房地产行业2024上半年重点50城租售比调查报告：租金回报率创新高，租房收益跑赢银行存款利息

重点50城租售比调查研究报告 1 2024上半年 重点50城租售比调查报告 ———租金回报率创新高，租房收益跑赢银行存款利息 本报告选取了重点50城的数据，对50城的租售比、租金回报率、售租比、租金收入比进行测算。核心结论如下： 2024上半年全国重点50城租售比为1：590，房价租金偏离程度连续2年缩小。但当前租售比水平仍远低于国际合理区间，偏离度仍有修正空间。 2024上半年重点50城租金回报率较上年上升0.07个百分点至2.03%，创自2019年以来新高，并跑赢当前五大行5年期存款利率。 2024上半年重点50城售租比年限缩短至49.2年，其中高售租比的城市仍集中分布于长珠三角经济圈。 2024上半年重点50城租金收入比降至12.75%，以北京、上海、广深、三亚为核心形成4个租房压力圈。 第一部分：租售比 2024上半年全国50城租售比为1：590，房价租金偏离程度连续2年缩小。租售比是通过租金与房价间的关系来衡量地区楼市运行是否良好，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。根据诸葛数据研究中心监测的重点50城来看， 2024上半年平均租售比为1：590，自2023年以来租金与房价的偏离程度连续2年缩小，但当前租售比水平仍远低于国际合理区间，房价租金的偏离程度仍有修正空间。 具体来看，2024上半年重点50城平均租金为33.29元/㎡/月，较2023年下降1.18%； 平均房价为19640元/㎡，较2023年下降4.65%。进入2024年，房地产市场仍在调整过程中，市场进入“以价换量”状态，租金、房价持续下行，且房价跌幅明显大于租金，导致租金与房价的偏离度缩小。关于房价比租金下跌的多，除涉及流动性问题外，还需要认识到一方面，购买房屋涉及到的交易成本往往比租赁更高，居民买涨不买跌，房价下行直接导致的是市场信心下滑，从而加剧了房屋市场供需的不平衡，推动房价更快下跌。 注：租售比=单位月租金：单位房价 第二部分：租金回报率 2024上半年租金回报率创新高，租房收益预期改善。租金回报率，是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的重要指标。国际上认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半 年重点50城租金回报率为2.03%，较2023年上升0.07个百分点。近六年来租金回报率呈现“先降后稳再升”趋势，今年上半年租金回报率水平创自2019年以来新高，意味着居民依靠租房获取收益的可行性预期初步改善。 注：租金回报率=房屋年租金/房屋总价 租金回报率跑赢存款利率、1年期国债利率、以及基金市场平均收益率。从收益角度来看，当前相比存银行的利息收益，买房收租或许更具可观性，最新数据显示，2024年7 月25日工、农、中、建、交五大行集体下调存款挂牌利率，其中，五年期整存整取存款挂 牌利率下调20个基点至1.8%，低于上半年50城平均租金回报率0.23个百分点。同时，当前租金回报率亦分别高出1年期国债利率和基金市场平均收益率0.56、0.03个百分点。此外，相比购买10年期国债所取得的收益，收租并不具备选择优势。 一线城市租金回报率小幅下降，二线、三四线持续上升。分等级城市来看，2024上半 年一线城市租金回报率为1.79%，较2023年回落约0.01个百分点；二线城市租金回报率 为1.92%，较2023年上升0.09个百分点；三四线城市租金回报率为2.46%，较2023年上 升0.12个百分点。 从租金回报率的绝对值水平来看，城市能级越高，租金回报率越低，主要系高能级城市的高人口密度将促进高购房需求，进而推高房价水平，对租金回报率产生压制。另外，引发各线城市租金回报率变化的原因各不相同，一线租金跌幅大于房价，导致租金回报率下降；二线租金及房价持续面临下行压力，租金回报率上升系房价跌势更为明显；三四线城市租金回报率持续上升主要是由于租金上涨，而房价在缺乏稳健的购房需求支撑下持续下降。 银川租金回报率4.58%领跑50城，厦门最低。从城市租金回报率水平来看，高租金回报率城市主要以弱二线及三四线城市居多，其中，银川、乌鲁木齐、贵阳位居前三，租金 回报率分别为4.58%、3.63%、3.44%。低租金回报率城市则聚集更多重点一二线城市，如厦门租金回报率处于50城最低位，仅有1.32%；深圳租金回报率1.61%、苏州1.66%、北 京1.81%等。 超8成城市租金回报率上升。从城市租金回报率变化来看，2024上半年50城中有42 城租金回报率上升，8城下降。其中，租金回报率下降的城市，大多数情况为租金跌势大于房价，也意味着通过出租回本的难度较大，包括北广深3个一线城市，北京、深圳租金 回报率较2023年各下降0.03%，广州下降0.02%；银川降幅最大，为0.2%。 从租金回报率升幅TOP15城市来看，根据原因大致将这些城市分为两类，一是洛阳、湛江、乌鲁木齐、昆明、中山、保定、石家庄，租金回报率上升较为明显系租金走势更为乐观，租金上涨而房价下行，其中，洛阳上升0.35%居首；二是惠州、大连、杭州、沈阳等，租金及房价走势双双受挫，且房价跌幅远远大于租金，以致租金回报率呈现上升态势，面对价格市场全面下行的压力，尤其是东北城市要警惕人口流出问题。 第三部分：售租比 居民以出租收回买房成本年限缩短至49.2年。通俗来讲，售租比则更能直观的看出居民买房回本的难易程度，往往售租比越高，居民通过出租房屋收回买房成本的时间越长。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年全国50大中城市售租比为49.2年，也 就是说居民想要通过租金收回买房成本需要49.2年的时间，较2023年缩短了2.9年，当 前售租比处于2019年以来最低水平。 注：售租比=房屋总价/房屋年租金 从分布来看，高售租比的城市集中分布于长珠三角经济圈。其中，厦门位居高售租比榜首，靠出租收回买房成本需要约76年，主要系厦门房价位居高位，仅次于北上深，而租金水平与房价地位悬殊，此外，厦门的土地供应稀缺或是导致房价高的重要原因之一。东莞售租比达71.6年位居第二。宁波、金华、深圳、苏州紧随其后，2024上半年售租比均在60年以上。银川、乌鲁木齐、贵阳位居低售租比前三，均不到30年就可以通过出租收 回购房成本，甚至少于厦门50年左右。桂林、哈尔滨、长沙以及湛江的售租比也较为合理， 均在35年以下。 2024上半年8城售租比年限上升，北广深3个一线城市入列。其中，金华升幅居首， 售租比年限较2023年拉长了3.4年，通过出租收回买房成本的难度加大。北广深3个一线城市也在其中，房价高企系出租回本难的主要压力源，3城售租比分别较2023年增加1、0.6、1.1年。售租比下降城市中，东莞、昆明、杭州下跌幅度位居前三，通过租金回本的年限均缩短了5.5年及以上。需要警惕的是，多数城市收租回本年限缩减主要是因房价下行显著的影响，但长时间的房价持续下行将制约市场信心的恢复，供求关系改善仍是重要突破口。 第四部分：租金收入比 重点50城租金收入比持续回落，居民租房压力逐步缓解。所谓租金收入比就是指租金支出在收入中所占权重，能够直观地反映居民租房压力。国际上认为30%是租金收入比的黄金分割点，如果租金超过收入的30%，其他消费就会被大大压缩，生活幸福感就会下 降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024上半年重点50城租金收入比为12.75%， 较2023年回落0.62个百分点，意味着居民租房的压力稍有减轻。 注：2024年人均可支配收入以2024年一季度数据估算得出，具体为2024年人均可支配收入=2023年人均可支配收入*（1+（2024一季度人均可支配收入/2023一季度人均可支配收入*0.75））。 以20㎡作为平均租房面积，绘制出重点50城的租房压力图。可以明显看到，以北京、 上海、广深、三亚为核心形成4个租房压力圈，其中，深圳（26.95%）、上海（25.28%）、三亚（24.57%）、北京（24.52%）租金收入比位居TOP4，租金支出接近总收入的三成，居民租房面临较大压力；广州、杭州、厦门、成都租金收入比亦位居高位。而低租金收入比的城市中，金华、烟台、中山等15个城市租金收入比在10%以下，租房群体的居住幸福感相对更高。 重点50城中近9成城市租金收入比下降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示， 2024上半年仅有6城租金收入比上升，其余44城均下降。从6个租金收入比上升的城市来看，三亚一马当先，租金收入比较2023年上升1.39个百分点，主要是由于旅游业的阶段性旺盛带动租赁需求增加，租金强势上涨，且增速大幅跑赢收入；湛江、洛阳、昆明、威海、乌鲁木齐亦是租赁市场活跃度上升，租金涨势强于收入。从租金收入下降城市来看，北上广深4城租房压力减轻程度靠前，2024上半年租金收入比均较2023年下降超1.5个百分点。 11 诸葛数据研究中心： 诸葛数据研究中心（又称：诸葛数据研究院）是依托于诸葛大数据和AI成立的专业房地产研究机构，自成立以来深受房地产企业、金融机构以及权威媒体的信赖与支持。诸葛数据研究院依托诸葛科技覆盖的八百多个城市的数据资源，建立了信息最全的、最专业房地产数据库，定期发布中国主要城市的价格指数，及时反应房地产市场变化及房产重要报告，研究领域覆盖土地市场、新房、二手房、租房、房企等全业态领域。 法律（免责）声明： 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的版权归本公司所有，未经许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为诸葛找房，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。