房地产对宏观金融数据的点评：实物供需为王

金融行业的主要驱动力在于负债的扩张，即金融创新与融资渠道的开拓。本轮信贷数据的放缓主要归咎于房地产相关信用渠道的收缩，这与金融创新周期的阶段性调整相吻合。从1998年至2018年的金融创新周期，不仅见证了商品房制度的改革，同时也经历了土地信用制度的革新。这一阶段的金融创新在2018年资管新规的实施后暂告终结，进入了渠道收缩的阶段。

当前，渠道的减少引发了信用断层，成为影响行业发展的主要矛盾。为了应对这一挑战，未来的方向在于探索新信用渠道和工具的诞生。历史上，主要通过重启房企信用渠道来解决信用断层的问题，即在经济周期下行时期，通过高风险偏好资金（如影子银行）向房企提供资金支持，以此刺激土地购买，进而推动信用扩张和经济增长。

4月份的社会融资数据显示单月为负值，这在一定程度上反映了过去“房住不炒”政策下调控的结果，去金融化取得了良好的效果。按照央行的数据，4月社会融资规模为-1987亿元，尽管社融增速较货币供应量（M2）增速更快，但鉴于社融的负增长情况，预计未来将出现社融增速慢于M2的情况。过去几年，房地产行业的调控手段主要集中在限制企业融资、放宽居民购房政策上，从“房住不炒”的政策角度看，这些措施取得了积极的效果。

判断是否已完成“房住不炒”的目标，关键在于实物供需是否合理反映价格，同时关注未来信贷增长的方向。若已达成目标，则当前的房地产贷款收缩将进入最后阶段。我们倾向于以租金收益率作为观测变量，以实物供需来评估价格的合理性，而非依赖金融供需。

对于未来，关注新的信贷增长点将是推动经济增长的新方向。继续聚焦行业两端的投资机会：

1. 核心标的：推荐保利发展、招商蛇口、中新集团等。
2. 重组标的：关注旭辉控股集团、融创中国等相关受益企业。

风险提示：若市场需求加速下行，可能对行业带来负面影响。