A股策略周报：如何理解房地产新政？

A股策略周报证券研究报告 2024年05月19日 如何理解房地产新政？ 近期报告观点回顾：我们在2024年4月29日《外资交易脉冲的驱动与考验》提到，AH市场有望获得外资的交易脉冲。2024年5月5日发布《三中时间议程确定，把握预期发酵期》。在2024年5月12日《财政货币有望强化逆周期调节》中提到，新一轮宽松正在途中以及美元指数难呈现单边趋势行情。 市场思考：房地产新政研判，及高低切换如何影响市场？ 1）房地产新政出台，持续化解风险。央行与金融监管总局发布了三项关于住房贷款的政策调整，主要包括下调首付比例、调整房贷利率下限和下调公积金贷款利率。政策出台背景在于房地产市场供求关系新变化，商品房去化周期持续走高，需求侧走弱导致被动累库。因此一方面需要去库，但另外一方面更加需要依靠销售的回暖。此次房地产新政出台，主要在于提振居民购房 需求，消化存量房产。同时，央行设立3000亿再贷款支持有条件的地方政府 收储，加快存量商品房去库存，缓解开发商资金压力，保障后续交房。展望后市，近期各地出台限购限贷等方面的放松政策，商品房销售有望阶段提振。房价方面，70大中城市扩散指数持续低位，预期未来房价上涨占比仍在下降，叠加库存仍高的现实，房价回升仍需耐心。 2）热卷与螺纹库存出现明显分化反映建筑周期处于低位的现实与较弱的产业预期。近期黑色商品指数出现明显反弹，预期较为悲观下，黑色成为高赔率的资产，这同样也适用于A股的房地产板块。 3）A股“高低切”，把握预期发酵期。以传媒与食品行业为例，2016-2017年食品饮料与传媒走势背离，传媒逐渐成为“低位板块”，食品饮料则成为“高 位板块”。在17-19年期间，当传媒行业相对食品饮料行业走强时，去除掉过热行情以后，其余时间对应大盘指数走强。22年下半年开始房地产与煤炭行业出现分化，煤炭成为“高位板块”，房地产成为“低位板块”。在2022年下 半年以后，当房地产与煤炭的相对指数走强时，上证指数也往往走强。当前的“高低切”，也是反映投资者对政策应对低迷的信用数据与地产数据的预期，维持5月5日《三中时间议程确定，把握预期发酵期》的判断。 国内：4月3大经济数据表现分化，工业较强 1）4月3大经济数据表现分化，其中工业超预期回暖，消费、投资低于预 期，工业生产增加值同比6.7%，预期5.42%，电燃水、制造业、矿业分项均回升。消费同比2.3%，预期4.54%，商品、餐饮消费同比均回落。投资增速4.2%，前值4.5%，预期4.73%，地产分项边际回落至-9.8%，商品房销售额同比跌幅走阔。2）交运高频指标方面，地铁客运量指数回升，货运流量指数小幅回落。3）工业生产腾落指数回升，轮胎、唐山高炉、甲醇回升，山东地炼、纯碱回落。4）国内政策跟踪：房地产方面多条政策出台，涉及贷款利率、首付比例、再贷款等。 国际：美国4月通胀基本符合预期 1）俄乌冲突跟踪：哈尔科夫战况激烈，俄乌分别发布战报；乌军前线吃紧， 布林肯突访基辅。2）巴以冲突跟踪：第33届阿盟峰会呼吁实现“两国方案”；美国众议院要求拜登向以色列供武。3）美国4月通胀小幅回落，去除食品和能源的核心CPI回落。4月CPI同比增长3.4%，前值3.5%，核心CPI同比3.6%，前值3.8%。 行业配置建议 耐心资本：红利为盾，新质生产力为矛。1）新“国九条”中“市值管理”、 “提高二级市场投资回报率”从政策面上进一步催化高股息策略，政策逻辑和市场逻辑共振之下，具备垄断性、稀缺性的高股息资产有望获得价值重估。A股整体盈利增速和ROE水平相对承压，稳定红利防御属性凸显，新国九条下分红率有望提升，高股息板块公募尚未大规模主动加仓，并不拥挤。2）支持新质生产力发展，从PE-G的角度来看，科技行业各细分领域估值适中，盈利增速较快。新质生产力公募持仓除电子外均相对低位。 风险提示：地缘冲突超预期，海外通胀持续性超预期，流动性收紧超预期。 作者 吴开达分析师 SAC执业证书编号：S1110524030001 wukaida@tfzq.com 林晨分析师 SAC执业证书编号：S1110524040002 linchen@tfzq.com 肖峰分析师 SAC执业证书编号：S1110524040003 xiaofeng@tfzq.com 汪书慧联系人 wangshuhui@tfzq.com 相关报告 1《投资策略：资金面维持紧平衡，北向流入有所放缓-微观流动性跟踪(2024.04.29-2024.05.12)》2024-05-15 2《投资策略：海外与大类周报-大类资产波动率同频回落，谨防意外冲击》2024-05-13 3《投资策略：投资策略-财政货币有望强化逆周期调节》2024-05-12 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.市场思考：房地产新政研判，及高低切换如何影响市场4 1.1.房地产新政三箭齐发，降低首付与利率，刺激购房需求4 1.2.政策出台背景：商品房库存走高，需求侧走弱导致被动累库4 1.3.消化存量举措：土地供应政策收紧，政府收储加快存量商品房去库存6 1.4.房地产后市展望：居民购房意愿有望阶段提振，房价回升仍需耐心8 1.5.资产价格层面：政策持续化解风险，高赔率资产超跌反弹，把握预期发酵期.111.5.1.黑色商品4月大幅反弹12 1.5.2.A股“高低切”对大势层面的影响12 1.5.3.外资交易脉冲年内接近转正，把握预期发酵期14 2.国内：4月3大经济数据表现分化，工业较强16 2.1.4月3大经济数据表现分化，工业超预期回暖16 2.1.1.工业生产同比超预期回升16 2.1.1.社消同比边际回落且低于预期17 2.1.1.投资同比回落18 2.2.交运高频指标跟踪20 2.3.普林格同步高频指标跟踪22 2.3.1.工业生产腾落指数22 2.4.国内政策跟踪22 3.国际：美国4月通胀回落，基本符合预期24 3.1.国际大事跟踪24 3.1.1.俄乌冲突跟踪24 3.1.2.巴以冲突跟踪24 3.2.美国4月通胀基本符合预期，CPI、核心CPI均回落24 4.行业配置建议：耐心资本红利为盾，新质生产力为矛26 5.重点大事前瞻26 6.风险提示26 图表目录 图1：住宅长期库存降低，但去化周期拉长5 图2：住宅短期库存整体走高，去化周期达到高位5 图3：地产需求侧走弱幅度更大，导致房地产市场被动累库5 图4：2020年以来，居民杠杆率上升速度明显放缓8 图5：从国际比较来看，我国居民杠杆率低于发达国家经济体，略高于所有报告国整体水平（单位%）9 图6：居民购房行为与收入预期有关，居民购房意愿开始回暖9 图7：商品房成交面积同比有所回升，但仍是负增长10 图8：一线城市商品房成交情况好于22年10 图9：二线城市商品房成交面积低于20-23年同期10 图10：三线城市商品房成交面积低于20-23年同期10 图11：70大中城市二手房扩散指数处于低位11 图12：居民部门对房价预期仍在走弱11 图13：70大中城市新建住宅价格指数进一步下探11 图14：热卷库存处于高位，高于过去4年12 图15：螺纹钢库存低于过去4年12 图16：2016-2017年传媒走势与食品饮料相反12 图17：传媒与食品饮料行业相对指数与上证指数的关系13 图18：地产与煤炭行业指数走势分化13 图19：2022年下半年开始，房地产对煤炭的相对指数走强时，上证指数往往走强14 图20：外资交易脉冲年内接近转正14 图21：4月经济数据分化：工业超预期回暖，消费、投资低于预期16 图22：工业增加值4月同比增速为6.7%16 图23：4月工业增加值环比为0.97%16 图24：工业增加值分项均上行17 图25：高技术产业4月同比回升17 图26：4月城镇调查失业率报5%17 图27：4月社消季调环比为0.03%18 图28：4月考虑基数效应的社消增速回落18 图29：体育娱乐、通讯器材、烟酒用品累计同比继续保持较高增速18 图30：4月投资分项均回落19 图31：4月固投季调环比增速为-0.03%19 图32：交通运输仓储和邮政业增速回升，同比增速为8.2%19 图33：制造业主要分项累计同比增速情况20 图34：4月竣工面积、新开工面积同比跌幅均收窄20 图35：4月商品房销售额同比跌幅走阔20 图36：一线城市地铁客运量21 图37：整车货运指数（MA7）21 图38：主要城市整车货运指数22 图39：全国整车货运指数22 图40：工业生产腾落指数22 图41：工业生产腾落指数（分年度）22 图42：国内政策跟踪22 图43：美国4月CPI同比、核心CPI均下行25 图44：美国4月CPI细分（环比）25 图45：CME降息概率情况25 图46：重点大事前瞻26 表1：房地产新政三箭齐发：降低首付与利率，刺激购房需求4 表2：监管部门出台涉及住宅用地供应的政策梳理6 表3：各地政府收储举措7 1.市场思考：房地产新政研判，及高低切换如何影响市场 1.1.房地产新政三箭齐发，降低首付与利率，刺激购房需求 房地产新政三箭齐发：降低首付与利率，刺激购房需求。2024年5月17日，央行与金融监管总局发布了三项关于住房贷款的政策调整，主要包括： （1）下调首付比例：首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。此次调整较此前的首付比例下限分别下降了5个百分点，旨在降低购房者置业门槛。 （2）调整房贷利率下限：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。后续地方政府能够根据当地市场情况，更灵活调整房贷利率水平，旨在降低购房者置业成本。 （3）下调公积金贷款利率：下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含 5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含 5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。这一调整进一步降低了购房者的贷款成本。 表1：房地产新政三箭齐发：降低首付与利率，刺激购房需求 时间 部门 文件通知 详细内容 2024年5 中国人民银行、 关于调整个人住房贷 为落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新 月 国家金融监督管 款最低首付款比例政 变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发 理总局 策的通知 展，现就个人住房贷款政策有关事项通知：一、对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。二、在此基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限 2024年5 中国人民银行、 关于调整商业性个人 为落实党中央、国务院决策部署，适应我国房地产市场供求关系的新 月 国家金融监督管 住房贷款利率政策的 变化、人民群众对优质住房的新期待，促进房地产市场平稳健康发 理总局 通知 展，现就调整商业性个人住房贷款利率政策有关事项通知：一、取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。二、中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。三、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。 2024年5 中国人民银行、 关于下调个人住房公 中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金 月 国家金融监督管 积金贷款利率的通知 贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套