行业点评报告：住房贷款新政频出，保障房贷款加快去库存节奏

事件：央行发布三项事关住房贷款的新政及新设立保障性住房再贷款 5月17日，央行连发三项事关住房贷款的新政，分别涉及降低房贷首付比例、降低公积金贷款利率，以及取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；同时央行明确将新设立3000亿元保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可以展期4次。 统一调整贷款利率下限，首付比例创历史最低水平 本次政策宣布取消全国层面首套和二套住房商贷利率政策下限，此前全国首套房贷利率政策下限为LPR-20BPs，二套房为LPR+20BPs。截至2024年3月末，全国75城下调了首套房贷利率下限，64城取消了下限。从央行发布的贷款利率水平来看，截至2024年3月末，个人住房贷款平均利率为3.69%，达到了2008年以来最低值，小于整体贷款利率。预计本次统一调整后放开下限后，会有更多城市放开下限，带动按揭贷款利率下行。同时本次政策明确首套商贷最低首付比下调至15%，二套商贷最低首付比下调至25%，首付比例创历史最低水平，降低居民购房门槛。我们认为由于一二线城市大多已经因城施策设置首付比例，本政策对三四线城市效果更好。 公积金贷款降息落地，新增保障性住房贷款 本次政策下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，公积金贷款降息落地。 截至2023年末，公积金贷款余额约7.8万亿，占存量住房贷款46.1万亿（按揭38.2万亿；公积金7.8万亿）的17%，整体覆盖面较广。2023年央行设立了1000亿的租赁住房贷款支持计划，支持在8个试点城市收购存量住房，本次新增2000亿元再贷款规模，合并为3000亿元保障性住房再贷款。我们按照1.25万元/平米测算，则5000亿元银行贷款预计能够帮助去化4000万平米左右库存，占当前待售面积的5%。本次增设保障性住房再贷款明确收购项目为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房企一视同仁，有利于加快存量商品房去库存。同时政策明确收购用途为保障性住房，严格把握所收购商品房的户型和面积标准，我们预计中小户型商品房被收购的可能性更大。 投资建议 本次政策相比以往更加积极有力，且从供需两侧共同发力，430政治局会议后仅半个月，各项政策加速落地，预计后续各项举措将加速推进，居民预期改善可期。 在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、统一调整贷款利率下限，带动按揭贷款利率下行 5月17日，央行连发三项事关住房贷款的新政，分别涉及降低房贷首付比例、降低公积金贷款利率，以及取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；同时央行明确将新设立3000亿元保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可以展期4次。 本次政策宣布取消全国层面首套和二套住房商贷利率政策下限，此前全国首套房贷利率政策下限为LPR-20BPs，二套房为LPR+20BPs。根据央行《2024年第一季度中国货币政策执行报告》，截至2024年3月末，全国343个城市（地级及以上）中，75个下调了首套房贷利率下限，64个取消了下限。从央行发布的贷款利率水平来看，截至2024年3月末，个人住房贷款平均利率为3.69%，达到了2008年以来最低值，小于整体贷款利率。预计本次统一调整后放开下限后，会有更多城市放开下限，带动按揭贷款利率下行。 图1：截至2024年3月末个人住房贷款利率小于整体贷款利率（%） 根据贝壳研究院发布的数据，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，较2023年同期分别回落43BP和75BP，百城整体首二套房贷利率均处于历史低位，较低利率及较快放款速度能有效推动住房需求入市，加快交易流程，保障住房市场企稳。 图2：截至2024年3月末贝壳百城整体首二套房贷利率均处于历史低位 2、公积金贷款降息，首付比例创历史最低水平 本次政策下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，公积金贷款降息落地，北京、上海、湖北、江西等多地均已宣布下调。根据住建部数据，公积金贷款余额从2012年的2.7万亿元增长至2023年的7.8万亿元，支持近5000万缴存人实现住有所居，其中80%以上为购买首套住房。居民个人住房贷款余额自2004年开始处于加杠杆阶段，至2023年12月达到38.2万亿，可测算公积金贷款余额占存量住房贷款余额（个人按揭贷款+公积金贷款）比例为17.0%，整体覆盖面较广泛。 图3：2024年5月公积金贷款利率降至历史低位（%） 图4：居民个人住房贷款余额自2021年来保持相对稳定 表1：住房公积金贷款余额自2015年来保持增长 本次政策明确首套商贷最低首付比下调至15%，二套商贷最低首付比下调至25%首付比例创历史最低水平，降低居民购房门槛。我们认为由于一二线城市大多已经因城施策设置首付比例，本政策对三四线城市效果更好。 图5：2024年居民商贷首付比例创历史最低水平 3、新增保障性住房贷款，加快存量商品房去库存 央行副行长陶玲5月17日表示，设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，贷款利率1.75%，期限一年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行，预计将带动银行贷款5000亿元。 图6：央行设立3000亿元保障性住房再贷款助力去库存 2023年央行设立了1000亿的租赁住房贷款支持计划，支持在8个试点城市收购存量住房，这次新增2000亿元再贷款规模，合并为保障性住房再贷款。按照1.25万元/平米测算，则5000亿元银行贷款预计能够帮助去化4000万平米左右库存，占当前待售面积的5%，为消化存量住房发挥积极作用。 表2：央行投放了三项涉房结构性工具 本次增设保障性住房再贷款明确收购项目为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁，有利于加快存量商品房去库存。同时政策明确收购用途为保障性住房，严格把握所收购商品房的户型和面积标准，我们预计中小户型商品房被收购的可能性更大。 4、投资建议 本次政策相比以往更加积极有力，且从供需两侧共同发力，430政治局会议后仅半个月，各项政策加速落地，预计后续各项举措将加速推进，居民预期改善可期。 在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 5、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。