降息符合预期，预售制改革或有序推进

行业事件： 7月22日，央行下调一年期和五年期贷款市场报价利率，分别下调10BP至3.35%和3.85%。二十届三中全会通过了《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》，决定延续了2024年以来对房地产的表述，同时提出了改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。 购房成本持续降低，市场有望逐步回暖 房地产市场仍在下行周期，降低LPR利率，一方面有望带动房地产市场需求释放，另一方面利好存量贷款成本下降，提振市场信心。自2022年以来，5年期LPR已累计下调80BP，房贷利率已降至历史最低水平。本次贷款利率下调10BP，以北京为例，假设贷款总额为300万，贷款年限30年，则月供减少167元，还款总额减少6万元。1年期LPR同步下调，有利于缓解房企资金压力，加速行业企稳。 商品房存量较为充足，预售制度有待循序渐进改革 目前我国的商品房存量较为充足，根据七普数据，2020年我国家庭户人均住房面积达41.8平方米，人均房间数达到1.2间，已达到较高水平。从供给来看，截止2024年6月，我国待售商品房面积达7.39亿平方米，同比增长15.2%，处于历史高位。商品房预售制度的设立初衷，是为了解决城镇化初期房企资金不足、商品房短缺的问题。随着房地产市场的快速扩张，预售制度的弊端逐渐显现，购房者的权益得不到保障。目前供需关系已发生转变，房地产长久健康的发展或需要更适配的销售模式。 预售制度转型需循序渐进，配套相关资金政策 预售制度改革涉及多方面因素，包括房企融资配套、债务重组、存量项目保交房等。目前房企资金压力较大，如立即取消预售制度，可能会导致房企资金断裂，在建项目停工或延迟交付。参考国外房地产模式，可考虑根据项目进展按比例进行预售款支付，同时加强预售资金的监管。长期来看，若要完成预售向现房销售的转变，还需对房企的融资渠道、融资成本进行优化，同时对土地市场及相关税费进行改革，降低房企的资金压力。 地产税收制度改革利长远，土地财政短期或持续承压 随着房地产扩张速度放缓，土地财政模式亟待转型，逐步完善地方税收来源。2021年土地出让收入金收入达8.7万亿元，2023年降至5.8万亿元。 长期来看，房产税有利于稳定地方财政，缩小贫富差距。短期来看，目前房地产市场销售承压，土地市场低迷，房产税推出概率较低。结合现状，从供需两端降低成本有望提振市场信心，带动市场回暖，如优化供给端的土地增值税、需求端的契税和增值税等。 投资建议 2024年以来，房地产政策利好频出，本次降息直接降低购房成本，有望持续释放购房需求。商品房预售制度的改革，短期内可能会给房企带来更大的资金压力，但辅以合适的政策支持，长期来看可以保障购房者的利益，维持供需平衡，促进行业健康发展。建议关注土储优质、资金充足的国央企，以及具备优质改善型产品塑造能力、布局高能级城市的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：1）政策落地不及预期；2）市场修复不及预期；3）房企资金风险加剧。 「国联地产研究团队」 （2024年7月22日） 图表1：一线城市购房政策 数据来源：政府官网，国联证券研究所 免责声明 完整的投资观点请联系国联证券房地产研究团队获取完整报告。图表数据来自政府官网，国联证券不对本图表内容的准确性和完整性做任何形式的保证。