（7.26）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第30周新房销量较第29周增加，二手房销售量较第29周增加。第30周44大城市新房销售为 1.7万套，较第29周增加6.7%；21大城市二手房销售1.9万套，较第29周增加0.2%。一线城市新、二手房交易较第29周分别减少5.4%、减少5.1%；二线城市新房、二手房交易较第29周分别增加10.0%、增加4.3%。 图1：2024年第30周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 00 2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年 第27周第41周 第3周 第17周第31周第45周 第8周 第22周第36周第50周第13周第30周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第30周21城二手房成交套数 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2021年2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年 第21周 第38周 第51周 第12周 第25周 第38周 第51周 第13周 第26周 第39周 第52周 第14周 第30周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：2024年第30周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2021年 第27周 2021年 第41周 2022年 第3周 2022年 第17周 2022年 第31周 2022年 第45周 2023年 第8周 2023年 第22周 2023年 第36周 2023年 第50周 2024年 第13周 60% 50% 40% 30% 20