对上海第三批次商品住房土地出让公告的点评：聚焦优质住房新期待，上海土拍取消溢价率上限

事件：2024年6月7日，上海市土地交易市场发布今年第三批次商品住房用地出让公告。公告显示，该批次商品住房用地取消溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定；对于市场热度较高的特定区域地块，在出让前仍需采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，以引导理性竞价。 点评：提升土地资源市场化配置效率，稳定市场预期，维护市场平稳健康发展。 1、上海2024年以来土地市场较为火热，多宗土地高溢价率成交，整体溢价率有所提升。2023年全年，上海合计成交73宗住宅用地，成交总价约2,202亿元，土地成交总建面894万㎡，楼面均价24,629元/㎡，整体溢价率5.8%；截至2024年5月底，上海已成交19宗住宅用地，成交总价约423亿元，土地成交总建面约142万㎡，成交楼面均价29,851元/㎡，整体溢价率为7.2%，较2023年全年有明显提升；从已成交明细上看（详见附录），在10%的土拍溢价率限制条件下，19宗土地中有7宗土地溢价率达10%，10宗溢价率在9%以上，占比52.6%。 2、利于提升土地资源市场化配置效率，更好满足人民群众对优质住房的新期待。 4月30日，中共中央政治局会议强调“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”；5月27日，上海市市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确要求“优化土地和住房供应……合理把握区域规划时序和开发节奏、结构，着力提升土地资源配置效率……实现高质量精准供地。完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求……”。 我们认为上海土地市场取消土拍溢价率10%上限要求，成交地价由市场化竞价确定，有利于进一步提升土地资源市场化配置效率，促进优质地块成交，鼓励房企提升住宅建设品质，更好匹配4月30日政治局会议提出的要求。同时，对于市中心的热点地块，采用控制溢价率+封顶摇号方式能够控制市场对优质地块的过度竞争，避免不理性竞拍的发生，维护房地产市场稳健、有序发展。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。 供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。 建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估，建议关注上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 图1：上海2024年至今住宅用地土拍明细 图2：上海第三批次商品住房土地出让明细