房地产去库存，难道仅仅是购买力不足惹的祸？

房地产去库存，仅仅是购买力不足惹的祸？ 在2024年4月30日的中共中央政治局会议上，高层再次聚焦去库存，时隔十年 房地产市场进入新一轮去库存周期，真背后的原因不光是因为购买力不足，还有供需不 匹配的因素在。 01传统产品定位方法的系统性BUG 传统的产品定位方法倾尚于根据当地市场客户型与面积段的销量来确定自已项目 应该开发的户型和相应的比例，这种方法着似遵循了“市场导向，什么好卖就做什么”的稳要原则，但实际操作中却存在明显的系统性BUG。 由于各家公司都依赖同样的市场数居采制定产品定位和户型配比，这在在导致产品 的同质化现象严，当某个区域新出让了多块王地，而每家开发商都采用同样的方法来 定位产品时，最终这些项目很可能会呈现出惊人的相似性，无论是户型设计还是产品配比都几乎一模一样， 这种高度的同质化不仅削弱了项自的市场竞争力，还可能加剧市场的饱和程度，导 致整体销告不畅，甚至出现滞销的情况。 02客个城市的产品同质化与供需不平衡程度测度 本次研究覆盖了48个城市，筛选出了销售状态为在售、待售及尾盘，物业类型为住宅与别墅的新房项目，总计11499个，经过对数据的仔细清理，我们排除了部分异 常数据，最终得到了75088个有效的户型数据，需求热度则由2024年3-5月份三个月的用户线上浏览行为数据计算得出。 2.1户型产品的划分 在进行户型产品的划分时，我们综合考虑了卧室个数和面积段两个维度。首先，根据卧室的个数，我们将户型从1个到6个卧室细分为六大类。其次，在面积段的划分上，我们设立了七个具体的类别，以下是各面积段的具体划分： 表1户型产品面积分段表 类型序号面积分段类型名称 1>220平米极型 2180~220平米膏享型 140~180平米 4120~140米改善型 590~120平米居家型 670~90平米小哪 70平米以下独居型 2.2户型产品同质化程度测度 采用赫芬达尔-赫希曼指数（HHI）来测度户型产品的同质化程度。住宅产品的赫 芬达尔-赫希曼指数（HHI）是指一个城市内各个户型产品数量在所有参与计算户型产品数量中所占比例的平方之和，再放大10000倍，计算公式为： i N HHI= x：户型产品的总数量 (xi/x)2*10000 xi：i户型产品的数量 N:J户型产品的种类数 HHI介于0到10000之间，通常我们认为HHI值超过1000，则该城市的户型产 品具备同质化特征，且且HHI的值越高，反映出该城市户型产品的同质化程度也越高。 表248城赫芬达尔指数(HHI) 同质化排名城市赫芬达尔指数同质化排名城市赫芬达尔指数 25 1威阳2381太原1441 2南昌204026贵阳1439 宁波 2014 27 呼和浩特 1431 武汉 1917 28 泉州 1429 徐州190829 成都1425 山1889 30 杭州1386 m 4 5 6 7 1775 31 常州 1383 8 苏州 1771 32 无锡 1361 6 1755 福州 1361 10 南通 1754 34 圆门 1351 11 1705 35 沈阳 1347 12 宜昌 1697 36 长沙 1335 13 青岛 1671 37 哈尔滨 1321 14 郑州 1657 38 广州 1321 15 东莞 1595 39 安 1319 洛 济南 长春 由上表的计算结果可以着出48个城市的户型产品赫芬达尔指数(HHI)均超过1000, 也就是说都呈现出一定程度的同质化特征。 户型产品同质化程度排名前五的城市分别为威阳、宁波、中山、武汉与南昌。其中 16 1566 40 1313 17 佛山 1527 41 秦皇岛 1273 18 天津 1524 42 恶州 1271 19 大连 1498 43上海1265 20 石家庄 1494 44昆明1200 21 南京 1481 45 南宁 1155 22 亚庆 1481 46 昆山 1149 23 深圳 1455 47 珠沟 1112 24 二厘 1450 48 北京 1028 0.5 1.55 图1成阳户型产品供应占比图 北京的户型产品赫芬达尔指数(HHI)最低，其中90-120平米的3室占比相对较多， 达到20%，70-90平米2室，70-90平米3室，120-140平米4室，140-180平米4 室的数量都比较相近，占比10%左右。 704852.770-70年2122-140年:400-2304 1.#12.42.151.0 21.751.4 2.0 0.2h 2.3供需不匹配程度测度 图2北京户型产品供应占比图 同质化程度反映的是供给的不均衡，需要结合需求来看供需的不匹配程度。构建供 需不匹配指数（Supply-DemandImbalanceIndex,SDll）用于量化不同户型产品的 供需不匹配程度。计算方法为： S：i户型产品的供给比例 D;：i户型产品的需求比例 供需不匹配指数的值越大，表示这个城市的户型产品供需不匹配程度更高。当指数 接近0时，表示市场供需相对平衡 在评估户型产品的供需情况时，对于供应量的考量，我们采用各户型产品的数量占整个户型总量的比例来量化。而对于需求量的衡量，则使用各户型产品的需求热度指数在户型热度指数总和中的占比来表示。 表348城供离不匹配指数 排名 城市 供需不匹配指数 排名 城市 供需不匹配指数 1 显山I 0.45 25 石家庄 0.21 2 沟口 0.40 26 佛山 0.21 m 广州 0.37 27 贵阳 0.21 4 东莞 0.35 28 洛阳 0.20 5 宁波 29 太原 0.20 6 秦皇岛 EE'0 30 南京 0.20 7 南通 0.32 31 上海 0.19 8 合肥 0.32 32 中山 0.19 6 沈阳 0.30 33 0.19 10 徐州 0.30 34 0.18 11 长吞 0.29 35 长沙 0.18 12 苏州 0.29 36 0.18 13 0.29 37 威阳 0.17 14 0.27 38 南宁 0.17 15 0.26 6E 天津0.17 16 大连 0.26 40 原门0.17 17 哈尔滨 0.25 41 0.16 18 0.25 42 0.15 190.2443 无惕 0.14 20 明 0.24 44 武汉 0.14 21 呼和浩特 0.23 45 西安 0.14 22 重庆 0.22 46 济南 0.12 23 南昌 0.22 47 北京 0.11 24 珠海 0.22 48 0.09 由结果可以看出，48个城市普遍存在不同程度的供需不匹配的情况。其中昆山， 海口，广州，东莞，宁波5个城市的供需不匹配程度最为严重，根据下图的散点图，我们可以观察到供需不匹配指数与去化周期之间存在一定的正相关联系。简而言之，当供 需不匹配指数较高时，去化周期也倾向于更长。 1: 2* 图3供需不匹配指数与去化周期关系图 03广州供需不匹配情况分析 在具体城市的供需不匹配情况分析中，我们在计算供需不匹配指数时可以去掉绝对值 供需不匹配指数为正数则表示供大于求，供需不匹配指数为负数则表示供小于求。 0年果以下 70-90F: 120-24* 140-180号米 180-220平 220果以上 1.25 11.05 28.2% 6.5 2.35 T 10.05 图4广州户型产品供应占比图 70-909.8 90-129年米 140-1809,8 189-220P米 220P米区上 0.3 1.0 .15 2.05 0.15 4.5% 1.75 D.45 d.15 10.45 10.35 图5广州户型产品需求热度占比图 20-14年 0.019 0.052 0.003 D.DEL 0.887 0.90 0.080 0.020 0.07 4:019 0:010 0:004 4:005 0:099 图6广州各户型供需不匹配指数图 针对广州市的户型产品市场供需情况进行分析，我们可以观察到，尽管90-120平米的3室70-90平米的2室和120-140平米的3室等户型产品在供应上占据了较大 份额，但这些户型均呈现出供大于求的现象。其中，90-120平米的3室户型在供需失衡上表现得尤为突出，成为了供过于求最为严重的户型。 我们也注意到，70-90平米的3室90-120平米的4室、120-140平米的4室以 及140-180平米的4室等户型产品则出现了供小于求的情况，这反映出在生育政策放 宽的背景下，一方面人们对于拥有多个卧室的住宅需求正在逐渐增长，另一方面也凸显出消费者对于面积虽小但卧室数量多、性价比高的住宅产品的偏好。