上海政策如期落地，市场温度料将回归

克而瑞研究研报 版权所有©克而瑞集团·研究中心1/6 2024年5月 中国房地研产报 上海政策如期落地，市场温度料将回归 克而瑞研究研报 上海政策如期落地，市场温度料将回归 文/杨科伟、李诗昀 5月27日，上海大幅调整限购、限贷、公积金等政策，政策松绑力度达到2011年以来最大。上海此时出台新政用意为何？预计会收获怎样的效果？ 1、上海调降非户籍限购门槛、首付比、房贷加点，政策松绑力度达到2011年以来最大 5月27日，上海出台新政，大幅调整限购、限贷、公积金等政策。限购：非沪籍购房门槛大幅 降低，社保要求由5年改为3年，单身非户籍由只能买外环外改为可买外环外新房和全域二手房， 新城、临港等社保要求更是降至2年和1年，限购套数多子女家庭增加1套。限贷：首付比例基本接近国家规定的底线，由首套30%、二套50%分别降为20%、35%，房贷利率下限大幅调整，由首套 LPR-10BP、二套LPR+30BP降为首套LPR-45BP、二套LPR-5BP，即调整幅度多达0.35个百分点，将明显降低购房按揭成本。公积金：贷款额度由单方60万、双方120万提高至单方80万、双方160 万，最低首付比例也调整至与商贷保持一致。 此外，在支持国有平台公司收储房源、支持困难家庭“以旧换新”、推进“两旧一村”改造等 方面，均有支持性举措。 表：2024年5月17日上海新政 类别 原政策 新政策 限购 社保要求 市内大部分区域 非户籍满5年社保，单身只能买外环外 非户籍满3年社保，单身可买外环外 新房和全域二手房 新城及南北转型区 非户籍2年社保可买区内 临港 非户籍1年社保可买区内 限购套数 沪籍 已婚2套、单身1套 多子女已婚3套 非沪籍 已婚单身均为1套 多子女已婚2套 其他 离婚 - 离婚后购房不计算离异前拥有套数 赠与 - 赠与住房不再计入赠与人拥有套数 企业购房 - 支持企业购买小户型二手住房 限贷 首付比例 首套 30% 20% 二套 50% 35% 房贷加点 首套 LPR-10BP LPR-45BP 二套 LPR+30BP LPR-5BP 公积金 贷款额度 首套 个人60万元，家庭120万 个人80万元，家庭160万 二套 个人65万元，家庭130万元 首付比例 首套 30% 20% 二套 50% 35% 数据来源：公开资料，CRIC整理 2011年以来，上海住房限购政策仅仅做过几次微调，比如2021年1月加码离婚限购和法拍限 克而瑞研究研报 购，2023年10月以来金山、奉贤、青浦局部松绑限购，2024年1月放松外环外单身限购。除了限购之外，上海房地产调控政策的松绑主要集中在2022年以后，其中影响最深远的是以下三次：2023年9月执行认房不认贷，12月调整普宅标准不再看总价、下调首付比例和房贷LPR加点，以及今年1月允许单身非户籍人员缴满5年社保后购买外环外住宅。可以说，527新政是上海2011年以来房 地产政策调整幅度最大的一次，力度也超出市场预期。 表：2023年以来上海重点房地产政策 日期 类别 区域 主要内容 2023/5/2 公积金 全市 多子女家庭最高公积金贷款额度上浮20% 2023/9/1 限贷 全市 执行认房不认贷 2023/9/7 限购 临港 在重点支持单位工作的人才，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上 2023/9/7 公积金 全市 对借款人购买6至35年之间房龄的存量住房的住房公积金最长贷款期限进行调整 2023/10/18 公积金 全市 在本市无住房、在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为首套住房 2023/10/24 限购 金山 非沪籍居民社保或个税缴满3年可以在金山区购买1套房，单身也可以买 2023/11/20 落户 临港 临港人才引进重点机构、居转户年限由7年缩短为3年的单位清单推荐及备案的行业范围 2023/12/14 限贷、普宅标准 全市 普宅标准调整为只看面积不看总价，单套住房建筑面积在144平方米以下即可。最低首付比例和房贷利率由首套35%、LPR+35BP调整为30%、LPR-10BP，二套由50%/非普70%、LPR+105BP调整为50%、LPR+30BP。临港、嘉定、青浦、奉贤、宝山、金山实行差异化政策，二套为最低40%首付、利率LPR+20BP。 2024/1/13 限购 青浦、 奉贤 在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在本市无住房可在青浦、奉贤新城区域范围内购买1套住房，同时购房资格由居民家庭调整为个人 2024/1/30 限购 全市 在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房 数据来源：公开资料，CRIC整理 调整后，上海的调控政策将比北京、深圳更宽松。目前，除了海南以外，全国仅剩余北上广深津5个城市还在执行住房限购，新政后上海限购政策已经明显宽松于买房还要5年社保的北京，限 购政策严格度基本和深圳持平，但限贷政策比还未落地降首付比的深圳要宽松。 表：重点城市限购政策对比 城市 限购区域 限购住房类别 限购套数及社保要求 本市户籍 非本市户籍 北京 全市 新房、二手房 已婚2套、单身1套，（五环外+1套） 1套（5年社保） （五环外+1套） 上海 全市 新房、二手房 已婚2套、单身1套（多子女+套） 1套（3年社保，外围1-2年）（多子女+1）套 广州 越秀、海珠、荔湾、 天河、白云、南沙 120平以下新 房、二手房 2套 1套（2年社保） 深圳 全市 新房、二手房 已婚2套、单身1套（多 子女外围+1套） 1套（3年社保，外围区域 1年社保） 天津 市内六区 二手房、120平以下新房 2套（京津冀享市民待遇） 1套（6个月社保） 海南省 因城施策，省内三亚最严 克而瑞研究研报 数据来源：公开资料，CRIC整理 2、横向对比上海楼市韧性犹在，纵向来看面临降温压力 相比较北京、南京等其他核心一二线城市，上海楼市整体韧性犹在。体现在：第一，新房成交并未失速，前4月新房成交累计同比降44%，跌幅排在5个重点城市中游位置，5月新房成交低位回升，较4月日均环比增长82%；第二，库存风险无虞，消化周期在警戒线内，截至4月末，上海狭 义库存面积为772万平方米，库存消化周期为12.2个月，低于18个月的警戒线，去库存压力要明 显轻于北京、深圳、南京；第三，二手房交易活跃度尚可，表现强于京宁、弱于深杭，前4月，上海二手住宅成交累计473万平方米，在去年的高基数下累计同比也仅下降16%，5月前26天，上海共计成交二手住宅97万平方米，较4月月均下降19%，回调幅度要小于北京、南京。 表：5个重点监测城市新房、二手房、库存情况（万平方米、月） 类别 上海 北京 深圳 杭州 南京 新房 前4月成交面积 192 127 74 206 84 累计同比 -44% -39% -28% -56% -65% 5月以来成交面积 83 27 17 51 23 较4月日均 82% -13% -19% 18% -18% 5月累计天数 25日 26日 26日 26日 26日 库存 4月末狭义库存面积 772 1252 536 653 782 去化周期 12.2 25.2 22.5 8.4 23.1 二手房 前4月成交面积 473 415 133 237 279 累计同比 -16% -22% 22% -8% -19% 5月以来成交面积 97 60 32 44 59 较4月日均 -19% -41% -9% -17% -27% 5月累计天数 26日 26日 26日 26日 26日 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 不过上海楼市仍然面临降温压力，开盘平均去化率持续走低，4月已降至35%，非市区平均仅24%。2023年1月以来，上海新房开盘平均去化率由70%以上逐级回落，2024年以来普遍在4成左右徘徊，整体去化表现弱于北京和杭州。且上海市区、郊区项目表现分化，市区项目4月平均去化率为82%，而非市区项目当日平均仅去化24%。外环沿线热区大虹桥板块，全面失守，大虹桥在长期高供应下，市场近年来加速下滑。本月华润虹桥润璟加推126套入市，当日仅去化8套。 克而瑞研究研报 图：2023年1月以来5个重点监测城市开盘平均去化率 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 3、超预期力度新政将有效提振市场信心，预计来访、认购、带看等指标跃升 参照其他城市，新政后市场活跃度均有所提升。典型如杭州，来访认购方面，第20周单盘来访 量为160组，环比上涨45%，较4月周均上涨50%；单盘认购量为6.4套，环比涨64%，较4月周均涨19%，部分热盘再现“社保巨子”。成交方面，尤其是二手房，19周以来成交持续高位运行，且在高基数的情况下保持同比正增长。 图：2023年第1周以来杭州二手房成交面积（万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 由此我们相信，上海此次超预期力度的楼市新政将有效提振市场信心，尤其是过往被社保要求限制住的非沪籍居民，以及因首付比及房贷利率而趋于观望的改善客群，将踊跃入市。预计政策成 克而瑞研究研报 效将率先体现新房的来访认购端，以及二手房的带看量等数据层面。